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Forum abc-latinaDiscussions sur l' Amérique Latine
#1 2013-09-12 14:54:16
Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPBom dia ! Détails de l'offre : *Location : alta temporada: 250,00Reais a diaria Pacote de dez dias "Festas de fim de Ano e Carnaval": 2.300,00Reais *Vente : Idéal investisseur ! Photos et autres informations sur simple demande ! Muito obrigado pela atenção ! Laurent Hors ligne #2 2013-09-13 02:00:08
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPLaurent. Hors ligne #3 2013-09-13 12:24:44
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPCertes M. Indysantista, je comprends votre calcul mais il ne correspond pas à la réalité, sachant que cet appartement ne va pas être loué 365 jours/an... La location est proposé pour des cours séjours, minimum 1 we (2 jours). D'après votre raisonnement, 15 ans au Brésil pour amortir 185 000, ça ferait du 33R$/jour en basse saison... (185000/15/365=33,79) Je suis curieux de connaitre l'état des appartements, dans la même ville, même quartier, même prestations loués 33R$/jour (s'il y en a) ! Pour information, les charges mensuelles (condominio) sont de 450R$, coût à inclure dans le calcul d'amortissement, ainsi que luz, gaz, agua, compris dans la location. Enfin, au vu des prix du marché dans la même catégorie (temporada), on est beaucoup plus proche de 170 que de 33... Restant ouvert à vos remarques, Abraço ! Laurent Hors ligne #4 2013-09-13 15:59:09
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPIl est dans les prix de ce qui se pratique pour un appartement de 2 quartos du côté de Praia Grande. 250,00 R$ en alta temporada pour 4 personnes et +, c'est plus économique que de la pousada au même endroit....par contre pour 2 personnes pas rentable..... en hors saisons cela reste difficile à louer hors weekend et encore, mais les Brésiliens aiment la plage et donc il y a de la demande malgré tout. Devient t'on riche en louant en saison ? non car ce que l'on engrange d'un côté sert à payer l'IPTU, les frais d'entretien, le condominio, l'assurance, les bris de meuble....donc bien souvent le bénéfice finale est limité... le seul bénéfice sera lors de la revente, mais là difficile à le connaitre tant que l'on a pas vendu Hors ligne #5 2013-09-13 21:06:18
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SP185 000 Reas pour la région de SP, ça doit être une grosse M..., donc je propose 80 000 Reas, OK, svp , n'envoyer pas les photos, j'ai peur !!! Dernière modification par oulan (2013-09-13 21:16:56) Hors ligne #6 2013-09-13 22:24:52
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPOulan, Urtigao ne fait que proposer son bien a vendre, au prix qu il souhaite indique. Hors ligne #7 2013-09-14 13:32:14
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPBonjour à tous, effectivement, comme le dit si bien Vasp, ABC semble un peu court pour vendre un bien... Sur 4 réponses, 2 sont négatives et ne vont pas du tout dans mon sens. ça fait un bon moment que je suis avec intérêt ce forum et je me suis dit qu'il y aurait peut être des personnes sérieuses susceptibles d'être intéressées. Hélas, je ne vois ici que des opinions négatives qui ne feront pas avancer le schmilblick ! Je retiens tout particulièrement l'intervention de Oulan (que je n'ai pas le plaisir de connaitre), pleine de tact et de délicatesse et qui connait apparemment parfaitement l'état du marché immobilier sur le littotal SP. Bref, je ne vais pas plus m'attarder sur ce sujet, cela n'en vaut pas la peine. Un bon fim de semana à tous, dans la joie et la bonne humeur si possible ! Abs Hors ligne #8 2013-09-14 21:08:05
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPBien qu'étant à 10 000 km du Brésil, je sent les coups foireux à distance rien qu'au ton du message, je suis prêt à bouffer ma casquette nordestine que l'apartamento vaut pas clopinette !!! Hors ligne #9 2013-09-14 21:48:53
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPun marché de casquettes nordestines qui s´ouvre . Hors ligne #10 2013-09-15 08:58:52
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPPas prendre la casquette pour un boné ! Le marché a toujours raison. Quelque soit le prix, celui qui a l'expérience et fait son business à ce prix a raison de continuer. Une démarche suivante est je trouve, suicidaire : demander toujours plus et le maximum avec le risque évident de ne louer que peu de temps alors qu'à moins cher, la temporada ferait le plein. Que louer puisse être de 3 à 4 fois moins cher que la pousada et présente bien plus d’avantages pour le locataire est certain. Maintenant, chacun agit comme il le croit bon. Hors ligne #11 2013-09-15 11:29:29
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPBulle immo Bresiliene : Praia grande c'est - combien ? / aux plus hauts. Au Portugal , Espagne, Grèce ect il y a des chiffres . Au Brésil ? Comme il n'y a pas de plus hauts ... Toujours la précision br ... Dernière modification par axiom (2013-09-15 12:01:29) Hors ligne #12 2013-09-15 19:34:16
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPBulle immo brésilienne ( suite ) : Les gringos inactifs fuient le Brésil bien avant le réal a USD 2,4 et pas que pour l'insécurité, l'inflation, les soins ect . Le Brésil a mange son pain blanc, sur l'immo comme sur l'eco; maintenant que personne n'achète, on peut aussi appeller ça un marche sur-évalue . A suivre ... Dernière modification par axiom (2013-09-15 19:35:54) Hors ligne #13 2013-09-15 22:55:06
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPcomme en bourse, les arbres n'atteignent jamais le ciel...au Brésil, l'immobilier fera une pause à très court terme, les effets d'un R$ affaiblie temporairement devrait mettre un frein à cette spéculation basé sur le sentiment d'être dans un pays "qui ne connait pas la crise" et qui est le moteur qui a poussé jusqu'à aujourd'hui les Brésiliens à s'endetter sans se soucier des lendemains..... Hors ligne #14 2013-09-16 03:35:44
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPFaut relativiser. Bulle ? tant qu'on pouvait encore emprunter sur 20 ans dans l'euphorie que les salaires vont augmenterde 15%, banzaï ! Donc une bullette sans suite qui se terline mar faute de combattants et avec la rapidité affective des non-pensants, Mr pessimisme est venu tirer sa flemme. Marché figé. Augmentation des stocks. Agences pas contentes comme en France. Des chiffres? y en a... chaque début de mois passer devant les mêmes agences et prendre une photo des annonces. Sans être dans les stratégie de la haute atmosphère (vous avez dit "atmosphère"...) un peu d'observation suffit à comprendre qu'il vaut mieux vendre maintenant avec peu de gain ou rien que des pertes dans les mois à venir. Hors ligne #15 2013-09-16 03:42:36
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPMuito: Le marche est illiquide. Et les prix ne s’effondreront pas tant que les premiers proprietaires ne vendront pas pour bouffer….Et a ce moment la, s’ils ont besoin de bouffer...on se demande bien qui aura le pognon pour acheter leurs biens meme moins cher (en partie le cas de la Grece)…sauf quelques rares resident etrangers a l’affut de ce moment la. Dans l'absolu. Dans le relatif, les corretores ont besoin de vendre et se foutent que la commission soit sur 90% du prix ancien. Il faut bouffer chaque jour. Hors ligne #16 2013-09-16 08:17:16
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPMuitobon, il ne faut pas oublier une mentalité culturelle qui est bien ancré dans l'esprit des Brésiliens car habitué depuis des années par une loi du marché qui a vécu. En 2004 quand j'ai acheté ma première voiture au Brésil, le vendeur me disait que je faisait un investissement voir un placement !!! effectivement il avait raison, car après 3 ans d'utilisation et 40 000kms (sans frais) parcouru, je revendais cette voiture avec seulement une moins value de 10%...le nouvel acheteur ayant l'impression de faire une affaire car ce même modèle neuf entre temps avait vu son prix augmenter de 20% soit un écart de 50% entre le prix du neuf et le prix de vente en occasion. Aujourd'hui, ce même brésilien raisonne toujours de la même façon, seulement depuis 3 ans les choses ont évolués...le prix des voitures neuves baisse...et le stock des voitures d'occasion augmente petit à petit et il n'est pas rare de voir des annonces ou le vendeur essaye de vous revendre sa voiture d'occasion de 3 ans avec 50 ou 80 000km au compteur plus cher que si vous l'acheter neuve ou essaye de vous vendre sa voiture de 15 ans d'âge à moitié de valeur d'une prix d'une voiture neuve. Dans l'immobilier, nous sommes aujourd'hui dans le même type de schéma, après une élévation du niveau de vie des Brésiliens, et la baisse du taux des crédits, la demande en logement (de - 100 000 R$), type primo-accédant a été importante, il fallait rattraper un retard et beaucoup sont passés de la favelas aux quartiers populaires..seulement en parallèle cela a crée de l'inflation dans tous les secteurs et rapidement beaucoup se sont trouvés à court d'argent pour finir leurs fins de mois, les biens de consommations courantes se sont envolés comme les taxes (IPTU), sans compter les agios pour retard de paiement à 12% le mois, et donc ont remis leurs biens en vente avec l'espoir de réaliser une belle plus value rapidement, ce qui a été vrai pour un grand nombre....pour ceux qui arrivent après, cela risquera d'être différents et ils seront peu être les perdants, dans combien de temps, nulle ne peut le prédire, il suffira la combinaison de plusieurs éléments pour que cela se produise. Pour que le système fonctionne, il a donc besoin d'être alimenté en apport d' argent frais, et l'argent commence à faire défaut progressivement, même si cela n'est pas visible au quotidien, la hausse des taux d'intérêt (pour contrer l'inflation) aura un impact à moyen terme sur ce marché immobilier. Dernière modification par Chico brasil (2013-09-16 08:47:23) Hors ligne #17 2013-09-16 14:10:36
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPA 9000 rs le m², c'était cadeau car terrain appartenant à la famille Mancini, Hors ligne #18 2013-09-16 22:16:33
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPVASP a écrit :
Que les prix de l'immobilier montent c'est une chose, certains endroits ne seront pas impactés par une baisse évidemment et le centre ville d'une grande ville sera toujours recherché pour diverses raisons surtout si on a un gros déficit de logements par rapport aux nombres de personnes y travaillant, par contre cela reste marginal, jouer sur des croyances et créer des peurs fait fonctionner le business commercial partout dans le monde Personnellement le potentiel de hausse reste limité, comme le dit VASP, celles ci seront moins importantes qu'il y a 5 ans, le centre de SP ayant déjà atteint des sommets. Il est plus facile de passer de 0 à 100 lorsque l'on part de très bas que de 100 à 200 et mon sentiment c'est qu'aujourd'hui nous sommes proche du 100 et qu'une pause se fera sentir d'oû l'idée de se mettre en position d'attente pour saisir des opportunités. Le raisonnement de Muitobon est correct, beaucoup d'immobilier secondaire vacant ou d'appartement sans locataire en attente d'être revendu un jour ou l'autre sans que le propriétaire qui bien souvent possède plusieurs biens soit pressés de vendre, ensuite reste les petits investisseurs qui croient au père noël et au discours des bonimenteurs et qui seront les premiers à déguster en cas de retournement de tendance.... Hors ligne #19 2013-09-19 12:47:28
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPLes prix montent ?????? 1ere nouvelle : A lire : 09/2013 - 12h02 CLARA ROMAN A cidade de São Paulo possui R$ 11,6 bilhões em imóveis "encalhados", segundo levantamento do ImovelBid --site especializado em leilões de estoques imobiliários-- a partir de dados referentes a agosto, de uma consultoria imobiliária. São cerca de 20 mil imóveis novos, já prontos, e que não foram vendidos pela incorporadora. Segundo o Secovi (sindicado do mercado imobiliário), a média mensal de imóveis em estoque na cidade em 2013 é de 18.421. No ano passado, esse número era de 17.955. No auge do boom imobiliário, em 2010, eram apenas 9.762 imóveis em estoque. Um dos motivos da diferença entre as duas pesquisas se deve ao fato de que o Secovi só considera no cálculo imóveis lançados há, no máximo, 36 meses, incluindo nesse montante até os que ainda estão em construção e não foram vendidos seis meses após o lançamento do empreendimento. Esse estoque é pouco menos de tudo que foi lançado na cidade em 2013, segundo dados da consultoria, que contabiliza 23.196 unidades lançadas em São Paulo até meados de setembro. Tonico Dias, diretor do ImovelBid, afirma que 80% desses imóveis encalhados foram lançados em pleno boom imobiliário, há cerca de três anos, mas há algumas unidades que foram colocadas no mercado em 2005. "É uma resposta à alta dos preços", afirma Dias. Segundo ele, o preço elevado do metro quadrado afasta sobretudo investidores, que não têm mais a percepção de que comprar um imóvel na planta irá garantir o retorno, como ocorreu há alguns anos atrás. Segundo ele, o preço do imóvel na planta (comprado no lançamento feito pela incorporadora, anterior à construção), muitas vezes é maior do que o preço do imóvel usado. Além disso, com a alta, a perspectiva de valorização do metro quadrado é muito menor do que a de alguns anos atrás. "A própria incorporadora absorveu esse ganho", diz ele. Segundo Dias, a PDG e a Cyrela são as duas incorporadoras com mais imóveis em estoque, mas o número é proporcional ao de lançamentos dessas empresas. Com os estoques em alta, o comprador pode conseguir bons descontos ao adquirir, por exemplo, uma das últimas unidades encalhadas de um empreendimento. Na maioria dos casos, a incorporadora venderá a unidade por um preço muito menor do que o proposto para se livrar do custo de administração. Nesses casos, a empresa já obteve o retorno do empreendimento, e não fará a conta de qual será o lucro na venda dessas unidades remanescentes. Em leilões, clientes já conseguiram descontos de até 38% sobre o valor de lançamento. MERCADO Segundo Celso Petrucci, economista do Secovi, o mercado considera saudável estoques entre 15 mil e 25 mil unidades. "Estamos lançando mais e vendendo mais em 2013. Tudo indica que teremos um ano melhor do que em 2012", afirma ele. Dados do sindicato mostram que, em agosto, houve um crescimento de 20% nos lançamentos em relação ao mesmo período do ano passado. Os estoque são proporcionais aos lançamentos também em relação ao tipo de apartamento. Em julho, 42% dos imóveis em estoque eram de dois quartos, quase o mesmo (41%) do que foi lançado deste tipo de apartamento. Os de um dormitório representavam 17% do estoque; de três, 28% e de quatro, apenas 13%. slt Hors ligne #20 2013-09-19 13:11:45
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPCela confirme mon feeling , le stock d'appartements disponibles augmente, en 3 ans on est passé de 9700 à 18 400 unités soit le double et le marché à de la peine à les absorber donc une bulle se forme petit à petit et dés qu'elle explosera, le détonateur pourra être la réduction de milliers d'emplois dans le secteur de la construction ou par la faillite d'un gros promoteur, la spirale de la descente sera alors amorcée.....et aujourd'hui, quand on a du cash, on peut négocier facilement à -25% par rapport au prix demandé sans difficulté.. Dernière modification par Chico brasil (2013-09-19 13:17:21) Hors ligne #21 2013-09-19 18:35:33
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPJe ne cesse de dire à ma copine : Mais… un Brésilien qui a des sous ne peut pas ne pas acheter plein de conneries et n’aura plus la somme même après 6 mois ! Impossible de comprendre que louer à même 1500/mois x 6 mois = 9000 quand l’appartement qui vaut 225000 sera vendu vite ce jour, à 200000… CDB rapportent un peu… et acheter le bien envisagé avec une décote par exemple de 200000 => 170000. Sa retraite en un an sans decimoterceiro… Et ce calcul est "gentil"... car emprunts plus difficiles donc qui a cash... Hors ligne #22 2013-09-19 23:28:17
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPA Sao Paulo, dans les quartiers centraux réputés, ce n'est pas vraiment entrain Dernière modification par VASP (2013-09-19 23:43:04) Hors ligne #23 2013-09-20 06:58:43
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPIndysantista a écrit :
c'est ce que je suis en train de faire, vendu pour me mettre en location, en attendant mes fonds sont placés en CDB et courant 2014 voir début 2015 je commencerai de nouveau à lorgner sur le marché immobilier mais pas avant.... Hors ligne #24 2013-09-21 13:51:55
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPChico jette un coup d'oeil sur l'immo Suédois, je me permet un écart, http://www.latribune.fr/actualites/econ … suede.html La Suède serait-elle à la veille de l'éclatement d'une bulle immobilière ? Avec 177% d'endettement privé par rapport au revenu disponible brut (revenu global à disposition des ménages) attendus en 2015 par la banque centrale du royaume (Riksbank), un record, et une échéance moyenne sur les prêts immobiliers estimée à 140 ans, la question mérite d'être posée. Hors ligne #25 2013-09-21 23:57:17
Re : Apto T3, location saisonnière ou à vendre, Praia Grande litoral SPMUITOBON a écrit :
Tu dis SI les autorités ? Hors ligne |
entre le prix de départ et mon prix net vendeur....
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