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ectros

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Enfiteuse et pratique dans les transactions

Pour qui à une connaissance des imoveis com enfiteuta (ou aforamento voir http://pt.wikipedia.org/wiki/Enfiteuse)) pour simplifier le proprio qui vend le terrain originel garde une sorte de  nue propriété sur le terrain mais aussi les immeubles qui y seraient construits.

Questions:
- Bcp d imobilier au Bresil serait sous forme d aforamento ...sur Salvador certains disent la majorité...cela me semble exagéré....il y a biensurs certains terrains de l Eglise et les Terres de la Marinha (bord de mer)... les enfiteuses familiales (terres issues de proprietaires de l epoque de la Coroa Real) doivent etre moindre.

- J ai lu de çi de là que la taxe sur la transaction (Laudemio) aurait ete interdite lors d une lois sous Lula ? De plus l enfiteuse aurait une durée de vie au bout de certain nombre de revente de l unite immobiliere... ?

- lors de la transaction achat/vente la taxe à payer (le laudemio) serait selon le Code Civil à la charge du vendeur ? Qu en est-il en pratique ? son montant est il alors a reintroduire logiquement dans la negociation n etant pas une taxe purement d escritura no Cartorio ? En pratique ?

- le montant du laudemio serait de 2.5% pour les terres da Marinha...pour les enfiteuses familiales peuvent elles depasser ce montant pour atteindre jusqu à 5% ?

Sur la pratique au Brésil dans les transactions...est ce que les impayés IPtU,CONDOMINIO,... sont les ardoises que l acheteur prend a sa charge en regles generales ? Evidemment si montant eleve...ces impayés rentreront dans la negociation je presume...

Vos avis ?

Merci

guarana-saoluis

Moderateur

Re : Enfiteuse et pratique dans les transactions

Bonjour ectros ,

Cette pratique n'est plus autorisée depuis 2002 sauf pour les contrats deja constitués , existe des exceptions comme "terrenos de marinha da União" voici des infos pour toi :

http://www.anoreg.org.br/index.php?opti … o&Itemid=9

slt

Indysantista

Membre

Re : Enfiteuse et pratique dans les transactions

Plus pour les curés... a Barra toute colline l'était et ne payait presque pas l'eau et peu l'électricité. Vont être contents.
Encore une fois ce truc que je découvre q'apparente aux putes.
Je suis le mari propriétaire d'une femme. De tout ce qui sepasse sur elle comme tous changements, j'ai droit à ma redevance?
Signé.
Mac Quignon de pain.

Indysantista

Membre

Re : Enfiteuse et pratique dans les transactions

d'ailleurs je réagis à retardement, le terme d'enfiteuse me semble plein de sousentendus...

ectros

Membre

Re : Enfiteuse et pratique dans les transactions

@Guarana: merci pour ton link tres precis d apres ce que je lis...l'enfiteuse ne peut plus apparaître sur un titre de propriété pour un imóvel acheté depuis 2002... et donc son extinction pour les pré-existentes. De plus si le proprietaire precedent avait payé le laudemio et 10 années de foro alors l enfiteuse est comme extinta.

Par contre...et c est mon cas, le proprio a acheté avant 2002 mais n a pas payé le laudemio lors de son achat...aussi ce laudemio qui lui incombait reste en suspend...en toute logique peut-il être exigé par le Cartorio pour registro de escritura ?

Cela devient très précis pour ce forum...je dois passer au cartorio je vous preciserais cela.

@Indy: enfiteuse cela te fait penser à quoi ?? emphyteose en française ...mais encore...
Les curés sur Salvador c est bien l ex Convento do Carmo qui etait nue proprietaire ? En supprimant cela...Lula en 2002 a quand même fait une belle tentative d extraire le Brésil du feodalisme.... Indy, seras-tu de passage dans le Reconcavo prochainement ? A propos tu connais Roberto D. sur Itaparica ? Slt

A suivre...

guarana-saoluis

Moderateur

Re : Enfiteuse et pratique dans les transactions

Peut pas t'en dire plus j'ai pas potassé le truc , par contre un retour oui de ta part pour nous tous serait sympa ... au cas ou pour eviter des desagrements , dans tous les cas .. suis un peu d'accord avec indy .." ça pue ce genre de truc "( cest ce qu'il voulait sous entendre je pense )

Si j'entend parler d'un truc ,,je te fait signe ..

a bientot ,

slt , christophe

Indysantista

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Re : Enfiteuse et pratique dans les transactions

Ectros:  Suis à Sao Francisco encore quelques jours. Je vais voir le vol de retour.
S'il y a possibilité de cara a cara, suis toujours preneur !

Oui covento do Carmo. Oui pour se déniaiser du feodalisme. Je pensais seulement à la partie favela qui doit payer eau et électricité alors qu'avant c'était presque gratuit.

En observant, partout dans les attitudes restent les epreintes de ce passé. Jusque dans le fait que personne ne soit responsable sauf le chef, chef invisible. Banque? toujours le téléphone pour se couvrir et savoir... artisan sans suite... pas important pour eux, même si les clients en payent les pots cassés.

Donc "l'enfileuse" pour rigoler, me semble une source d'embrouilles bien d'ici.
Voir comment la marina a corsé les conditions.

ectros

Membre

Re : Enfiteuse et pratique dans les transactions

De retour pour compléter l enfiteuse ou aforamento...bienvenue au féodalisme brésilien !!!

Pour rappel
Jusqu en 2002, à tout terrain destiné à la construction (ou terrain incultivable)  pouvait attacher  un aforamento: droit perpétuel de la propriété privée grâce auquel le proprio des terrains et sa descendance éternelle (particulier, Egllise, Uniâo (Terras da Marinha e acrescidos) ) conserve une sorte de nue-propriété et un droit  d'exiger du propriétaire acheteur (le foreiro) un loyer annuel (le foro moins 0.6%) en plus d'une taxe sur transaction à la vente (le laudêmio entre 2.5% et 5%, par loi c est le vendeur qui doit payer mais en pratique c est l acheteur ou en tout au mieux 50/50):  ..car qd un immeuble se construit sur un terrain foreiro..à chaque vente d appartement c est banco...avec les prix actuels de l immobilier les anciennes familles notables sont aux anges. En effet un imóvel détient en condominio un tantième de terrain (fração ideal) et donc est taxé sur cette portion de terrain.

La loi de 2002 définissant le nouveau Code Civil, promulgué en toute fin de mandat par FHC, précise que: dans son article 2038

- les aforamentos da União continuent à être régis par loi spéciale

- la constitution de nouveaux Aforamento est désormais interdits (il était temps...), mais les aforamentos existants continueront d exister...(faut pas rêver non plus) et sont régis par l ancien Codigo Civil de 1916 (la préhistoire au Brésil) Art 678à694;

- le laudêmio ne peut être calculé sur la valeur des bâtiments (edificações) mais uniquement donc bien les terrains ou du moins ce que j en interprète la fração ideal attaché à l'appartement;
cela peut empêcher certains abus...mais difficile d évaluer une valeur vénale de tantième de terrain...deux façons de calculer à mon sens:

1/du pont de vue du proprio de la nue propriété: on prend la valeur constructible de tout le terrain sur le marché, réduit des tantièmes concernés et applique la taxe du laudêmio (entre 2.5% et 5%: ce taux est par loi établi à 2.5% sauf mentionné dans le Título de Aforamento pouvant alors être porté jusqu'à 5%)
du point de vue de l acheteur: on peut considérer qu un tantième tout seul de terrain ne vaut rien sur le marché immobilier: qui achèterait un bout de terrain souvent de surface inconstructible...
2/ on prend la valeur de marché de l appartement sur laquelle on établie la valeur des parties communes ou tantièmes des terrains attaché a l appart. pour calculer le laudêmio.

Questions aux juristes du forum:
- quel mode de calcul du laudêmio (ci-dessus 1/ ou 2/) vous apparait juridiquement "juste" ?

- c est le calcul 2/ qui me concerne (car autrement je devrais payer plus de 10% de l apart.): comment déterminé la proportion des tantièmes de la copro. : cela n a pas de sens à mon avis. Dans mon cas c est envirion 70% du prix de l apart qui a été choisi tout à fait arbitrairement

- lors de l achat de l appartement le propriétaire "usufruitier" change, c est a dire qu à mon sens il devrait se constituer un nouveau contrat d aforamento pour transférer le foro et laudêmio au nouveau foreiro,  dans ce cas l aforamento disparaît puis que l a loi de 2002 interdit la constitution de nouveaux.  Ou bien faut-il comprendre que l aforamento ayant  été contractualisé sur tout le terrain et non pas une portion...il faudrait pour changer le titre d aforamento que tous les propriétaires du condominio l exigent en meme temps ??

Pour terminer...
On peut se dire FUCK YOU ton laudêmio sauf qu alors impossible d établier un contrat de compra/venda public (com lavrar a escritura em tabelião de nota) car il est demandé le reçus du paiment du laudêmio pour pouvoir être enregistré... Certains sites précisent que c est lors de l enregistrement au Cartorio dans le Registro Geral de Imoveis: c est faux car c est le tabelião de nota qui l exige bien. Et acheter de la main à la main...ça vaut que si le bien n a pas d escritura....finalement ce sont bien les gars des bairros populos qui ont tout compris!!! FUCK THE SYSTEM!!

CONCLUSION: rien n a changé avec la loi de 2002..sauf que les abus du Laudêmio sont un peu mieux encadrés. Mais il est tout de même révoltant que le PT en 10 ans n ai jamais abrogés ce droit qui semble hériter d un autre temps. Longue vie à la riche descendance aristocrate brésilienne...

Dernière modification par ectros (2013-06-11 01:38:24)

ectros

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Re : Enfiteuse et pratique dans les transactions

@Indy: j t mailé sur ta BAL, idem pour ma part pour se rencontrer.

C'est exact MUITO BOM....mais le fait d'exister ailleurs, de l avoir importé, ne dédouane pas l AFORAMENTO à mon sens comme une abération.

Mais si tu regardes bien tant au Brésil qu'en France l aforamento ou emphytéose "avait été à l’origine conçu pour la mise en valeur et l’entretien de grands espaces ruraux, mais il a vu son cadre d’application s’étendre à toutes sortes de biens immobiliers " dixit l'ami Wiki. C'est donc bien un cadre juridique qui a été honteusement détourné avec l'appui du politique, de son objet initial...

Par ailleurs, je reste très dubitatif sur la validité juridique post Loi 2002...car pour ce qui concerne les aforamentos privées, même si le Cartorio m'assure de l'existence d'un Titulo de Aforamento... il lui est impossible de me fournir sa matricula dans son registre de imóveis...trouvant tout un tas d excuses bidons....y aurait-il anguille sous roche ? Sans Título de Aforamento comment le cartorio peut exiger le paiement du Laudêmio ?

Cela finira via advogados si se refuse à fournir le Titulo....ce serait marrant un coups de pied dans la fourmilière ? source d emmerdes c'est sûr.

Dernière modification par ectros (2013-06-15 04:11:15)