De retour pour compléter l enfiteuse ou aforamento...bienvenue au féodalisme brésilien !!!
Pour rappel
Jusqu en 2002, à tout terrain destiné à la construction (ou terrain incultivable) pouvait attacher un aforamento: droit perpétuel de la propriété privée grâce auquel le proprio des terrains et sa descendance éternelle (particulier, Egllise, Uniâo (Terras da Marinha e acrescidos) ) conserve une sorte de nue-propriété et un droit d'exiger du propriétaire acheteur (le foreiro) un loyer annuel (le foro moins 0.6%) en plus d'une taxe sur transaction à la vente (le laudêmio entre 2.5% et 5%, par loi c est le vendeur qui doit payer mais en pratique c est l acheteur ou en tout au mieux 50/50): ..car qd un immeuble se construit sur un terrain foreiro..à chaque vente d appartement c est banco...avec les prix actuels de l immobilier les anciennes familles notables sont aux anges. En effet un imóvel détient en condominio un tantième de terrain (fração ideal) et donc est taxé sur cette portion de terrain.
La loi de 2002 définissant le nouveau Code Civil, promulgué en toute fin de mandat par FHC, précise que: dans son article 2038
- les aforamentos da União continuent à être régis par loi spéciale
- la constitution de nouveaux Aforamento est désormais interdits (il était temps...), mais les aforamentos existants continueront d exister...(faut pas rêver non plus) et sont régis par l ancien Codigo Civil de 1916 (la préhistoire au Brésil) Art 678à694;
- le laudêmio ne peut être calculé sur la valeur des bâtiments (edificações) mais uniquement donc bien les terrains ou du moins ce que j en interprète la fração ideal attaché à l'appartement;
cela peut empêcher certains abus...mais difficile d évaluer une valeur vénale de tantième de terrain...deux façons de calculer à mon sens:
1/du pont de vue du proprio de la nue propriété: on prend la valeur constructible de tout le terrain sur le marché, réduit des tantièmes concernés et applique la taxe du laudêmio (entre 2.5% et 5%: ce taux est par loi établi à 2.5% sauf mentionné dans le Título de Aforamento pouvant alors être porté jusqu'à 5%)
du point de vue de l acheteur: on peut considérer qu un tantième tout seul de terrain ne vaut rien sur le marché immobilier: qui achèterait un bout de terrain souvent de surface inconstructible...
2/ on prend la valeur de marché de l appartement sur laquelle on établie la valeur des parties communes ou tantièmes des terrains attaché a l appart. pour calculer le laudêmio.
Questions aux juristes du forum:
- quel mode de calcul du laudêmio (ci-dessus 1/ ou 2/) vous apparait juridiquement "juste" ?
- c est le calcul 2/ qui me concerne (car autrement je devrais payer plus de 10% de l apart.): comment déterminé la proportion des tantièmes de la copro. : cela n a pas de sens à mon avis. Dans mon cas c est envirion 70% du prix de l apart qui a été choisi tout à fait arbitrairement
- lors de l achat de l appartement le propriétaire "usufruitier" change, c est a dire qu à mon sens il devrait se constituer un nouveau contrat d aforamento pour transférer le foro et laudêmio au nouveau foreiro, dans ce cas l aforamento disparaît puis que l a loi de 2002 interdit la constitution de nouveaux. Ou bien faut-il comprendre que l aforamento ayant été contractualisé sur tout le terrain et non pas une portion...il faudrait pour changer le titre d aforamento que tous les propriétaires du condominio l exigent en meme temps ??
Pour terminer...
On peut se dire FUCK YOU ton laudêmio sauf qu alors impossible d établier un contrat de compra/venda public (com lavrar a escritura em tabelião de nota) car il est demandé le reçus du paiment du laudêmio pour pouvoir être enregistré... Certains sites précisent que c est lors de l enregistrement au Cartorio dans le Registro Geral de Imoveis: c est faux car c est le tabelião de nota qui l exige bien. Et acheter de la main à la main...ça vaut que si le bien n a pas d escritura....finalement ce sont bien les gars des bairros populos qui ont tout compris!!! FUCK THE SYSTEM!!
CONCLUSION: rien n a changé avec la loi de 2002..sauf que les abus du Laudêmio sont un peu mieux encadrés. Mais il est tout de même révoltant que le PT en 10 ans n ai jamais abrogés ce droit qui semble hériter d un autre temps. Longue vie à la riche descendance aristocrate brésilienne...
Dernière modification par ectros (2013-06-11 01:38:24)