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#1 2013-05-12 12:21:36

JBDsalvador
Membre

Immobilier 2013

Bonjour a tous,

J´aimerais avoir un avis sur l´immobilier au Brésil, en regardant de plus prêt, je remarque qu´il ya beaucoup d´immeuble avec un taux d´occupation de 40%  a 60%, peut´être que je me trompe.

J´ai aussi remarqué qu´il ya beaucoup de biens a vendre, et qu´il est tres difficil de vendre quand vous le desirez a un prix correct.

Ma question est la suivante :

L´immobilier au Brésil est une illusion ?  va t´il avoir une explosion  ?

A vos crayons les gars

JB

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#2 2013-05-13 13:28:04

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Immobilier 2013

bonjour JBD ,

Deux sources d'informations  :

-salario medio nacional : 1345 reais ( bruto )

http://economia.uol.com.br/ultimas-noti … lacao.jhtm

-ensuite ce simulateur  : pars sur un couple gagnant 4000 reais .., entrada de 20000 rs ...et regarde ce qu'ils peuvent acheter !!! en comparant au marché

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/20 … rada.shtml

tu aura ta reponse ..

slt

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#3 2013-05-13 13:42:54

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Immobilier 2013

"Se a pessoa tem renda familiar mensal de R$ 5 mil e R$ 100 mil para entrada, o banco aprovaria a compra de um imóvel de, no máximo, R$ 240 mil

1- 5000 rs pour un couple c'est deja pas tout le monde qui le gagne ..ensuite 100.000 d'apport  a moins d'avoir herité ..comment vont t'il l'epargner  en economisant 20% de leur salaire pendant 8,5 ans  pas facile ..

dans cet exemple le maximum qui pourrait etre financé ( a la condition d'avoir ce salaire et cet apport ) a hauteur de 30% ( c'est a dire le couteau sous la gorge ) est de 240000 rs ... ça prete a rire !!!! ( au regard des prix ) ..et alors si divorce avec enfant .. c'est direct pour le Leiloes ( vente aux encheres )!!!


slt

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#4 2013-05-13 21:05:47

oulan
Membre

Re : Immobilier 2013

pour avoir le taux d'occupation sur Fortaleza en front de mer, facile : on se promène le soir et on compte le nb d'appartements éclairés, j'ai fait le calcul 20-30 % max !!!! a vos calculettes. Bonjour la chute après la copa.

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#5 2013-05-14 13:14:20

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Immobilier 2013

"O mercado do país é promissor e não surpreende que gere otimismo aos que nele investem. Mas sempre é necessário ter cautela na concessão de empréstimos, verificando as garantias e o perfil dos devedores para evitar a criação de eventuais bolhas imobiliárias. "

ici :

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/20 … tela.shtml

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#6 2013-05-14 17:45:41

Chico brasil
Membre

Re : Immobilier 2013

Le nord du Brésil va connaitre le même sort que le nord de l' Espagne, construction d'immeubles sans savoir si la demande est là et actuellement le stock d'invendu augmente, on note déjà depuis 1 an des baisses de prix et l'effet va s'amplifier. Le nouvel eldorado pour ceux qui veulent investir sans être tributaire d'une compagnie aérienne pour leur déplacement et le Portugal et bien entendu l'Espagne ou à Barcelone, le m2 aujourd'hui place de la Catalogne est le même qu'à Sao Paulo dans une moyenne de 6000 R$ le m2....et le cout de la vie est 10 à 20% moins élevé en Espagne qu'au Brésil pour  le même type de produit consommé....
exemple 1 litre d'essence au Brésil 2.90 R$ soit 1.11€ contre 1.30€ en Espagne
1 nuit d'hôtel au Brésil 135 R$ soit 52€ contre 35€ en Espagne
1 jour de location d'une voiture cat A 46€ contre 15€ en Espagne
location d'un appartement de 70m2 580€ en moyenne à SP contre 500€ en Espagne
1 repas (même type) pour 2 : 35€ au Brésil contre 30€ en Espagne
etc.....


La coupe du monde de football ou les jeux olympiques n'ont aucun effet sur l'économie du pays si ce n'est de faire parler du pays.

Dernière modification par Chico brasil (2013-05-14 17:56:11)

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#7 2013-05-14 19:25:11

Jaganda
Membre

Re : Immobilier 2013

Chico brasil a écrit :

Le nord du Brésil va connaitre le même sort que le nord de l' Espagne, construction d'immeubles sans savoir si la demande est là et actuellement le stock d'invendu augmente, on note déjà depuis 1 an des baisses de prix et l'effet va s'amplifier. Le nouvel eldorado pour ceux qui veulent investir sans être tributaire d'une compagnie aérienne pour leur déplacement et le Portugal et bien entendu l'Espagne ou à Barcelone, le m2 aujourd'hui place de la Catalogne est le même qu'à Sao Paulo dans une moyenne de 6000 R$ le m2....et le cout de la vie est 10 à 20% moins élevé en Espagne qu'au Brésil pour  le même type de produit consommé....
exemple 1 litre d'essence au Brésil 2.90 R$ soit 1.11€ contre 1.30€ en Espagne
1 nuit d'hôtel au Brésil 135 R$ soit 52€ contre 35€ en Espagne
1 jour de location d'une voiture cat A 46€ contre 15€ en Espagne
location d'un appartement de 70m2 580€ en moyenne à SP contre 500€ en Espagne
1 repas (même type) pour 2 : 35€ au Brésil contre 30€ en Espagne
etc.....


La coupe du monde de football ou les jeux olympiques n'ont aucun effet sur l'économie du pays si ce n'est de faire parler du pays.

Les prix des Habitats sur Barcelone ont très peu baissé ! Et les prix ont été très haut
Sur Barcelone - et toute la zone entre Barcelone et la frontière s est aussi bien maintenue .effet TGV - et le fait que Raynair est son hub a Geronne -et coût de la vie à barcelonne est assez élevé par rapport au reste de l Espagne.
Mais il y a des villes comme Valence - alicante  - Séville très attractives et des low cost pour l Europe - même si ce n'est pas le must de La vie à Barcelonne .
Mais cela ne va pas durer Bcp de chinois viennent acheter et toujours la clientèle Nordique .
Sinon oui Chico je suis assez d accord avec toi,en ce qui  concerne le différentiel coût de la vie qui dans le nordeste n' est plus un appât -
Un chiffre inflation Ceara Avril 2012 - Avril 2013  8,3 %  en réel ça fait du pas loin 12%
Touristes étrangers   au Ceara  en 2012  92000.  La dèche à rapprocher avec la petite presqu'île de Pucket. 5 000 000 de touristes   - Venise  20 ou 25 000 000 de touristes

Dernière modification par Jaganda (2013-05-14 19:31:10)

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#8 2013-05-14 20:11:43

Jaganda
Membre

Re : Immobilier 2013

coupe du monde à Fortal 3 matchs soit 270 minutes  donc pas de quoi changer le monde
mis a part  les posts travaux d´infra - au niveau particulier cela agite le gogo qui veut bien gober
il se trouve quén 1998 je me suis trouver qlq jours à montpellier venant d´afrique   je n´ai pas vu une effervecence particulière et mon frangin etablit la bas ne m´a pas parler de Flambée des prix .
pour la petite histoire j´ai suivi par la suite des autres matchs dans des pubs a Londre sans me morfondre de ne pas etre en France dans un stade
donc retombee pour Fortal le stade dont les sieges plastiques seront vite vampirisés .
et je pense que le nouveau et immense centre de convention à fortaleza aura bcp plus d´impact economique que la coupe
http://www.escalaproperties.com/2012/03 … p-in-june/

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#9 2013-05-14 21:45:02

Chico brasil
Membre

Re : Immobilier 2013

92000 touristes "gringo" dans le Ceara c'est effectivement  la dèche ...en 2010 ils étaient  400 000 !!  la crise a dû passer par là, moi à Campos do Jordao c'est 1000 gringos par an à vue de nez et 3 000 000 de touristes Brésiliens en 2 mois yikes pour une ville de 45000h

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#10 2013-05-15 15:03:42

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Immobilier 2013

"La venue des bresiliens en vacances sur les bords de mer du pays est due a l’expansion economique des dernieres annees. Comparable a l’arrivee au mois d’aout sur la Cote d’Azur des ouvriers francais dans les annees 30, lors de l’avenemment des conges payes. Faudra que ca dure…"

C'est exactement celá et c'est la raison des stats sur le tourisme bresilien ne separant pas les touristes nationaux , des etrangers .. d'ou les chiffres en hausse ces dernieres années .

Cependant .. le bresil ayant officiellement admis ( il etait temps ) qu'il etait touché par la crise .. la conso est en berne .. panier moyen au supermarché , baisse de la valeur des present pour la fete des meres etc.. et comme dans toute "crise " ce qui est en premier lieu "rogné " ce sont les loisirs .. donc cela a deja commencé en autres sur la frequentation des restos ..et cela sauf retournement improbable avant le Jo ou mondial .. le tourisme a venir .

Quant a l'immo qui est le sujet du post .. ma boule de cristal ( CF axiom ) me predit des grosses sueurs froides ..post ..JO ! la aussi ça a deja commencé ..

slt

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#11 2013-05-15 22:48:27

Jaganda
Membre

Re : Immobilier 2013

Salut M'Bon
Oui même au Larzac pays de caillasses en tout genre  , ou les brebis sont majoritaires sur l 'humain.  Les touristes sont plus nombreux que dans tout le Brésil ( 5 200 000)

Enfin de passage en l air sur le pont de Millau. ..

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#12 2013-05-16 10:14:48

Jaganda
Membre

Re : Immobilier 2013

Il a trouvé mieux et plus rentable ... Le chemin anti OGM , la taule , amène directo  à la Communauté Européenne

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#13 2013-05-20 22:10:32

Chico brasil
Membre

Re : Immobilier 2013

Voici un constat smile

Tourisme
Anecdote : En 2011, la ville de Marrakech a attiré elle seule plus de touristes étrangers que le Brésil entier. Au vu du potentiel naturel, culturel, spirituel, ou que sais-je, du pays, le tourisme étranger est une mine d’or encore trop peu exploitée. Le Brésil attire 5,2 millions de touristes étrangers par an, chiffre qui stagne depuis 10 ans. A titre indicatif, la France, le pays le plus visité au monde, en attire 77 millions,  les Etats-Unis 59,8 millions, l’Espagne 52,7 millions, le Portugal 7,8 millions et l’Argentine 5,3 millions.

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#14 2013-05-21 13:37:25

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Immobilier 2013

Pour revenir au post ... immo


Si je devais acheter un bien .. je ferai le calcul que j'avais fait a l'epoque de l'achat de ma maison ..

Loyés payés  x 8 ans( max , soit 96 mois ) = PA ( prix d'achat)

Tant que je ne serai pas dans ce "Range " sans gros risque .. me mouille pas ...et en ce moment c'est mort !

De toute maniere beaucoup plus rentable d'acheter un terrain et de faire construire que d'acheter tout pret ..encore faut t'il avoir un terrain a prix abordable ..ensuite il existe des "outils " sur le web pour faire la modelisation de la maison souhaitée .. et des gens pour etablir un plan de construction .. ensuite ..c'est au mieux disant ..y compris sur les materiaux choisis .

slt


salut

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#15 2013-05-21 22:35:30

Re : Immobilier 2013

Dans le business comme dans la vie il n'est pas bon de généraliser ! Dans ce dernier cas, il faudrait prendre en compte la valeur actuelle nette de l'investissement. Mais tout dépendra de l'actif imo, de sa localisation et potentiel.
Il faut analyser de nombreux facteurs pour l'acquisition d'un bien au Brésil comme ailleurs. Une chose est sure c'est qu'aujourd'hui les choses ont changé et qu'on est plus dans un objectif d'investissement-placement que dans de l'investissement-spéculatif.

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#16 2013-06-15 03:51:30

ectros
Membre

Re : Immobilier 2013

JBDsalvador a écrit :

Bonjour a tous,

L´immobilier au Brésil est une illusion ?  va t´il avoir une explosion  ?

A vos crayons les gars

JB


Sauf erreur de ma part...mais en 2010 je crois que tu cherchais à monter des projets de constructions sur la Linha Verde... où en es-tu ? Est-ce que ta question actuelle est liée : difficultés de revente de biens construits ?

Je me sens pas mal intéressé par le développement avéré du Pôle de Camaçari: ne penses-tu pas que cela va relancer/amplifier l'immo. sur la Linha Verde ?

Je pensais plutôt recherché des terrains pour investissement-placement.

PS: je crois que l'on s était eu au téléphone, referente à maternité

A+

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#17 2013-06-15 18:44:52

Chico brasil
Membre

Re : Immobilier 2013

Vient de vendre mon immobilier et j'attends la déferlante baissière pour réinvestir.....et entre temps je vais faire des coups aux ventes aux enchères, sur saisies bancaires et comme j'ai une amie qui travaille depuis 12 ans dans une banque, elle me filera les bonnes affaires  à négocier (jeitinho)  en dehors de la procédure de vente smile et en direct avec l'organisme créancier car elle et son mari ont acheté une maison de 250 m2 pour 70 000 R$ dans le centre de Guarulhos, l'on refaite à neuf pour 80 000 R$ et viennent de la mettre en vente pour 340 000 R$, le tout en 24 mois... en bourse cela s'appelle du délit d'initié, mais au Brésil cela s'appelle "se faire du blé sur le dos de ceux qui se sont trop endettés l " smile contre une commission en liquide et en feintant le système de la vente aux enchères

Dernière modification par Chico brasil (2013-06-16 09:25:31)

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#18 2013-06-15 19:29:52

Jaganda
Membre

Re : Immobilier 2013

au bresil chaque banque a ses enchéres propres ? avec website ?

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#19 2013-06-15 23:04:08

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Immobilier 2013

".....et entre temps je vais faire des coups aux ventes aux enchères, sur saisies bancaires et comme j'ai une amie qui travaille depuis 12 ans dans une banque, elle me filera les bonnes affaires  à négocié en dehors de la procédure de vente "

Tu peut me croire j'au regardé le systeme des "leiloes" ( vente aux encheres)..comment dire ... rien a voir avec ceux en france ... bon sait pas sur Sp mais ici ..c'est les voyous qui tiennent les renes ..les bons " deals " ne osnt pas proposés au "leiloes " mais a la mafia locale .. les autres lots sont souvent occupés par des familles endetées  ... et c'est toujours tres difficile " de recuperer le bien .

je ne dit pas que cela n'existe pas ... mais je pense en dehors du systeme des encheres.

slt

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#20 2013-06-16 01:53:36

Indysantista
Membre

Re : Immobilier 2013

Le hic est de ne pas pouvoir visiter et que si le local est occupé, c'est à la charge de l'acquéreur de s'en débrouiller comme de payer les dettes... IPTU, eau, luz...

Les corretores passent en premier. Les amis aussi et le gringo.. s'il peut.
Il y a peu j'ai signalé cette possibilité actuelle pour nous.
Une ex copine travaille ainsi avec une équipe. Elle remet en état souvent en moins de 6 mois et revent sans avoir encore eu à payer quoi que ce soit.
Mais elle est corretora depuis longtemps et a l'oeil pour ça !

J'ai pas les bonnes connaissances en place. Si toi, Chico tu as, mieux vaut en amont savoir la personne en difficulté et lui proposer de la sortir de sa mer.e à meilleur coût.

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#21 2013-06-16 14:52:07

VASP
Membre

Re : Immobilier 2013

guarana-saoluis a écrit :

..les bons " deals " ne osnt pas proposés au "leiloes " mais a la mafia locale ..

Ca a toujours été comme ça, en tout cas au brésil...
Tout être humain a la capacité de repérer les bonnes combines,
de s'emballer pour les avantages d'une nouvelle idée.
C'est un des fondements de l'Humanité.

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#22 2013-06-17 03:17:43

Indysantista
Membre

Re : Immobilier 2013

Hors les lions, mises aux enchères...
Une corretora a acheté 80000 puis après deux ans et finir la retape, vend 220000.
Ma voisine qui possède des appartements chauds et qui n'est pas manchote, n'arrive plus à louer une villa superbe, touite refaite, moderne.. grande et pour 2000/mois, y a pas...
On dit que l'insécurité augmente (mon pote flic dixit). Un appart de 80m2 se loue bien mieux qu'une maison de 120 + quintal.
Je reboque la casa, mets les tennis et file... serait en loc n'importe où suivant mes frasques. Au moins du bon temps de gagné.

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#23 2013-06-17 06:53:00

Chico brasil
Membre

Re : Immobilier 2013

Ce n'est pas d'aujourd'hui, mais au Brésil, les maisons se louent moins cher que  les appartements en ville, la raison est simple-----> l'insécurité, plus difficile de protéger une maison qu'un appartement, dés que la nuit arrive, les gens s'enferme et ne sorte plus, pour un oui ou un non..

Dans les appartements les petites surfaces sont actuellement délaissées au profit de grande surfaces et donc je pense qu'il y a un créneau car vu l'envolée des prix par endroit d'ici quelque temps la demande se fera sur ce ces appartements de 40/55m2...

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#24 2013-06-17 17:32:41

Indysantista
Membre

Re : Immobilier 2013

Attends Chico... je vois le contraire !
Appart imenses pour riches continuent.
Tout le dédian baisse.
Restent les petites surfaces qui s'achètent et vendent mais à des prix au m2 prohibitifs.

Plus les moyens pour les acheteurs d'emprunter pour > 150 à 200.000.

A mon usage, la maison n'est pas pire que l'appartement ! j'avais plein de vols de bicyclettes, effractions etc.  et rien du tout depuis que je suis en maison.
Encore des idées préconçues d'apparence.
C'est comme la connerie brésilienne de laisser tout bien éclairé la nuit et facilité la vision donc l'action des bandits.
Tout noir, faut des lampes qui se voient. Moins pratique...

A ce jour je gardais une maison dont l'apparence est minable. Comme partout, voiture ou touristes avec son Nikon en vue.. pas attirer l'attention.
Améliorations ultimes bientôt et pour peu de temps à y vivre dans le but unique de vendre.
Suivre la nature bien faite: toujours l'approche de la lionne dans la savane ! on voit déjà mieux les autres lionnes !!!!

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#25 2013-06-18 09:48:11

ectros
Membre

Re : Immobilier 2013

MUITOBON a écrit :

Ectros,


Prix annonce en 2010 : 30 millions d’Euros


Prix annonce en 2010 : 12 millions d’Euros.

Intéressé je puis l être d aprés ton descriptif...mais seulement pour une infime fração ideal du terrain.... je ne joue pas dans la même cour... pas le meme nombre de 0 ...oups je viens de voir que tu causais en E en plus ;-)))

C est un plan avec autres investisseurs de France....je recherche plutot les plans plus modestes mais tout aussi lucratif. Mais pourquoi pas si tu as des contacts France et a besoin d articulador içi...

Quant aux leilões... c est certain que cela va reellement devenir plus facile a deloger les familles endettées avec l eventuelle baisse de l immobilier. Mais j avais rencontre un gars qui faisait cela depuis des annees parti de rien il s est construit un patrimoine mais le gars etait detruit..divorce, stress permanent avec menaces de mort, il passait souvent aide de cangaços (ou flic ripoux) pour deloger les famille: une galere et pas toujours un bon negocio....bon c ce qu il racontait. Mais j pense qu en etant pas trop cupide on doit arriver a compromis avec les familles...sauf que certaines  voyant arriver le GRINGO difficile la NEGO. 

Sur la baisse imoo. je vois que CHICO BRESIL et MUITO BOM ont deux approches differentes: l un la bulle rompd et l autre la bulle se degonfle ou permanece.

Perso. j ai choisi de remettre a plus tard achat grand apart et ai achete Quarto Sala en cond. fechado. la perte sera moindre...mais necessite logement.

Dernière modification par ectros (2013-06-18 09:50:28)

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