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#1 2015-03-26 14:51:19

ectros
Membre

Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

Bonjour,

Comme toujours je fais dans la simplicité... Vient de surgir une opportunité d'acquérir un "plateau" comercial de plusieurs salles qui ont été transformées en un seul grand espace bureau.

L'opportunité est pour moi d'accéder un endroit exclusif pour habiter que je ne pourrais pas acquérir compte tenu mon capital. Par contre comme tjs tout n est pas rose et il y a de nombreux désagréments. Le local a un potentiel de valorisation en tout cas très certainement pas de dévalorisation, mais c'est avant tout un endroit d'habitat...donc un placement à long terme.

Pour l'instant  je souhaitais savoir si qqu'uns d entre vous, surtout dans le sudeste du pays plus au fait de tendances modernes de vie, ont eu l'expérience et la connaissance d'un tel projet.

Le Prêdio comercial est uniquement occupé par escritorios, immeuble ancien mais de bonne structure avec sanitaires dans le couloir. J'achète un demi andar qui a été complètement restauré. Selon le retour d expérience je préciserai déjà les questions de faisabilité qui me sont venues.

J attends votre remarques, conseils, mises en garde....

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#2 2015-03-26 20:17:20

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

Il faut que tu t'informe de la modification de " destination finale " ..a savoir te renseigner aupres de la prefecturede la localité  en precisant ton projet ..et en obtenant l'autorisation ecrite  ..de transformation de "Comercial "en "residential" ..et bien regarder sur l'escritura ..ce qui est marqué .., n'oublie pas de demander tous les certidoes negativo de mise ..Herança , municipal , estadual , justicia , receita fazeida , onus etc...


slt
slt

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#3 2015-03-26 20:20:06

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

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#4 2015-03-30 12:25:24

ectros
Membre

Re : Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

Merci pour le link, Guarana, intéressant. Il doit y avoir l'équivalent ici à Salvador (j espère !!)

Le premier pas aussi voir la convention du condominio (reglement de copro). Normalement c'est cela qui fait loi, les décisions en assemblée si elles n'ont pas été intégrées à la convention n'auraient pas portée juridique.

Autre point à vérifier dans le cas d'un plusieurs salles réunies en une seule: l'escritura et une ATA doit autoriser l'altération des parties communes (couloir, toilettes,...) en parties privatives. Dans mon cas précis, c'est montrer le potentiel de revalorisation du prêdio en usage residencial....à mon sens les proprios hésiteront pas longtemps.

Il convient d'être conscient des possibles difficultés car combien de gringo terminent dans un nid à emmerdes avec le voisinnage (jalousie, rancoeur, avocat, etc...)  en acceptant l'informalité des transactions. D'ailleurs pas que gringos, j'ai discuté avec des brésiliens qui ont fait des coberturas, et le premier truc qu'ils disent tous: faire tout en règle auprès de la prefeitura car s'expose à procès du voisinage (condominio, rue et meme quartier).

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#5 2015-03-30 15:06:35

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

Je rajouterai ceci :

N'oublie pas  la revente ...car le " passage " a outrance de clients dans la zone comerciale peut se tourner un enfer pour la revente de ton bien dans le futur car cela est propice au vol a main armée , agression ... pense y ..!

slt

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#6 2015-04-06 23:08:26

ectros
Membre

Re : Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

En réalité, il se peut même que le prêdio entier soit destiné à un Shopping Comercial avec redynamisation de toute la zone (cadre tripartie Federal, Etat, Municipal avec ONU..zone Centro Historico).

Le projet Residentiel tombe à l'eau...mais il y a possibilité d'un projet comercial d'envergure (bar/lounge/resto panoramique sur cobertura 350m2). Pas mal exposé à risque (redynamisation hypothètique, risque d'expropriation), mais si fonctionne énorme plus-value du m2 car si confirmé achat du m2 inférieur à 1500m2.

Cela change évidemment l'envergure  et je rechercherai des investisseurs locaux ou non pour établir faisabilité acceptée dans le cadre de la redynamisation du quartier.

Le dilemme: acheter avant de proposer le projet pour éviter de se faire doubler, mais en même temps risquer la perte sèche si expropriation.

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#7 2015-04-07 12:38:42

guarana-saoluis
Moderateur

Re : Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

S'il est dans une Zone protegée ... il te foutrons des batons dans les pattes ..( dans l'hypothese que tu reussisse a l'acheter ) IL(s) ont l'habitude ..d'avoir ces predio ..presque GRATOS ! ( sous pretexte d'investissements colossaux ( qui ne le sont pas ) ..cuidado !

Seule solution oui ... c'est Tirer plus vite ..! mais il te faudra probablement arroser !

salut

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#8 2015-04-07 13:10:36

ectros
Membre

Re : Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

C'est clair....mais cela vaut toujours le coups d'aller plus avant avec précautions. Comme j'ai pas de millions à perdre (du fait que j'ai pas!!)....c est un projet à plusieurs.

Merci des conseils.

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#9 2015-05-05 08:39:11

Chico brasil
Membre

Re : Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

les bonnes affaires au Brésil finissent en désastre généralement, je rigole quand tu parle de structure du bâtiment "assez bonnes" surtout s'il date de plus de 25 ans !!, vérifie en premier le toit et aprés le reste, car les matériaux utilisés avant 2000 sont généralement "ruim" y compris les circuits electriques, conduits sanitaires etc......un bâtiment commercial peut difficilement être changé de destination car cela demande de re-deposer en mairie via un  cabinet architecte de nouveaux plans qui vont redéfinir l'usage et donc la mise aux normes et pour l'autorisation, cela passera par différents services qui vérifieront si tout est conforme en terme de sécurité, de normes etc.....donc prévoit des milliers de R$ pour obtenir l'habite-se en "résidencial", pour la découpe en appartements (registro) et sans compter que l'on te réclamera aussi aux passages des taxes sorties de nulle part à régler "tout de suite", moi cela ma couté 20 000R$ pour une maison résidencial en comercial, pour un immeuble attends toi à plus....

Dernière modification par Chico brasil (2015-05-05 08:45:09)

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#10 2015-05-05 14:34:58

ectros
Membre

Re : Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

Merci pour l'expérience Chico...
J'ai eu bonne surprise d'apprendre que le condominio est d'usage mixte (à vérifier de visu). Mais le dernier étage était destiné à des coberturas residenciais ou comercial.

Pour la structure, je prévois une visite avec un ami archit. mais de fait c'est ancien. Pas tjs synonyme de ruim...époque fin 50s je pense meilleur que 70s/80s en général. Et l'immeuble à l'époque fut un évènement comme premier predio moderno no meio do colonial, et projet signé par un bureau d'architecture national en vogue de l'époque.

Mais je me concentre plus sur le potentiel comercial de l'endroit si redynamisation de la zone et hors imoveis ciblés par Mairie/Etat pour transformation.

....en plus de  que le proprio. espagnol vivant là-bas, ne donne pas signe de vie. Bien hypothétique encore.

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#11 2015-05-14 07:22:12

Chico brasil
Membre

Re : Andar commercial transformé en Apart résidencial ?

Oui, je suis de ton avis, je pense que les constructions de l'époque 1950- fin 70 sont meilleures si elles ont été entretenu que de l'époque 80-2000 pour la simple raison que aprés 80, le pays a connu un bom spectaculaire suite à la fin de la dictature militaire et que les gens se sont mis à vouloir un logement à tout prix et comme en France , des "barres d'immeubles" se sont montées à la va-vite...

J'avais acheté une maison en 2004, construite en 1984....j'avais l'impression qu'elle avait 70 ans d'existence, tant la fragilité des matériaux et la legereté de la construction était évidente notament sur le toit et sur les circuits électriques...j'ai tout changé entre 2004 et 2013 (date à laquel je m'en suis débarassé)

Dernière modification par Chico brasil (2015-05-14 07:25:03)

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