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#1 2013-05-28 21:33:36

ectros
Membre

Tranches des aptos affectés par la future baisse

Bonjour,

L immobilier brésilien se prépare à une baisse significative des prix, cela est un fait et déjà diivulgué sur des médias grands publics (voir http://observadordomercado.blogspot.com … q=salvador qui donne une idée tres partie pris...certainement pour infuencer pour investir sur le marche financier... )

Par contre, cette consodilidation des prix (comme ils appellent..cela fait mieux que chute) peut-elle affectée l ensemble du marché ou bien les petites unités inférieures à 150kR$ ne vont elles pas mieux amortir la chute car reste à la portée de foyer brésilien moyen via financement...notamment 1/4-Sala. D ailleurs bien souvent c est l achat des jeunes etdiants sans moyens mais aides par parents retraités... le pivot d achat semble se situer entre 100 / 150 pour cette masse importante d acheteur potentiel.

Votre avis ?

Merci

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#2 2013-05-28 22:31:34

Indysantista
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

Depuis un bon moment, le petit appart < 150 se vend bien mieux et vite.
La casa até 400... pour un coin de retraités. Faut les conditions autour.

On dit... depuis 18 mois, la baisse arrive. Quand "on dit", s'exprime quel est son but?
La fièvre ne peut pas durer. Pas une raison pour tomber en hypothermie non plus.
de façon décalée suivant les états et régions, cela va retomber à l'inflation réelle.
Déjà pas si mal...
Si en plus, louer même avec -6% de l'agence qui assure des risques...
Faut des CDB à nouveau à 13% !!

Pourtant, les super trucs caros imenses... montent encore bien... suivant la structure même du Brésil.

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#3 2013-05-31 10:22:58

flamengo10
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

je suis pas sur que tout le marché Bresilien soit en baisse , Par exemple le marche de l'ancien a Rio et Sao Paolo ne baisse pas et surtout certains spots sont toujours aussi cher voir meme en augmentation , alors peut etre que personne achete mais une chose est sur tant que la copa et les JO ne sont pas terminés on ne pourra pas voir  une vision claire .
Si on compare avec la France on dit que les prix baissent et pourtant a Paris sa baisse que tres faiblement malgré le contexte economique actuel de la France .

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#4 2013-05-31 12:44:57

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

Ce n'est pas tant la non observation de baisse de prix dans les vitrines qui est parlant ..mais les transactions effectives..et les stocks

Si la banque ne valide pas le financement , pas de pret pas d'appart ...

Maintenant ... tout ça c'est encore le bresil ... et ses mirages .. un couple gagnant chacun un salaire minimum ..d'aurons pas d'autre moyens que de vivre dans un studio en peripherie et ça c'est la realité ..

un document ( que je n'ai pas cherché ) sur les saisies immo serait interessant ..

slt

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#5 2013-05-31 12:54:26

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

difficile de trouver un apprt de moins de 500 .000 reals a SP ( saõ paulo)

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/20 … aulo.shtml

maintenant je vous renvoit sur ce simulateur ( queje diffuse pour la seconde fois )
pour calculer la possibilité d'achat selon les revenus :
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/20 … rada.shtml


il apparait clairement que pour un appart de cette valeur il faut 10,000 rs de revenus mensuel ..

c'est quand meme pas tout le monde qui peut !

j'ai pas tout compris ...ou je suis trop cartesien .. ou j'au loupé un episode .. eclairez moi help !

slt

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#6 2013-05-31 13:10:32

ectros
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

De fait les financements par la Caixa  sont bcp plus rigides que ceux proposés par les propres incorporadoras...plus de facilités mais le taux bcp plus mauvais...

Mais il me semble que pour une part de la population dès que l on commence à parler %, juros,  etc... avec la complexité et le manque de transparence comment sont présentés les financements....je crois que bcp de gens vont se retrouver esclaves de leur propres logement...sorte de dette d'Etats familiales.

C est un apriori...mais pour qui a visité les fameux Feirâo da Caixa (les période ou cela vendait) les gens achétent tout à l aveugle...sur une maquette et aucune question technique et financière...

D accord avec Indy, le marché immo. correspond à la structure de la société brésilienne...des trucs trés chers qui continuent à  augmenter car la Classe A continue  de s enrichier bcp au contraire de la Classe C qui a augmenté mais qui s est énormément endettée....Entre Minha Casa Minha Vida et les Alto Padrão le stock d invendus devient préoccupant. Les corretors à Salvador reconnaissent un marché congelé....mais effectivement les prix affiché restent élevés....toujours l illusion du pigeon voyageur, mais quand on rentre en négociation....on tombe le prix facilement de -25%...

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#7 2013-05-31 13:49:33

Indysantista
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

des lois arrivent !  payer pour un bien inoccupé est déjà le cas des expatriés et les changes augmentent donc.. garder pour payer des taxes ?

Faire payer un impôt à ceux qui ont fini de renbourser les prêts.. bien bonne ! même sur résidence perso.

c'est en France et comme le Brésil yeux grands ouverts, ne sait que singer les autres...

Comme en tout, inflation, chômage etc. les baratins immo, les graphes sont pourris.
Les notaires finissent par reconnaître.. avoir menti à la Cahusac (nouveau proverbe). les agences de vente, elles crient autrement et plus vite... elles implorent les banques de lâcher du lest.
Et nous ? et nous? dans notre bain avec une esclave sexuelle qui nous gratte le dos?

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#8 2013-05-31 14:02:00

flamengo10
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

Muitobon a tout resumé et je pense bien qu'on va arriver a une situation d'illiquidité sur Rio en tout cas car peut de gens arrive a s'offrir des biens sur Rio , sachant que le marché est fait a 99,9% par des bresiliens .

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#9 2013-05-31 22:44:39

Indysantista
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

Que ça bloque partout où le marché n'est pas sain et que le Brésil fasse un nul devant le Japon et tout ira mieux;
Prise de conscience avec cris et pleurs.

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#10 2013-06-06 10:07:43

VASP
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

MUITOBON a écrit :

  l'effondrement de l'immobillier n'aura donc pas lieux.

Tout à fait, les chocs sont attendus après 2025 voir 2030

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#11 2013-06-06 20:43:38

Indysantista
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

Si loin Vasp?  impossible de savoir... toujours faux au résultat.
Avant il y aura une grosse stagnation qui dégoûtera les investisseurs.
Ne prévoir que les travailleurs qui peuvent encore acheter... de moins en moins.

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#12 2013-06-15 03:42:15

ectros
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

Blocus de l'immobilier...bon de quel immobilier parle-t-on d abord ? ancien, ancien rénové, neuf, etc...

En France,
ce qui est certain...qd un marché est iliquide ce qui part en premier c'est ce qui donne le meilleur rapport Prix/Qualité...aussi ancien non rénové, non isolé....direct poubelle. Le neuf même chose car la RT2012 a mis une longueur aux biens sous la RT2005...neuf RT2005 idem. Changement climatique s est aujourd'hui avéré...les problèmes thermiques vont s avérer cruciaux  en terme de confort mais surtout de coût avec l'explosion du marché de l'Energie.

Quand on achète pour se loger ou pour investir sur long terme dans un marché illiquide, on donne regard à horizon +15ans.... 2030...voyez ce que donne les modèles climatiques dans certains coins. Si aujourd'hui ce sont les adrets qui sont privilégies qui sait si futurement ce ne sera pas l'ubac


Au Brésil,
même logique...voire amplifiée car on sait qu'elles sont les passoires énergétiques des constructions actuelles....tout se résout par la climatisation....belle invention...et aux oubliettes les puits d'aérations naturelles des immeubles anciens..mais apparait de çi de là des discussions sur les nouvelles normes d isolation au Brésil...: je ne donne pas cher de ces boîtes en carton construites à tout va depuis ces dernières années....
d'autant plus dans un pays où l'énergie est hydro-dépendante et où son prix ne pourra être éternellement maintenu sous l'inflation...d'autant plus et on revient aux changements climatiques...les sécheresses prolongées en 2012 (dans le Nordeste il est question d'un cycle long de + de 6ans) ont donné quelques sueurs froides lors des pics de consommation estivale.

Il y aura rapidement un retour à la réalité ...le Brésil...pays tropical et les immeubles modernistes à façades de verres et parpaing ne vaudront pas bien cher à horizon +15ans ou avant.

Une opinion parmis d autres....

en même temps...je conclue un achat immo. à R$2000/m² dans de l'ancien 90s avec ventilation naturelle...Salvador reste encore abordable...pour qui veut bien y vivre et peut y travailler.

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#13 2013-06-15 11:01:12

VASP
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

Ectros ta vision sur le climat du nordeste est intéressante.
Tu as raison le changement climatique est le premier facteur des migrations forcées.
Encore un sujet intéressant à ouvrir.
Discernons l'immobilier et investissements, qui en est un autre.

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#14 2013-06-15 15:48:34

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

Ça va serait mort depuis longtemps...dans tous les cas lorsque tu voit " ponta " d'areia ici " le top moche ..du top moche une penisule avec des mouvements souterrains perpetuel me disait un geologue .. donne pas cher de l'immo a 2 millions de reals ... dans ce coin :

http://wikimapia.org/13973412/pt/Pen%C3 … ta-D-areia

http://saoluis.olx.com.br/vende-maravil … -515618577


donc ( nico de brasilia si tu me lis ?) fait attention pour ton achat ... en toute consideration amicale ..

slt

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#15 2013-06-15 17:02:38

Bezerra
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

guarana-saoluis a écrit :

il apparait clairement que pour un appart de cette valeur il faut 10,000 rs de revenus mensuel ..
c'est quand meme pas tout le monde qui peut !.


Je partage ton analyse guarana-saoluis. d'autant que pour l'appartement de 500 000 reais, au-delà du revenu de 10 000 reais, il faut un apport de 100 000 reais, on est quand même loin de la réalité économique de la majorité des brésiliens.
Et je ne parle pas des taux d'intérêts pratiqués par le banques locales et des frais de condominio et autres qu'il faut pouvoir assurer une fois propriétaire. 

Je ne suis pas spécialiste du domaine, mais je me dis que les prix de Rio ne pourront pas se maintenir à un tel niveau une fois les grands evenements internationaux passés, car si des investisseurs qu'ils soient brésiliens ou étrangers peuvent financer cash et on eut un intérêt à investir vu l'inflation constatée les 2-3 dernières années, il y a bien un moment ou ils vont vouloir un retour sur investissement et donc vendre leurs biens. Ce qui entrainerait un reéquilibrage de l'offre et de la demande.

Autre facteur interessant à prendre en compte au Brésil et plus particulièrement à Rio: la sécurité.
Si il est vrai que les choses se sont largement améliorées dans les zones favorisées où les favelas sont à peu pret tenues par les UPP, ce qui a evidemment un impact à la hausse sur le prix de l'immobilier, il est intessant de voir ce qui se passe dans les zones péripheriques (Santa Cruz, Campo Grande, Niteroi...) où l'on constate que la violience explose et donc que le problème a juste été déplacé. Comme souvent au Brésil malheureusement, on est sur de la politique court terme guidée par la pression des evenements internationaux. Mais après?

Dernier point d'analyse: l'endettement des ménages. Il a plus que doublé ces dernières années. Tout s'achete à crédit et pratiquement sans limite (pour l'instant...) et nous savons tous où cela mène à moyen terme...

Une fois encore, sans être spécialiste du sujet, certains marqueurs économiques donne le sentiment que les prix ne pourront pas se maintenir à un tel niveau, car trop éloignés de la réalité de la majorité.

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#16 2013-06-16 03:02:38

Indysantista
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

A échéance, le climat changera pas mal et ne changera pas à cause de la pollution mais d'autres facteurs sur lesquels nous n'avons pas de prise.

Le Brésil sud est plus facile à décrire :
Les fronts froids du sud sont un facteur important comme le gulf stream et l’atlantique nord pour la France opposés à l'anticyclone centre nord européen.
Avant ces fronts bougeaient assez vite. Ils sont de plus en plus stagnants d’où des périodes longues soit de pluies soit de sécheresse.
Le Nord-est n'a ce phénomène que très partiellement et de moins en moins d'où le manque de pluie.
Les alizés ont moins d'eau. Ces pluies attirées par la forêt, le sont moins par perte de forêt. L'eau sert plusieurs fois en Amazonie. Pluie, évaporation donc pluie. Les crues de l'Amazone sont faibles depuis 2 à 3 ans. 9 au lieu de 12 m.
En terrain plat, cela représente d'énormes surfaces qui restent sèches et le sous-sol aussi pour les réserves.
Les masses d’air chaud et sec demeurent sur le ceara. Le vent n'est que de mer, sur la côte. L'important est la montée de l'air chaud nocturne qui offre bien moins de vapeur d'eau la nuit, effet primordial dans ce pays.
L'homme a construit une ceinture, une barrière sur les côtes avec les villes, tout asphalté.. parkings.. un vaste miroir très chaud qui sèche les vents, les rends plus volatils et inconstants.

Les vents plus secs atteignent les Andes, tournent au sud et reviennent aussi bien par le Pantanal sur SP que plus au sud en Argentine. Une période de sécheresse sans être très chaude. Puis retour des fronts froids antarctiques avec pluies longues et froid jusqu'à quelques degrés. Voir la sécheresse argentine ! Pas une vue d'esprit.
L'inévitable El Niño ou sa sœur et hop ! Le tout sur un rythme solaire de 11 ans.
Les différents intervenants rendent facile la discussion et les doutes. Les faits rares sont rares sauf s'ils durent ou se pépètent.
En place du Monte Belo, j'aurais passer un accord avec la Chine pouyr faire une centrale solaire comme en Espagne. Plus sûr et rentable sans dégâts écolo. Moins de transport par fils trop fins et rouillés... Dilma aurait-elle besoin de cours d'école secondaire ?

En gros voilà le mécanisme et son risque évolutif. Les gauchos sont venus dans le Ceara apprendre à épargner et stocker l'eau ! Ils ne savaient pas.

Déjà vers Salvador on manque de pluie depuis 2 à 3 ans.
Comme dit, les barrages sont souvent bas et le Brésil  construit Belo Monte ! Aberration. Il sera obligé d'avoir recours au gaz de schistes et les dégâts naturels faits comme les dégâts sociaux dont on a parlé, seront !!

Juste un mot sur l'avenir climatique. Les suites sont déjà annoncées. Conso up d'électricité pour les clims et plus que pour se chauffer. Tout inverse de ce que nous espérions en venant vivre au Brésil.

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#17 2013-06-16 14:45:01

VASP
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

Bien éclairant ton post indy, la clim, l'Air Conditionné,
l'invention la plus importante des ces dernières années pour le business.
Sans elle, peu de tours de verre érigées dans le ciel, dans les régions équatoriales,
pour les costumés encravattés des business offices.
Sur le Brésil, Sao Paulo reste la bonne latitude dans l"hémisphère sud ?
Ni trop haut ni trop bas...

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#18 2013-06-17 03:26:47

Indysantista
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

A Sampa, on chaufe peu et refroidi moins que plus sud ou nord.
N'empêche que les goûts dispendieux des Brésiliens qui se la jouent en richards, devront changer.
Pas la peine d'avoir d'immenses magasins, des shoppings avec clim à tour de bras.
Que ça attire le populo quand on crame dehors.. ok que les centres ne veuillent pas trop d'éclairage autour d'eux.. ok ! les peureux se donnent rencard dans le center.. voient? peuvent acheter sur coup de chauffe comme un furoncle !
Cette raison avancée m'a toujours fait rire.

Pensez_vous que les plages déjà bien polluées de Copocabana (cabane en copeaux) seront encore acceptables avec un peu plus de chaleur
Bactéries up.. insectes plus... une mer d'ouille... et plus de pères de Fez.

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#19 2013-06-19 00:19:52

ectros
Membre

Re : Tranches des aptos affectés par la future baisse

@Indy: je t ai mailé sur ton mel, es tu tjs a Sao Francisco ?

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