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romainrecife

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Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Oi todo mundo,

Au cours d'une discussion récente, un ami me faisait part de son idée d'acheter des maisons dans l'interieur du nordeste, genre 50-60000 reais la casa, et de les louer ensuite 400 reais par mois.

J'ai trouvé l'idée intéressante, notamment car personne ne le fait, et que par exemple pour un investissement de 250 000 reais, 5 maisons, ça fait du 2000 reais par mois de rente.

Qui plus est, vu que les prix dans l'interieur sont très bas, il y a une marge forte pour que les prix de l'immo augmentent dans le futur, c'est pas saturé comme à Rio et SP ou Recife.

Cela dit, la conjoncture économique est morose comme je le disais dans un autre post, si ça continue, l'immo pourrait baisser, comme le real, et la l'investissement capote ...

Et je pense aussi que pour recevoir les loyers, ne pas être sur place, ça pourrait poser des problemes.

Si certains l'ont déjà fait, leurs experiences seraient précieuses.

Ate

Romain

Jaganda

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Surplace ou pas sur place le problème à l intérieur yjva être de récupérer les loyers
Chaque début de mois tu entendras des crises de larmes , des récits de cata les plus rocambolesques
Sans doute plus facile pour un Brésilien très au fait des mentalités et des comportements .

Chico brasil

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

mauvaise idée et je dirais même très mauvaise idée, surtout dans le nordest du Brésil, c'est aussi pour cela que personne ne le fait

Si tu as 250 000 R$ tu les place en banque est cela te rapporte autant sans risque mensuellement et en plus ton argent est liquide, car en louant à 500 R$ tu ne louera qu'à des gens "pauvres" avec un taux d'impayé énorme, sans compter que toutes les factures d'eau et électricité non acquittées seront pour la pomme du propriétaire, sans parler de l' IPTU et des réparations...

Vaut mieux acheter une maison à 250 000 R$ et la louer 1500€ la semaine, en bord de littoral dans une ville connue, à de riches Brésilien ou "gringo" que de s'aventurer dans ce type d'investissement et encore cela n'est pas dit que cela soit rentable, j'ai une connaissance qui s'est lancé dans ce type d'investissement en 2005 à Porto de Galinhas, le bilan est moyen sauf sur la plus value immobilière à venir...

Dernière modification par Chico brasil (2012-08-28 17:42:30)

guarana-saoluis

Moderateur

Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Ok avec ce dernier commentaire .. 7-10 ans en arriere ..beaucoup moins cher .. aujourd'hui .. plus value ... hehehe laquelle ???? dans le nordeste ???? et delai de revente ( si revente )..ouffff

Dans tous les cas ,,la regle d'or c'est 3 mois de caution ( dejá beaucoup d'auront pas cet argent devant eux .. ) ensuite c'est pour que cela soit rentable la regle  c'est:1- l'emplacement , 2-l'emplacement , 3-l'emplacement.. avec les nouvelles lois .. pour faire degager les gens en cas de non paiement c'est " açaõ judicial " a tes frais .. et pendant ce temps te bouffer les ongles ..

Si c'est pas cher faut voir mais vraiment pas cher .. dans l'interieur ou trouve des maisons de 10000 -15000 reais ..  louées 200 rs ça colle .. mais maison a 60000 louée a 400 .. j'ouvre meme pas les yeux ..

Mieux... un commerce , facile a degager si pas de paiement .. bonne demande .. peut etre un Motel au bord d'une BR ( autoroute ) a la sortie de la ville ...

salut

romainrecife

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

hehehehe

Bon ben je fais bien de demander vos avis, je vais lui envoyer le lien de la discussion, ça va le refroidir hehe

Jaganda

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Pour la caution , je crois que petit à petit la caixa économica assure la caution lorsque l'on a un compte chez eux , je ne sais pas si c'est arrivé dans le Nordeste .

riomars

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

mieux qu'un locataire surprotégé par les lois brésiliennes, une voiture !
achète des parkings !

Indysantista

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Découverte de ce post.
Avant de décider (j'ai pas toujours fait!) de quoi faire de son argent pour au moins garder le pouvoir d'achat, savoir le but et les conditions.
Tous disent après 6 mois, un an ou même 3 ans: la France finie, Brésil jq au cimetière puis changent au fil du temps.
Cas type du Français qui vient fonder une famille (hors mis d'avoir un bon job certain) en comptant sur son avoir: La vie coûte 80% de la France pour les quase même standarts puis risque de divorce, l'enfant coûte un max ici comme la santé... bref plein de discussions sur ces sujets.

De là découle la décision du placement.

Dans un contexte incertain assez typique AM du sud, le bourbier international, il faut chausser les lunettes roses. L'immo est un placement long terme, figé qui ne pardonne pas.

Hors Rio, SP (et encore...) qui ne sont pas le Brésil en valeurs absolues mais restent brésiliens en %, la location rapporte 5 ou 6%/an et  rêve de la plus-value "espérée", pas mal de désespérés en vue !

L'argent poupança vaut ce prix là, laisse libre de changer en cas de ... changements perso ou externes bien possibles. Reste l"habitation perso qui n'est pas du placement.

A mon sentiment, les achats immo spéculatifs même dans le sud sont bien limite alors l'intérieur et le nord, nord-est... d'autant qu'il faut vivre sur place, on se prive d'occasions de vie pour des hypothèses seulement, des casse-têtes sûrement.

En survolant les très nombreux post pour voir la couleur générale, à part les nouveaux arrivés en feu, rien n'est acquis même à 50% de retrouver son argent.

Pourquoi vouloir faire le contraire des Brésiliens qui savent quand même ? Nous avons des sous? juste bon pour les perdre !
Des riches, des assureurs, des entreprises achètent d'immenses terrains dans des lieux touristiques et attendent. Exemple la Chapada Diamantina. Peu de frais, pas d'embrouille, wait and see.

Suivant Chico qui a le mérite de ne jamais changer d'idée ou Guarana: l'emplacement et travailler avec des assez riches pour ne pas être exposé à la pauvreté !!
Face au possédant, le pauvre qui n'a rien à perdre, gagnera toujours.
Valable en location, embauche d'employé et même de vie avec le super top-model (même Gronaldinho- voir tv réalité- y a laissé sa chemise).

Le super bricoleur monte sa boite de dépannage domestique. Forment ses employés un peu... plein de femmes seules qui payent les yeux fermés pour des conneries ! changer une prise de place.. installer l'air conditionné.. un robinet.. Si en plus, le patron ne fait que vérifier les travaux éxécutés, ce plus inconnu donne la notoriété surtout en respectant les horaires, la plaie brésilienne.

Si j'avais 30 ou 40 ans, je ferais celà et pas de pousada, pizzeria, lotissement.. et avec plus d'argent car les terrains rares en ville coûtent très très cher, des parkings comme cité.

Le reste s'appelle Partouche ou Pão de açucar, pardon ! Casino.

Chico brasil

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

très bonne analyse de la situation

Indysantista

Membre

Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Après un si long post, une fin « marrante » .
Sûr que ce ne sont pas les mêmes qui jouent leur chemise.
Ne pas le savoir est une « Barrière » pour comprendre... « Pas Touche » dont le gendre pdg playboy depuis 6 ans (mort de sa femme tétraplégique, fille Barrière) vaut à R.Dati de se faire mettre en tôle dans son pays d'origine, le Maroc. Interdit de niquer fora do casamento !
Swingant pour une députée européenne et ex garde des sots...

Indysantista

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

En efft, je ne suis pas branché casinos... J'y passais juste pour ne pas mourrir idiot.
L'Archi Dati... du vent et des ronds de jambes.

Un détail ur la valeur des biens. Il semblerait qu'ils aient changé le mode de calcul... un peu comme toutes les stats. 10 à 12% de différence.

axiom

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Rss oui, Standard & Poors doit juger que Francois II fiscalise suffisamment pour arriver aux 3 % plutôt que de faire les reformes, On verra donc en 2014 si il reste du pognon et si tous les " pigeons " n'ont pas change de volière ... A rajouter au 0,5 de croissance maxi pour 2013, ça va être joyeux, surtout si les marches s'attaquent a l'Espagne, ou l'Italie : avec nos taux négatifs, on ne fera plus illusion bien longtemps sans reforme profonde .

Les meilleurs biens parisiens sont déjà aux mains de russes, qatari, amerlos, brésiliens

Les autres frenchies aises vont pleurer leurs plus values .
Ne pas vendre et attendre, pour ceux qui pouront attendre la fin du quinquennat oui

Ah oui j'oubliais, sans être un affreux capitaliste, nombreux sont ceux De la middle class qui vont pleurer leur épargne entreprise .

Dernière modification par axiom (2012-10-07 22:00:24)

Indysantista

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Un peu hors sujet sur cette file mais bon, ousque je le fouts ?
http://www.lepetitjournal.com/sao-paulo … ettes.html

Jaganda

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Avec l achat massif de véhicules ces dernières années , de l immo je voyais les  sommes de crédits plus importantes .
Ici 1 brésilien sur 5  pour 1000 réais . ( pas la cata )

axiom

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Oui, j'ai vu ça ..2012 le marche a quand même baisse ( sauf Paris, 92 et paca ) mais  Marche complètement " soutenu " par les taux bas ... Ça durera sans doute pas aeternam ..et les Yankees parlent pour 2013 cette fois ci d'une baisse comprise entre 5 et 20% ..
... Va s'accentuer en 2014 ? ce qui est clair c'est que le père de famille n'a toujours pas confiance ds la bourse et va refinancer ses taux a la bq ,.. a ce jour, de Relatives Bonnes opérations donc
a suivre ...

Orpi ferait mieux de s'interroger sur les 8 % de comm juste pour pousser une porte,
on trouve désormais sur le net des comm plus raisonables.

Dernière modification par axiom (2013-01-10 15:56:16)

Indysantista

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Hsitoire de causer dans un petshop, le patron des agences Santander de J.P a dit que les vannes du crédit resterons ouvertes jusqu'à la Copa. Ici les JO sont secondaires.
Ensuite, restriction donc la bulle fait splash !
Mais un 80 m2 Canoa plage, demandé à louer pour juin de coupe, 20000 E pour les cadres d'une boite de Floripa.

axiom

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Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Hum les restrictions de crédits , 
Il faut voir les conditions . A Paris aussi les banques ne font plus confiance , impossible d'acheter sur l'île de France a moins de 4000 eu net , meme pour un tout petit appart a Paris pourtant, avec un très très bon dossier on trouve un financement a 3 % .
est ce la fin de la bulle pour autant ? Non on est même en plein dedans ..

Indysantista

Membre

Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Baratin des notaires et consors depuis des années comme quoi tout va bien même en ralentissant.
Vérité:
Bcp à vendre mais plus d'acquéreurs. Moins de crédit même sur 30 ans.
Orca, Century et autres voient le marche bloqué, plus de transactions. Ils doivent être à la rue pour demander officiellement une baisse de prix de 10 à 15%.
Mais l'acheteur depuis 2005 a fait des dépenses en plus de l'achat surtout avec les nouvelles normes  et les taxes up... il ne veut pas perdre, logique.

Les loyers baissent aussi sur Bordeaux para exemple.
En attendant de vendre, on loue donc plethore, offre supérieure à la demande et chute des prix.
On loue plus grand au même prix donc même un locataire bien et sympa va changer.

Indysantista

Membre

Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Et l'application au Brésil qui construit à tout va si suivant Santander, le crédit se réduit beaucoup?

Indysantista

Membre

Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Ok avec toi sur le canevas. Au Brésil, il y a l’officiel puis son application, sa compréhension et enfin ce qu’on en fait. Comme en colonies de vacances, l’histoire du début finie toute autre au dernier intervenant.
Les chantiers sur plans, en panne augmentent.  Quand seulement 50% de vendus en premier pour faire la meilleur affaire et que le promoteur n’a plus un fifrelin pour finir… les acheteurs ont du vent.

Les banques prêtent à 8,88% pour 20 ou 30 ans, une première acquisition et par personne ou par couple.  Mieux vaut que chacun achète son bien avant le jour du mariage sinon le taux monte vite.
Dans le deuxième cas, les banques passent au travers comme d’habitude mais les porteurs de LCI, non. Appauvris ce sont des potentiels immobiliers perdus.

Quand un grain de sable grippe la machine et surtout que cela se sait, le château de cartes tombe.
Sans la confiance et la certitude acharnée des Brésiliens à croire que l’immobilier ne perd jamais, plus rien ne va. Grosse désillusion. A croire qu’ils ne savent pas lire les graphes depuis 80 ans.

Ce responsable des agences, pas le gérant niais du coin, dit qu’il faudra assainir et limiter la conso pour limiter l’inflation, limiter les gains financiers (Selic, CDB…) pour relancer l’industrie et rendre le Brésil plus compétitif.  On laisse les gamins faire joujou jusqu’à la Copa.
Une preuve de réalisme sérieux quand il m’a dit que les J.O ne comptaient pas en volume financier.

Japon Q9, Fed chaque mois + le mur serait 15 jours avant, BCE va y aller, les Bretons sont dans les woods… la Chine relance le crédit à tout va… donc que le Brésil se prépare à faire le contraire ne m’étonnerait pas trop !

Il n’a pas profiter des croissances à 2 chiffres (Chine, Corée..) mais a fait 7% quand les autres baissaient un peu.  L’art du contre-courant.
Si Mantega gagne, si Trombini résiste que le Réal reste à 2$, une austérité remettrait les Brésiliens dans les clous.
Why not ?

expression

Membre

Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Si Mantega gagne, si Trombini résiste que le Réal reste à 2$, une austérité remettrait les Brésiliens dans les clous.
Why not ?

Tu veux dire 1 dollar US à 2 R$ à peu près de parité, j'y crois aussi.
et 1 euro entre 2,6 et 2,95 R$.

Carioquinho

Membre

Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Oula vous y allez fort sur les LCI ...

Pour perdre de l'argent sur un placement en LCI, il faut qu'il se passe les évènements successifs suivants:

1-  que la banque fasse faillite et dépose le bilan
2 - que le bien ne permette pas de rembourser les sommes prêtées
3 - que le fond de garantie ne fonctionne pas

Et ceci en moins d'un jour car la liquidité des LCI dans les bonnes crémeries est journalière. Un effondrement systémique du système bancaire brésilien en une journée, vous chiffrez la probabilité à combien ?

En étant conservateur sur le choix de la banque et attentif à la liquidité du contrat, le risque porté par une LCI reste faible. Cela reste un bon produit.

Carioquinho

Membre

Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Dans le deuxième cas, les banques passent au travers comme d’habitude mais les porteurs de LCI, non. Appauvris ce sont des potentiels immobiliers perdus.

??? Tu sembles ne pas connaitre le principe d'une LCI. L'emprunteur est la banque, tant que la banque est vivante, elle te paie. Si la banque meurt, tu te rembourses sur le bien financer. Ce que tu écris ci-dessus est complètement faux.

Quand un grain de sable grippe la machine et surtout que cela se sait, le château de cartes tombe. Sans la confiance et la certitude acharnée des Brésiliens à croire que l’immobilier ne perd jamais, plus rien ne va. Grosse désillusion. A croire qu’ils ne savent pas lire les graphes depuis 80 ans.

Pas plus ni moins que dans n'importe quel autre pays, les bulles immobilières (et autres actifs) sont dans la nature humaine, rien de brésilien de tout cela. Après, est-ce que cela met part terre l'économie comme en Espagne, je ne pense pas, l'économie Brésilienne n'est pas focalisée sur l'immobilier.

Ce responsable des agences, pas le gérant niais du coin, dit qu’il faudra assainir et limiter la conso pour limiter l’inflation, limiter les gains financiers (Selic, CDB…) pour relancer l’industrie et rendre le Brésil plus compétitif.  On laisse les gamins faire joujou jusqu’à la Copa.

Limiter les gains financiers (Selic, CDB, ...) c'est plus que déjà fait non ? Quand à limiter la conso pour rendre le Brésil plus compétitif, je ne vois pas vraiment le lien.

Une preuve de réalisme sérieux quand il m’a dit que les J.O ne comptaient pas en volume financier.

Si on parle de Rio, vu le budget, ça semble gonflé, même si il est vrai que beaucoup d'investissements sont communalisés avec la Coupe du Monde.

Japon Q9, Fed chaque mois + le mur serait 15 jours avant, BCE va y aller, les Bretons sont dans les woods… la Chine relance le crédit à tout va… donc que le Brésil se prépare à faire le contraire ne m’étonnerait pas trop !

Le contraire ? Le Brésil se lancerait dans un ambitieux programme de Quantitative Restraining ? J'en doute fort ...

Il n’a pas profiter des croissances à 2 chiffres (Chine, Corée..) mais a fait 7% quand les autres baissaient un peu.  L’art du contre-courant.

Le Brésil a quand même fait passer l'équivalent de la population française de la pauvreté à la classe moyenne dans cette période de croissance mondiale, tout n'est pas que désespoir et lamentation

axiom

Membre

Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Je ne suis pas spécialiste en micro économie br , mais faire passer l'équivalent de la population Fr a des salaires de 300 eu Max ( d'après ce que j'ai lu ) ça fait quand même une bonne tranche de sous pseudo middle class or plutôt  working poor .

Quant a dire que l'Espagne comme l'Irlande ect est par terre a cause de l'immo ou des produits associes. ...  il faudrait un pro de l'immo br je crois pour savoir effectivement ce qui se pratique .

Dernière modification par axiom (2013-01-12 17:22:39)

Carioquinho

Membre

Re : Acheter de l'immo dans l'interior du nordeste pour louer, boa ideia?

Sans être spécialiste de micro-économie, je t'invite à venir au Brésil voir de tes yeux la "sous pseudo middle class / working poor", tu pourrais éventuellement être surpris

Pas compris le commentaire sur l'Espagne, tu doutes du fait que le fait d'avoir concentré 30% du PIB sur l'immobilier est le principal inducteur de la situation actuelle ?