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#1 2015-04-24 09:29:44

ectros
Membre

Immo en France

Quel est votre avis sur l'immo. en Fr. ? De manière générale, peut-il poursuivre sa baisse jusqu'à atteindre les plus bas des 90s ?  Je parle d'un bien standard, sans atouts particuliers qui le sortent de la tendance marché.

C'est le cas d'un bien......marché de petite bourgade rurale éloigné de grand centre urbain, retombée à +20% en retirant l'inflation moyenne de 1%/an sur  20ans....et encore je dois pas être généreux.

J'ai tendance à penser que les petites bourgades avec le basique d'infrastructure (collège et médecins sur place, supermarché,...) peuvent devenir relativement recherchées si cela devient trop tendu dans grosses villes. L'un des deux époux gardant son emploi urbain et faisant A/R.

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#2 2015-04-24 09:39:07

borninusa
Membre

Re : Immo en France

Si tu parles de l immobilier de bureaux oui il y a un risque .. comme en 90 peut être ..la bulle enfle .
c est un peu pour ça aussi mais pas seulement que je suis sorti de ce marché ...et laisse le minima sur les fonds en euro avec les taux actuels et rémunérés à la gonflette sur de l immo ou des supports autres.

Pour l immo de province à 40 km des villes moyennes c est les soldes depuis 2 ans déjà ... et les -20% sont largement dépassés.
Les maisons de campagne non sises au bord de mer idem. Pareil pour celles qui sont trop proches dans certains coins.

Bon est ce que c est un bon plan d acheter à prix bas des biens mal isolés en pleine campagne humide à 40 kms aller d une ville moyenne avec un bassin d emplois ...la je dirais d abord quel type d emploi et payé combien ? et si cela vaut le coup actuellement compte tenu de la baisse de la facture énergétique et surtout combien de temps le pétrole bas va se maintenir ?... 20 ans, 10 ans, 5 ans lol
A chacun de voir midi à sa porte ... ou midi moins le quart avant que jésus ne crie ...au loup.
Bon si tu es aux frais reels sans famille nombreuse ou avec un enfant, quel intérêt de sortir le BBQ
Si les amis ne viennent que pour les ponts du mois de mai .Au final c est beaucoup d ennuis
et cela revient plutot trop cher le verre de pastis même accompagné côté de boeuf argentinà.

Dernière modification par borninusa (2015-04-24 13:12:15)

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#3 2015-04-25 01:26:34

Indysantista
Membre

Re : Immo en France

Tout retour á la base avant bulle si retraites baissent et autres pris par emprunts mm taux bas.. si salaire encore plus bas. Voir dans 5 ans pour MA retraite en France.

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#4 2015-04-25 02:18:29

MUITOBON
Membre

Re : Immo en France

ectros a écrit :

Quel est votre avis sur l'immo. en Fr. ? De manière générale, peut-il poursuivre sa baisse jusqu'à atteindre les plus bas des 90s ?  Je parle d'un bien standard, sans atouts particuliers qui le sortent de la tendance marché.

Oui il peut encore baisser...cependant il n'a aucun risque d'arriver a zero. Contrairement a d'autres investissements ou placements. Comme dirait la Palisse...il baissera jusqu'au jour ou il trouvera un acheteur qui fera une offre...acceptee par le proprietaire vendeur.

ectros a écrit :

C'est le cas d'un bien......marché de petite bourgade rurale éloigné de grand centre urbain, retombée à +20% en retirant l'inflation moyenne de 1%/an sur  20ans....et encore je dois pas être généreux.

Je ne suis pas sur de bien saisir. Veux-tu dire que ce bien s'est d'apres toi valorise de 20 % durant les 20 dernieres annees...deduction faite de 1%/an d'inflation pendant ces 20 ans ?

ectros a écrit :

J'ai tendance à penser que les petites bourgades avec le basique d'infrastructure (collège et médecins sur place, supermarché,...) peuvent devenir relativement recherchées si cela devient trop tendu dans grosses villes. L'un des deux époux gardant son emploi urbain et faisant A/R.

Oui. Les petites bourgades deviendront recherchees...a condition qu'elles ne soient pas trop eloignees d'un grand centre. Sans ca...tout depend de la perennite previsible de l'emploi de l'epoux qui travaille...car pour en trouver un autre si le coup va mal...tintin.

En plus ...il-y-a dans ta question une notion de choix de vie. Qui rend automatiquement moins importante la question du prix si on est acheteur d'un tel bien et qu'on a le pognon pour l'acquerir.  Et si ce bien est deja a soi et qu'on se pose des questions pour y vivre...alors la c'est purement et simplement une question de choix de vie.

_________________________________

"Apres l'effet, on croit a d'autres causes qu'avant l'effet"                               NIETZSCHE

Dernière modification par MUITOBON (2015-04-25 03:08:36)

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#5 2015-04-25 06:42:02

Indysantista
Membre

Re : Immo en France

Tout achat pendant son temps actif est un boulet pour le travail... s´il faut changer.
covoiturage + forfait train et dans le centre ville. Plus vite qu´en banlieue. Ainsi Grenoble à cause de la géographie.
Choix de vie? entre travail et chômage...

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#6 2015-04-25 07:32:18

ohaitiéaqui
Membre

Re : Immo en France

Pour l'immo de bureau comme j'ai deja dit je te connais un immeuble dans le 8 iéme, et des tas de pancartes à louer c'est la reprise lol
Pour l'immo en Province sauf vers la cote d'azur et encore, il y a des soldes énormes...mais rien n'indique que cela reparte, les salaires continuant de baisser et les russes et cheiks ne tenant plus le marché du haut de gamme ....
Sinon les impots locaux explosent....passer et aller chez les Portos, à mon avis.

Dernière modification par ohaitiéaqui (2015-04-25 07:33:00)

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#7 2015-04-25 08:04:30

borninusa
Membre

Re : Immo en France

Si on aime la mer oui ...sinon avec des problèmes d emploi ou de santé ..une ville moyenne fr est une meilleure affaire même
si éloignée de 10 15 kms seulement

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#8 2015-04-25 13:18:55

ectros
Membre

Re : Immo en France

MUITOBON a écrit :

Je ne suis pas sur de bien saisir. Veux-tu dire que ce bien s'est d'apres toi valorise de 20 % durant les 20 dernieres annees...deduction faite de 1%/an d'inflation pendant ces 20 ans ?

J'étais pas tres clair....maison dont je suis vendeur avec ma mère, à ce jour il est environ à +40% depuis son achat de 1997. En fait en retirant l'inflation sur 18ans (à la louche) j'évalue à du +10/15% de plus-value...en retirant les travaux on est à 0%. Et 1997 c'était au creux non ? Bon en même tps je sais pas trop si le bien acheté n'était pas très au-dessus du marché.

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#9 2015-04-25 17:09:11

Indysantista
Membre

Re : Immo en France

L´immo ne paye pas hors de la flambée sur 6 ou 8 ans.
Impôts locaux hausse vertigineuse... municipalités coulées par bad bank Jusqu´á 70% de plus sur tout... dans certains coins.
On ne peut même plus garder comme disait Muito.... Loyer = entretien + rénovations OBLIGATOIRES !  le capital? plus d´acheteurs donc plonge vers zéro.
N´importe quoi a une valeur quand vendable ou échangeable, sinon.... en ruines.

Comme Coluche: Achetez XXX avant de finir l´emprunt car sur 35 ans... vous avez les ruines.

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#10 2015-04-26 00:30:13

MUITOBON
Membre

Re : Immo en France

ectros a écrit :

...J'étais pas tres clair....maison dont je suis vendeur avec ma mère, à ce jour il est environ à +40% depuis son achat de 1997. En fait en retirant l'inflation sur 18ans (à la louche) j'évalue à du +10/15% de plus-value...en retirant les travaux on est à 0%. Et 1997 c'était au creux non ? Bon en même tps je sais pas trop si le bien acheté n'était pas très au-dessus du marché.

Il est evident que l'immo ne fait plus de plus value...sauf s'il est exceptionnel au niveau de son emplacement...de sa vue... et s'il n'est pratiquement pas concurrence dans le secteur par des biens comparables lorsqu'il est mis a la vente. Et encore...pour faire de la plus-value sur un bien exceptionnel aujourd'hui ...il faut souvent l'avoir fait construire soi meme...qu'il soit en parfait etat...et qu'on rencontre un acheteur qui a le pognon et qui tombe fou amoureux !...Bref....

Aujourd'hui un bien a la location ne fait au mieux que couvrir ses frais d'entretien et fiscaux. Dans ce cas c'est un refuge ...et ca reste un refuge de nos jours meme s'il coute un peu de pognon. Car zero...il ne vaudra jamais zero ne serait-ce que par le prix du terrain ou il se trouve. Et il n'y a plus que-dalle qui rapporte....donc....

En fait la priorite c'est d'avoir un bien ou l'on habite ..ou qu'on peut habiter si le besoin s'en fait sentir. Donc a le louer il vaut mieux le louer meuble avec bail de courte duree...puis le recuperer si besoin.

A vendre rapidement un bien tel que tu le presente aujourd'hui...et vu ou il est place d'apres tes dires...je crois que tu vois juste. Le mieux c'est evidemment de recuperer au moins l'inflation sur 20 ans. Pas plus. Donc partir sur ce prix...et voir venir...Mais encore faut-il voir la qualite du bien : degagement, vue, emplacement par rapport aux commodites, eloignement...qualite physique du terrain...stable, non inondable... fondations de la maison, murs, structure, toiture, qualite des reseaux d'alimentation...et se renseigner du prix des maisons vendues dans le secteur.

Quant aux travaux que tu as realise dans ce bien....ils ne font que reduire la decote pour vetuste...decote instinctive...ou decote d'apres baremes de certains organismes mais ne faisant pas force de loi.

En resume...je te conseillerai pour vendre vite de majorer de 20 % le prix paye converti en Euros en 1997...voir la gueule des agences si elles acceptent mandat a ce prix majore de leur commission...et voir venir...Mais attention il faut rester solide sur le prix lorsqu'on sent l' acheteur qui bande !

________________________________

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Dernière modification par MUITOBON (2015-04-26 00:35:50)

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#11 2015-04-26 00:59:58

ectros
Membre

Re : Immo en France

Je confirme bien....les loyers ont subi une forte chute...même pour immo. rénové norme thermique, semi mobilié. Les loyers sont quasi gelés par loi...et par le marché car bcp d offre, surface plus grande (maison à la location par départ des vieux du baby-boom ..et va continuer encore)... impots locaux (pour ma part étaient déjà élevé...ce sont surtout les petites communes entrant dans les communautés de commune ou d'agglomération qui ce sont retrouvées avec élévation des impots...n'étant plus soutenues par l'Etat central.

Bref....sur un loyer pour un autre bien ancien urbain avec peu de charges de copro. je retire au mieux 50% (quand pas gros travaux de copro)...et encore c'est en bénéficiant de l'impot moyen pour non résident autrement il faut rester déclarer résident sinon forfait non résident IR20%+CSG/CRDS 15,5%.

Conclusion: il faudrait vendre....mais comme j'ai besoin du peu que je retire pour un financement...ou replacer sans risque tout en ayant du 5% net et sans bouffer son capital... (ce que me donne ce bien ce qui est excellent au final...et en considérant le prix d achat+cout entretien je suis à du 8% net !! (mais n'a pas de sens ce calcul me semble-t-il).

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#12 2015-04-26 01:28:23

ectros
Membre

Re : Immo en France

MUITOBON a écrit :

.

En resume...je te conseillerai pour vendre vite de majorer de 20 % le prix paye converti en Euros en 1997...voir la gueule des agences si elles acceptent mandat a ce prix majore de leur commission...et voir venir...Mais attention il faut rester solide sur le prix lorsqu'on sent l' acheteur qui bande !

Nous en sommes là....depuis le prix annoncé y a trois ans -20% (toujours en se situant en desous de la baisse des biens comparables de la tranche de prix). Son gros avantage, et pas des moindres, bonne construction et tout services (médoc, college et commerces à pied à moins de 10' (bourgade de 5000hab au pied des cotaux gersois...20' de Marciac pour les connaisseurs). Mais même à ce prix que je considèrait plancher....une visite sur 20 mois et 3 agences sur l'affaire. Donc les jeunes en milieu rural sont fauchés, sans perspectives. Notre seule visite qui aurait bandé c est le cas énoncé au début du post: couple de la région parisienne vendent pour venir en province, lui garde son job elle bosse sur internet et 3 enfants jeunes.

Franchement je crois  que les urbains vont commencer à "psychoter" et si crise grave....on le sait qu'à la campagne on supporte mieux en période de rationnements et insécurité forte.

Pour l'agence...comme c'est en zone rurale blanche, franchement ils ne disent rien quand tu baisses le prix à la vente...voire même c'est eux qui prennent la négociation (si faible) sur leur marge....Y a rien qui se vend....uniquement dans des cas de divorce. Imagines déjà en ville c'est bloqué...alors à la campagne.

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#13 2015-04-26 01:38:39

borninusa
Membre

Re : Immo en France

C est toi qui va psychoter ...franchement t es en retard d une guerre :
" on sait que en campagne ... blablabla "
Depuis il n y a plus les paysans et les commerces d avant les eighties ... les  champs sont des usines
à uniproduit. ..les commerces gérés par d autres leviers . Non il faudra habiter pas loin de rungis et y faire ses courses "au black" ...mais ça cela ferait encore un beau sujet de film pour ..l après rsrsrs

Dernière modification par borninusa (2015-04-26 01:46:57)

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#14 2015-04-26 07:12:19

ohaitiéaqui
Membre

Re : Immo en France

borninusa a écrit :

C est toi qui va psychoter ...franchement t es en retard d une guerre :
" on sait que en campagne ... blablabla "
Depuis il n y a plus les paysans et les commerces d avant les eighties ... les  champs sont des usines
à uniproduit. ..les commerces gérés par d autres leviers . Non il faudra habiter pas loin de rungis et y faire ses courses "au black" ...mais ça cela ferait encore un beau sujet de film pour ..l après rsrsrs

hi-hi oui tu as raison , il se trouve que je connais bien le Gers, il reste  Pierre Fabre dans le tarn comme industrie, et peut être deux ou trois marchands de foie gras industriels qui se font passer ou essaient pour des artisans...
http://www.verif.com/Hit-parade/01-CA/0 … nt/32-Gers
bof plus grosse boite une coopérative 200 millions sinon on tombe vite dans le 20 millions c'est à dire rien...
sinon dans les années 80 tu te faisais déjà bien chier, bon la Mer Narbonne 100Km et Toulouse idem, le problème est identique aux bleds de l’arrière pays du Bordelais, Bergeracois la clientèle de vieux anglais à la retraite carburant au rouge est partie dans des lieux a une fiscalité plus douce et au pinard moins cher , aussi simple.

Dernière modification par ohaitiéaqui (2015-04-26 07:20:22)

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#15 2015-04-26 07:17:51

borninusa
Membre

Re : Immo en France

Ca va faire du monde chez les carreleurs comme dit muito ... il est pas parti à madère dommage.
3mois au Portugal + 3 à madere et 6 mois en Asie c est pas mal ...

Moi je connais un couple de bobos parigo. ..pas si fous ils sont partis mais à 10 kms de Toulouse c est pas pareil ... avec 2 enfants ..emploi assure pour mr of course.

Dernière modification par borninusa (2015-04-26 07:23:16)

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#16 2015-04-26 17:23:51

ohaitiéaqui
Membre

Re : Immo en France

borninusa a écrit :

Ca va faire du monde chez les carreleurs comme dit muito ... il est pas parti à madère dommage.
3mois au Portugal + 3 à madere et 6 mois en Asie c est pas mal ...

Moi je connais un couple de bobos parigo. ..pas si fous ils sont partis mais à 10 kms de Toulouse c est pas pareil ... avec 2 enfants ..emploi assure pour mr of course.

L'unique problème de Madère c'est que tu restes une semaine max le temps de faire le tour, sinon en hiver c'est pas assez au sud...
10 km de Toulouse ou Bordeaux marché différent ...mais au choix je préfere bordeaux, c'est plus beau, il y a eu beaucoup de biziness, pas que sur le vin, plaque tournante dans les traite des nègres...pardon commerce triangulaire lol cela sonne mieux en Novlangue...et puis lacanau 40 KM

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#17 2015-04-26 17:32:09

borninusa
Membre

Re : Immo en France

Bon peut être que muito est passé fiscaliste wink et n à pas envie de se gratter nov et déc à madère.
Bordeaux oui depuis que notre droit dans ses bottes à décape le centre ville ça a un certain charme c est vrai ...

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#18 2015-04-26 19:12:15

Indysantista
Membre

Re : Immo en France

Pour Bordeaux, Mérignac exactement, ici même un gars il y a 1 ou 2 ans disait:
j´ai un locataire  depuis 10 ans. Malgré nos très bons rapports, il va ailleurs. Même appartement alors?
loyer bien moins cher... depuis je trouvais abasourdi des centaines d´appartements similaires en location ou vides.

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#19 2015-04-26 20:10:31

MUITOBON
Membre

Re : Immo en France

ectros a écrit :

Notre seule visite qui aurait bandé c est le cas énoncé au début du post: couple de la région parisienne vendent pour venir en province, lui garde son job elle bosse sur internet et 3 enfants jeunes.

Sais -tu pourquoi ce couple n'a pas achete en definitive ? Ce couple a-t-il fait une offre ?...je ne crois pas vu ce que tu expliques.

ectros a écrit :

Conclusion: il faudrait vendre....mais comme j'ai besoin du peu que je retire pour un financement...ou replacer sans risque tout en ayant du 5% net et sans bouffer son capital... (ce que me donne ce bien ce qui est excellent au final...et en considérant le prix d achat+cout entretien je suis à du 8% net !! (mais n'a pas de sens ce calcul me semble-t-il).

Tu nous apprends que cette maison est louee. Et je ne t'apprends rien en te disant qu'un bien se vend mieux quand il est vide....sauf si ce sont des immeubles pouvant interesser des ivestisseurs. Mais si tu as besoin de son rendement locatif c'est evidemment indispensable qu'il reste loue pendant la vente...

Si tu ne devais trouver acheteur qu'au prix paye en 1997...ce rendement serait tres bon de nos jours ! Et je te deconseillerai fort de vendre a ce prix si toutefois ce n'etait n'etait pas pour toi un imperatif absolu. Car trouver aujourd'hui le meme rendement...et perenne...c'est un exploit !

Tu as compris ma pensee...vendre aujourd'hui de l'immobilier en France et ailleurs est une erreur...vu le marche. C'est une erreur d'autant plus importante si il est louable ne serait-ce qu'a temps partiels pour couvrir ses quelques frais. Et c'est d'autant plus une erreur si on le vend pour faire un autre placement a "rapport" !  On le vend pour recuperer du cash afin de faire des operations augmentant le cash...c'est a dire travailler...et travailler c'est du risque...Ou alors pour acheter des precieux sans rapport mais hyper-refuges. Peut-etre aussi pour acheter des parts de forets et champs agricoles...mais avec peu de rendement.

Si tu veux absolument vendre il faut baisser le prix afin que les agences soient motivees et fassent un coup de plublicite...ce qui generera peut-etre des nouvelles visites. Apres il faudra baisser le prix petit a petit tous les 3 a 6 mois. Jusqu'a trouver acheteur...et tu trouveras. Sous combien de temps et a quel prix ? ...ca c'est la question !

Tu parles d'un autre bien...ne serait-il pas plus judicieux de vendre l'autre bien s'il a un rendement moindre...et peut-etre se vendrait-il plus rapidement et mieux ?...Et conserver celui-la.

Ce qui precede ne correspond a ma pensee...que si je ne me suis pas melange les pinceaux avec les informations que tu exposes.

_________________________

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Dernière modification par MUITOBON (2015-04-26 20:15:39)

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#21 2015-08-28 23:07:12

ectros
Membre

Re : Immo en France

MUITOBON a écrit :

Ce qui precede ne correspond a ma pensee...que si je ne me suis pas melange les pinceaux avec les informations que tu exposes.

Désolé de ne pas t'avoir répondu, pas vu ce ta réponse et ton conseil.

Depuis le bien a été vendu finalement à +40% (parcelle de terrain attenante non vendu) par le couple en question (couple région parisienne fuyant la périphérie de Paris, lui conservant son emplois sur Paris),  Donc pas si mal considérant ton point de vue.

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