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ectros

Membre

Financiamento et Inflation

De votre avis....

Le Financiamento type FGTS de la CAIXA (Taxa de Juros Efetivos 6.86+Taxa de Reajuste governo a.a.) soit un Custo Efetivo Total de 8.8% a.a. sur 10ans;
premiere question: est ce que c est ce que l on appelle chez nous prêt à taux variable

peut il devenir attractif dans la mesure où l on peut s attendre à une remontée des taux et donc inflation grimperait : les capitaux $$ investis se retirant (voir post Euro/Real in Forum Economique), pas effet le R$ se dévalue ...augmentant d autant l inflation...suis je à peu près dans le vrai ?

je sais que pour nous européen, les financements brésiliens sont difficlement concevable à ces taux là....car au final on paye près de 50% de plus que la somme à financer. Cela on le sait.

Vos avis ...sur un tel financement sachant que l opération de financement concerne un bien pour mise à la location,et tel que les prestação pagas demarrent a la valeur du loyer et termine à 50% du loyer.
et en espérant une remontée d 'inflation supérieur aux 6.86%

Dans l attente...

guarana-saoluis

Moderateur

Re : Financiamento et Inflation

Un pret en france est possible moyennant une hypotheque avec les taux français, si pas de bien en face pour l'hypotheque , un credit personnel pourrait reduire la facture .. et bien entendu .. refus des frais de dossiers ici ..

slt

alexistour

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Le CET de son petit nom Custo Efetivo Total est le mètre étalon de tous les organismes financiers. Il est apparu il y a quelques années au Brésil, sous la gouverne de Mantega.
Après, les taux vont avoir tendance à augmenter du fait des objectifs de maitrise d'inflation et de l'économie du Brésil en général. Les marchés vont souffrir des conséquences des émeutes dans tout le pays.
Conclusion 8,8% à l'année sans négocier, c'est une bonne base.

VASP

Membre

Re : Financiamento et Inflation

premiere question: est ce que c est ce que l on appelle chez nous prêt à taux variable

Ben non, tu viens d'expliquer que c'est un taux fixe à 8,8%

peut il devenir attractif dans la mesure où l on peut s attendre à une remontée des taux et donc inflation grimperait : les capitaux $$ investis se retirant (voir post Euro/Real in Forum Economique), pas effet le R$ se dévalue ...augmentant d autant l inflation...suis je à peu près dans le vrai ?

Oui tu y est complètement.

Vos avis ...sur un tel financement

Bien ficelé, c'est très bien, quant ensuite tu retrouves ton logement,
tu n'auras plus qu'a y habiter, ou continuer de le louer, ou le vendre.
Tu entreprends bien ton action, reste à calculer ta stratégie de sortie.

ectros

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Un pret en france est possible moyennant une hypotheque avec les taux français, si pas de bien en face pour l'hypotheque , un credit personnel pourrait reduire la facture .. et bien entendu .. refus des frais de dossiers ici ..

slt

Je me souviens avoir vu des posts à ce sujet de bank qui preteraient pour achat a l etranger...quelle banque déjà ? Avec la degradation eco. tu penses encore possible ? Mais cela devient moins interessant car mon loyer içi serait plus aleatoire pour rembourser le pret là bas...de toute façon plus le temps pour ça.

ectros

Membre

Re : Financiamento et Inflation

VASP,

je dis prêt variable dans la mesure où la TAXA DE JUROS EFETIVA est a 6.6% + le Taxa de Reajuste qui varie mensuellement.
Mais ce TR c est quoi exactement ? http://www.portalbrasil.net/tr_mensal.htm
En theorie de ce qu ils marquent je vois mais en pratique en cas de forte inflation il peut bondir ?re ? J a uque par le passé il a pu monté énormément poncutellement, autrement sur les annees 2000s autour de 1%.

Merci pour ton avis.

Indysantista

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Pourquoi pas ? Semble jouable sous conditions et bonne compréhension des mots brésiliens.

Taux fixe sur des bases mouvantes, quelle mouvance possible ? Ça peut doubler ou pas ?

Prêts hypothécaires en France, faut des biens et encore, pas gagné.
Prêts perso.. si bien fiché en banque.. et souvent en laissant  des sous bloqués donc moins intéressant, limité en quantité et dans le temps et puis, les 8% demandés par Schaube arriveront fin 2013.  Voir en bas, les toilettes à droite.

L'inflation réelle n'est pas de 6,68% mais facilement de 10 et variables suivant les produits. Les loyers sur SP auraient augmentés de 7,8% sur un an glissant.
Car voir l'emprunt n'est qu'un aspect. Voir le bien surtout. Voir la location facile ou pas. Prévoir de refaire l'intérieur après 5 ans ou moins (voir post valeur Réal), le locataire qui part sans crier gare avec le frigo... ou 10% à l'agence plus un mois sur les trois de retenue demandée.

Pour s'opposer à tout cela, il faut non seulement équilibrer les frais à l'achat, en cours et à la sortie mais avoir un gain et qu'il y ait une plus-value même faible et c'est surtout là que le bât blesse disait l'ânesse et non la strip-teaseuse ou tisseuse.

VASP

Membre

Re : Financiamento et Inflation

VASP,

je dis prêt variable dans la mesure où la TAXA DE JUROS EFETIVA est a 6.6% + le Taxa de Reajuste qui varie mensuellement.
Mais ce TR c est quoi exactement ? http://www.portalbrasil.net/tr_mensal.htm
En theorie de ce qu ils marquent je vois mais en pratique en cas de forte inflation il peut bondir ?re ? J a uque par le passé il a pu monté énormément poncutellement, autrement sur les annees 2000s autour de 1%.

Merci pour ton avis.

Ce serait donc ici, LE + gros risque qui te mangerait ta marge bénéficiaire.
Il n'y a pas de possibilté de garantie, ou de prédire ce qui se passera.
On a comme repère, la coupe 2014 et les jeux Olympiques de 2016,
période de stabilité peut-on le dire, je pense ouvertement que oui

La solution pour parer ton risque,
serait d'acheter cash, à un bon prix/rapport/loyers...

Indysantista

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Si je récupère mon argent, j'achète 3 petits trucs bien placés, les loue.
Si achat = les loyers en 12 ans (faut bien viser mais en direct, possible), avec 3 dans 4 ans j'achète le quatrième.
Avec les emprunts surtout élevés (9 puis 10 puis 11), les loyers mettront 20 ans à payer l'emprunt.
Et je n'aurais à terme que les 3 petits trucs au lieu de... un de plus chaque 4 ou 5 ans.

VASP

Membre

Re : Financiamento et Inflation

VASP, j'ai deplace mon post

Comme tu y avais repondu...au cas ou tu voudrais deplacer ta reponse...

Oui voilà, merci

Oui, le Selic devrait encore etre rehausse non seulement pour attirer les capitaux mais aussi pour freiner l’inflation, car ce sont les 2 effets majeurs du relevement d’un taux directeur.

On sait que l’immobilier bresilien n’est pas systemique car les banques ne sont pas engagees dangereusement dans le Neuf.

Ou alors ce sera l'effondrement du pays...et la tout est permis.

Oui d'accord pour la Selic.
Voila de quoi occuper ou préoccuper certains, sur les prévisions.
Je ne vois comme toi, que des artifices qui maintiennent un édifice mondial
économique déjà hyper artificiel...
C'est le conflit permanent qui oppose le peuple aux banques."
personne des 2 ne veut éliminer complètement l'autre...

Indysantista

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Deux belles explications Muito.
Et celui qui instaure le Terreur moura par la Terreur ou dans le bain (Marat bien mari et mariné).
Les occasions immo:
On sera hors du marché habituel, dans un  marché figé comme en France.
Au Brésil, on est très "famille" et quand les enfants sont partis, les arents trouvent les charges d'une grande maison ou appart, inutiles et pour cela, vendent pour acheter plus petit et.. éventullement aider les rejetons.

Dans ce cas précis, des occasions et le cash donc la vente sans délai est un plus.

VASP

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Au Brésil, on est très "famille" et quand les enfants sont partis, les arents trouvent les charges d'une grande maison ou appart, inutiles et pour cela, vendent pour acheter plus petit et.. éventullement aider les rejetons.

Dans ce cas précis, des occasions et le cash donc la vente sans délai est un plus.

Voilà ou je voulais en venir dans l'autre post, ou je répondais à Muito,
et posait des questions.
En fait la logique d'indysantista est très anthropologique ici,
et beaucoup oublie ce facteur génétique suivant de qui l'on descend...
je ne suis pas monothéiste dans ce monde moderne dégénéré.
Voilà CE PLUS de quelques uns ici, que je reconnait chez eux.

Indysantista

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Ben oui Vasp même l'investissement immo n'est pas de même nature chez eux que chez nous et quand nous agissons ici pas comme eux.. on se rate un peu malgré notre "immense" savoir.

Pourquoi l'immo continue autour de chez moi?
Un couple va se former. Avant mariage, l'homme achète une maison avec une grande edicula car il gagne 3500 et sa future un appart de 80 m2 à 140000. Elle ne gagne que 1600.
La Caixa prête dans ce cas à 8,8 invariable (Ectros) mais par foyer fiscal...
Mariés, l'edicula sert pour un nouveau couple de la famille qui a pas le rond... la maison pour les parents qui ne louent plus et l'appart ben.. pour ceux qui payent sur 20 ans.

Les parents meurent.. ça arrive... la maison sera partagée en deux pour deux couples même de famille éloignée.
Les locataires sont plus "sûrs", le loyer reste bon marché, le plan d'investissement roule.

Le risque de perte d'emploi est faible (grosses boites ou préfeitura, banque), reste la baisse relative des salaires.... personnes ne veut y croire.

Nous.. on pense acheter cash pour gagner, louer terrible car ce sera à Rio.. et dans 3 ans plouf... Guarana, pourquoi tu ne vois que Rio? t'es têtu.

Acheter cash dans un pays que même une pipe est parcelada !! Elle n'en rit pas.. avec ce foid (19°) elle a les lèvres gercées... lol ! (pour les grincheux qui me trouvent odieusement déplacé).

En fait à Sao VIcente, un bien assez central vaut pas mal et se vend assez mal... les jeunes et ceux qui arrivent pour bosser, achètent plus en périphérie, quartiers autrefois délaissés qui prendront plus !

Prévu un train Santos Mongaga ? enfin la côté sud retardée... construction commence. Ce que j'en sais, aberrante.. que du béton coûteux et anti écolo.. je vais demain à la mairie me renseigner.
Cette zone avec un train pas cher va se développer même si la conjoncture astrale universelle se plante car Santos est lotado jusqu'aux yeux.

Prévu pour 2014: 15R$ le trajet en train Santos SP. Désengorger SP mais lui appporter des travailleurs.
Jundai, Campinas... 6 lignes de 428 km ? par là promises finies en 2020... retard sera !

Ki ki croit encore que acheter à la paulista because j'ai du cash, est un bon plan?

Faut vraiment "savoir" le Brésil. et j'en sais pas beaucoup, hélas.

VASP

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Le projet existe depuis très longtemps de relier Santos jusqu'au nord de RIO,
une des plus grosses mégap$oles du monde.
Avec un TGV qui roulera sur une LGV...

Indysantista

Membre

Re : Financiamento et Inflation

NON, SP Rio... et ces trains n'iront qu'à 160/h.  50 mn prévues pour centre à centre, Santos SP. car il faut grimper les 700 m de falaise !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

guarana-saoluis

Moderateur

Re : Financiamento et Inflation

"Guarana, pourquoi tu ne vois que Rio? t'es têtu."

Je ne voit pas que RJ mais il se trouve que je trouve cette ville fascinante  et j'adore la nature ...porto alegre , sp , curitiba, sc ..j'ecarte ou a cause des temperatures ou par l'ambiance building ..cependant je ne suis pas fermé..

De toute maniere si les prix ne baisse pas apres les Jo ..ou pas suffisamment je n'irai pas tout simplement  j'accepterai de vendre ma maison pour vivre dans un apprt beaucoup plus petit a rio .. mais pas de rajouter 100,000 rs ou plus ..pour realiser cette envie ..je n'accepte pas le " risque pays " au dela des limittes que je me suis fixées ..

slt

VASP

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Le projet c'est de faire une énorme mégapôle de SP à Rio
avec Jundiai, Campinas SJ dos campos etc.. jusqu'au nord de rio...
Ensuite le projet Santos SP vu du ciel les lumières la nuit
te montre l'énorme projet en cours....
Pour ton petit train électrique oui, démorou comme on dit ici...
C'est les clandés de jabaquara qui vont faire la gueule...

Indysantista

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Le petit train côtier est en travaux.
de jabaquara, ne connais que la rodoviaria, celle des EMTU, le Pao de açucar....
Désolé de ne rien savoir du destin des clandés.

Feront ça dans les bus désafectés au lieu de violer les Américaines comme à Rio.
Car les compagnies de bus vont perdre terrible.

ectros

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Effectivement voici le coût effectif total PAR AN est de 8.8%; mais en totalisant les traites j arrivent à un coût total de 50%...j emprunte 100.000 sur 10 ans je rembourse 150.000....et ce avec BB ou CAIXA.
De plus ce TR est un TAUX DE REAJUSTE INTERBANCAIRE établie par la BACEN, les financiers du forum sauront mieux expliqués que moi, ce TR se retrouve aussi sur les fonds d investissement type CDB. Il n accompagne pas l INFLATION car n a jamais dépassé les 2% depuis 2000.http://www.portalbrasil.net/tr_mensal.htm

Est-ce que tout le monde avait bien compris cela ?

Ci-dessous l etalement des traites mensuelles des 2ans avec BB avec amortissement décroissant. Vous obvserverez que le saldo devedor est reactualisé d'un taux de 9/10% : comment pourquoi ? pas bien comris pourquoi ne donne pas le 8.8%. Par ailleurs les traites font une sorte de yo-yo...alors qu a la CAIXA les traites décroissent lineairement ( mais pas certain que la BB ait appliqué le meme Fonds de Credito BB via Poupança et CAIXA via FGTS.

PRESTAÇÂO        SALDO
1496        93614
1512        92848
1506        92082
1479        91316
1495        90549
1468        89015
1484        88245
1478        87481
1411        86713
1467        85945
1441        85177
1456        84408
1430        83640
1451        82871
1446        82102
1421        81332
1434        80563
1410        79793
1423        79023
1417        78252
1356        77482
1406        76711
1382        75940
1394        75168

VASP

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Dans le centre de Sao Paulo, cet après midi, un immeuble sur plan
place de la république de 1 dormitorio, avec vaga,
3 tailles, 27 (ou 21), 36 et 41 M² deja complètement vendu.
livrable dans 1 an et demi.
Tout ça pour dire que c'est 9 000 rs le mètre carré aujourdhui dans le neuf,
qu'il n'y aura pas de baisse de l'immobilier, selon les corretores,
et que c'est mon avis aussi.
Dans jardins dans du neuf c'est 18 000 rs et ancien 14 000 rs le M²

Indysantista

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Je reviens à mon exemple dont le prêt actuellement à 8,8% n'était pas du tout l'épicentre.
Je montrais comment et pourquoi et quand on achète au Brésil. Aspect important dans l'immobilier d'habitat. De la spécu à SP... autre chose.

Comme tout est souvent tordu, je ne savais même pas que je parlais du même prêt  qu'Ectro.
Vieux, cela ne m'intéresse pas perso. Cité par des Brésiliens sans détails, je citais à mon tour.

S'il s'agit du même prêt avec des conditions strictes d'acceptation, il est variable sur le Selic et peut être dangereux. J'essayerai de le faire comprendre... peu de chance !

Pour l'immo des jeunes et premier achat, tous ne voient que par lui, pas de choix fixe, autre.

Qu'à l'étude, Ectros ne retombe pas sur ses pattes au fil des années... que le résultat soit pire... sûrement. Pour d'autres faits en banque, je n'ai jamais compris ni reçu une explication !

Excusez-moi d'avoir cru ce prêt fixe, j'en savais rien et encore une fois, le but est autre et n'a apparemment pas touché quiconque.
Tout est « reajusta » ici... même les impôts... tu pays le max et on te rendra si ON veut bien et sans intérêt. La fripouillerie générale.

Indysantista

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Même sur d'autres prêts d'aide, le yoyo est... avec de tels modes de calculs, comment établissent-ils l'échéancier ?  Comment savoir à 10 ans ce que seront Selic et reajusta ?
Alors c'est le dieu système qui décide... l'invisible et retour à Big Brother, l'inconnu toujours dans les esprits.

guarana-saoluis

Moderateur

Re : Financiamento et Inflation

"Comment savoir à 10 ans ce que seront Selic et reajusta "

Impossible a savoir ...

Ce sont les reunions du " copom" de la Banco central qui definissement les modifications de la taxa SELIC ...ce que l'ont sait pour l'heure c'est que tous les feux sont au vert pour deux  augmentations chacune de 0,25 % au minimum ..mais ce sont des " ont dit que " ...

Donc pour ceux qui ont des LFT du tesouro direito a garder puisque "indexado " a la taxa selic ...

Pour presque tout le reste NTN-B , c, Principal etc.... ne pas vendre ça baisse ..et aller jusqu'a la fin du contrat a terme sous peine de perdre ..et encore plus sous quelques mois .

slt

VASP

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Sur le plan mondial, quelles que soient leur nationalite, les banques commerciales, les Hedges, mais aussi tres largement les fonds de pension, les caisses de retraite, les fonds speculatifs, les compagnies d'assurances, les mutuelles....bref tous les zinzins (institutionnels ou prives) aujourd'hui speculent en Dollars.

A elles de ne pas se gaver de dettes pourries...
Bad bank

VASP

Membre

Re : Financiamento et Inflation

Ceratines banques oui....Et alors ?
C'est bien pour ca que ca specule....pour se refaire du pognon...non pourri.

La reserve federal c'est la plus grosse bad bank.
Mais on sera encore en 5G qu'elle sera toujours sur pied....