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nico.mollet

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achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

Je viens d'acheter un immobilier au Brésil, une partie de la valeur est payé via un emprunt à la Caixa. (financiamento caixa)

Le vendeur m'a fait signer un contrat de promesse de vente, dans lequel il y a une clause de paiement d'une taxe de 1% de la valeur du financimento, si le paiement de ce financiamento ne se fait pas sous 40 jours courus.
L'argent du financiamento a été rapidement payé suite à l'escritura no cartorio. Mais l'argent reste bloqué sur le compte du vendeur jusqu'à ce que la banque récupère l'Onus de l'immobilier, document prouvant que je suis bien maintenant le propriétaire.
Cela passe par faire le processus de "Registro do Imovel", puis demander le Onus.

Sauf que le Registro a pausé des problèmes, ils ont relevé des petits soucis dans le contrat de la Caixa, rien de grave, numero de place de parking, etc. Deux fois, j'ai du faire corriger le contrat, et à chaque fois attendre le Registro. 10 jours à chaque fois... On dépasse facile les 40 jours dans ce cas.
Bref j'ai dépassé les 40 jours, et ce bien indépendamment de ma volonté et le vendeur souhaite faire jouer la clause.

Je n'ai absolument pas envie de payer cette somme, j'estime avoir fait le maximum, perdu aucun temps. Le temps perdu est dû à des erreurs du contrat de la Caixa.
Si le vendeur entre en justice contre moi, aurais-je des moyens de me défendre ou je suis bon à payer ?

Si personne ne peut m'aider, au moins ce message servira à attirer l'attention sur les pratiques des brésiliens.
Attention aux contrats, essayez de modifier les éventuelles clauses contre le délai, en précisant que l'acheteur ne peut pas être tenu responsable en cas retard dû à des "exigencias" do Registro do imovel ou du retard de la libération de l'argent pas la Caixa.

Dernière modification par nico.mollet (2013-10-13 22:23:43)

nico.mollet

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

C'est uniquement dans le cadre d'un financement, si l'acheteur paye à vista, il n'a pas besoin d'attendre qui que ce soit.

Mais oui, il faut en vouloir pour acheter au Brésil, et lire les contrats... Sans expérience, même en ayant lu le contrat et ne sachant pas à quoi s'attendre, voilà ce qui arrive.
Tu peux critiquer, pas de soucis, ce post est là aussi pour éviter aux autres de faire la même erreur.

Des gens m'ont conseillé de faire un accord à l'amiable payer 50% et éviter la justice, ou bien pleurer auprès du mec. Pas trop mon genre. Je préfère emmerder ce type, lui aussi il n'a pas été 100% réglo dans le contrat, mais est-ce que ça sera suffisant pour démonter la multa...

Entre parenthèses, il y a des vendeurs qui aiment les gens qui ont payent 100% cash, sans financement, font un desconto pour éviter le processus du financiamento.

VASP

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

Moi je n'ai aucunes expériences sur les financiamentos.
J'ai payé cash mes investissements immobiliers.
J'ai aussi reçu cash les paiements sur 2 ventes déjà.
J'attends une proposition sur mon dernier bien en vente.

Je pense que ton cas va s'arranger rapidement, joue à l'amaible,
et sinon un avocat, rester bien concentré et discipliné, le brésilien
n'a pas ces 2 dernières qualités, jamais....un défaut de fabrication...

Indysantista

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

Histoire d'analphabètes vicieux comme toujours.
Lire les articles de défense de consommateur.

Je pense que nul n'est responsable de l'action d'autrui.
En plus, depuis des semaines, l'argent est sur le compte du vendeur, celui qui réclame l' amende.
Le monde à l'envers puisqu'il peut le placer comme si la vente était faite.

Encore une fois, jamais de logique avec des ânes malsains.
Si amende, vous réclamez les intérêts courus au prorata du temps.
Deux mois pour lui ? Sera plus que le 1% d'amende.

Ici, il faut répondre à une menace par une menace si possible plus forte. Ils n'entendent que les coups de bâton.

Une solution ; user de notre savoir.
Envoyer une lettre explicative claire (cedex marche) mais en cherchant les mots compliqués pour les mots croisés, les synonymes etc.
Le gars aura signé la réception. Déstabilise car comprenant rien, il comprendra qu'il vaut mieux la fermer.
Um jeitinho....

Chico brasil

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Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

Dans cette histoire nous ne sommes pas dans le cas ou le paiement n'est pas intervenu dans un délai de 40 jours, mais uniquement dans le fait que l'acte de propriété n'a pas encore été finalisé ce qui est différent,  et donc le vendeur t'embrouille (c'est courant) et veut te faire payer une chose qui n'est pas dû, et surtout omet le fait que  lui en 40 jours,  sur la somme qu'il a reçu et qu'il n'aurait pas dû recevoir !!! tant que l'acte final ne soit pas établit, a surement placé cette argent qui lui a rapporté en CDB + ou moins 1% d'intérêt net d'impôt..... donc je pense que c'est toi qui a commis une erreur en remettant au vendeur le chèque administratif de la caixa avant d'avoir eu l'acte final de vente...mais bon tu as les éléments ci dessus pour ne rien payer et surtout de faire comprendre au vendeur qu'en 40 jours qu'il a surement placé cet argent ......

Dernière modification par Chico brasil (2013-10-14 11:05:13)

VASP

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

Oui mais comment savoir Chico si c'est argent ce vendeur l'a placé sur la poupanca
ou autres, ou simplement déposé sur son compte courant?
Le vendeur n'est pas tenu de lui répondresur ce sujet.

Sur le fait que ce vendeur aurait du recevoir le chèque de la caixa economica,
après seulement l'acte de vente COMPLET (Onus+Registro do Imovel de la caixa)
dans les 40 jours, quand tout se passe bien.

C'est ce REGISTRO par 2 fois ERRADO qui a mis dedans Nico.
Si ce registro avait été exact, ceci ne serait pas arrivé.
La Caixa ne reconnaitra pas son erreur, bien que Nico soit son client.

Donc soit le vendeur est conciliant, soit il ne l'est pas.
Pendant ce temps là, ce bien immobilier prend de la valeur.

Dernière modification par VASP (2013-10-14 14:11:50)

guarana-saoluis

Moderateur

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

Bonjour nicollas ,

joue la ..a la bresilienne .."c'est pas moi c'est l'autre " ..je parle de la Caixa ... essaye en douce d'obtenir un document ( ou fait signer un document que tu aura redigé au prealable ..justifiant que le delai est OUT de pars le fait de motification du contrat par la caixa   ..une fois obtenu ... tu le jette a la tete de ton interlocuteur en lui disant de se demerder avec la caixa ..

maintenant faut voir dans le contrat si cette clause est "payable " uniquement par toi ... ou payable  par n'importe qui ( caixa ou autres  ) ... bref tu n'a que cela ... enfin je ne voit que cela pour l'heure .

salut

Indysantista

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

Il a eu l'argent, il en a fait ce qu'il voulait, rien de plus à demander.
Que le papier officiel traîne (grève, erreurs...) rien à fiche, il a le pognon donc il s'écrase ou va en justice.
Dans 20 ans.... on verra.

alexistour

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

Je viens d'acheter un immobilier au Brésil, une partie de la valeur est payé via un emprunt à la Caixa. (financiamento caixa)

Le vendeur m'a fait signer un contrat de promesse de vente, dans lequel il y a une clause de paiement d'une taxe de 1% de la valeur du financimento, si le paiement de ce financiamento ne se fait pas sous 40 jours courus.
L'argent du financiamento a été rapidement payé suite à l'escritura no cartorio. Mais l'argent reste bloqué sur le compte du vendeur jusqu'à ce que la banque récupère l'Onus de l'immobilier, document prouvant que je suis bien maintenant le propriétaire.
Cela passe par faire le processus de "Registro do Imovel", puis demander le Onus.

Sauf que le Registro a pausé des problèmes, ils ont relevé des petits soucis dans le contrat de la Caixa, rien de grave, numero de place de parking, etc. Deux fois, j'ai du faire corriger le contrat, et à chaque fois attendre le Registro. 10 jours à chaque fois... On dépasse facile les 40 jours dans ce cas.
Bref j'ai dépassé les 40 jours, et ce bien indépendamment de ma volonté et le vendeur souhaite faire jouer la clause.

Je n'ai absolument pas envie de payer cette somme, j'estime avoir fait le maximum, perdu aucun temps. Le temps perdu est dû à des erreurs du contrat de la Caixa.
Si le vendeur entre en justice contre moi, aurais-je des moyens de me défendre ou je suis bon à payer ?

Si personne ne peut m'aider, au moins ce message servira à attirer l'attention sur les pratiques des brésiliens.
Attention aux contrats, essayez de modifier les éventuelles clauses contre le délai, en précisant que l'acheteur ne peut pas être tenu responsable en cas retard dû à des "exigencias" do Registro do imovel ou du retard de la libération de l'argent pas la Caixa.

La clause que tu as signé n'est pas abusive. Le problème est que tu l'as signée avec un délai très court. Les difficultés suite aux exigences de ta banque n'est pas un argument valable. Le problème est que 40 jours est presque mission impossible, en général on compte un minimum de deux mois pour obtenir un financiamento bancario, à négocier... Si les banques étaient en grève comme s'était le cas sur l'état de RJ, tu aurais peut être un argument à faire valoir, et encore...l'argent qui n'arrive pas sur un compte est un préjudice pour celui qui doit le recevoir.
Je pense qu'il n'y a pas de recours, le droit est du côté du vendeur. Par contre il peut se montrer compréhensif...

Pour finir, quand un contrat contient ce type de clause, c'est pour mettre la pression à l'acheteur, sinon le propriétaire peut attendre des années le virement sur son compte. Nous sommes au Brésil et les choses ne se produisent qu'au prix de grands efforts...

Parle avec ton vendeur, tu ne risques rien à dialoguer.

axiom

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

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Dernière modification par axiom (2014-02-06 06:03:57)

nico.mollet

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

Merci pour vos conseils. Vous avez des avis assez variés sur la question ! Pas simple.

Entre temps j'ai pris contact avec un avocat.
Dans un premier temps l'avocat a trouvé comme ligne de défense de proposer une conciliation. Si celle-ci n'aboutissait pas, faire appel au PROCON (je doute mais bon), puis pour finir, la justice.

Dans un deuxième temps, il m'a dit que comme je peux prouver que je n'ai pas trainé et que les erreurs sont administratives (de la Caixa), sans celle-ci j'aurais respecté le délai, alors je peux attendre qu'il m'emène en justice puis à ce moment là contre-attaquer pour dano-morais blah, et exiger deux fois la somme demandée. (c'est la méthode sugérée par Indy).
Et c'est la méthode que je vais suivre probablement. Je dois faire le mort jusqu'à ce que le vendeur m'attaque. Mon avocat est confiant... aurait trouvé des articles de loi qui peuvent me couvrir. Et j'ai peut-être d'autres billes pour l'attaquer, des points qu'il n'a pas 100% respecté, après faut-il le prouver.
En parallèle, j'essaye de voir avec la Caixa s'ils peuvent assumer leurs erreurs, ou tout du moins signaler que le contrat a été corrigé plusieurs fois.

Le vendeur, lui, il ne veut pas tellement savoir grand chose, il nous envoie l'explication de ce qu'il faut payer et comment il en est arrivé à cette valeur. Au passage la valeur exigée est de R$1800... On lui a expliqué l'historique des faits, tenu au courant à chaque fois avec les preuves, il s'en fout pas mal : il prend le contrat et l'applique bête et méchant. Il dit que oui l'argent placé sur sa poupança lui a rapporté, mais pas aurant que l'argent de la multa en gros. Je pense qu'il ne pouvait pas déplacer cet argent comme il voulait, car bloqué. Il me fait payer la différence entre l'argent + multa et l'argent libéré et corrigido. Ce type est certainement multi-milionnaires pour info. Et il vient me faire chier pour 1800... on croit rêver. J'ai pas tellement envie de négocier même si la somme est faible. C'est sur le principe que la pillule a du mal à passer. Peut-être ai-je tort.

Par rapport au chèque de banque de la Caixa, je n'ai pas le souvenir d'avoir fait quoi que ce soit pour cela. J'ai l'impression que c'est le procédé classique... Mais bon, je n'en sais pas plus que ça, c'est ma femme qui était en contact avec la Caixa.

Je comprends être fautif dans l'absolu sur le délai. Sans expérience, difficile de se prévenir de tout. Effectivement 40 jours, c'est très difficile et nous avons fait le maximum pour ne perdre aucun temps. La moindre erreur dans le contrat et c'est mort. Au départ, ce délai était de 30 jours pour info, et je l'avais fait modifier à 40 jours sous les conseils d'un "pro de l'immo". Au final, l'argent a été libéré 62 jours après la signature du contrat de promesse de vente. Donc même 60 jours n'auraient pas suffit.

A suivre.

Dernière modification par nico.mollet (2013-10-15 19:17:34)

axiom

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

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Dernière modification par axiom (2014-02-01 12:52:55)

Chico brasil

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

L'argent n'est jamais bloqué est produit des intérêts des le premier jour et cela m"etonnerait qu'il ait mis l'argent sur un compte poupança, alors qu'en plaçant celui ci sur un compte CDB, il en retire au moins 0.66% par période de 30 jours....

pour moi, le problème n'est pas l'argent, le vendeur l'a eu en temps en heure d'après ce que tu écrit sauf si la caixa ne l'a pas libéré et effectivement il  est en droit de réclamer son dû selon les clauses du contrat...c'est l'acte final qui a pris du temps et c'est la caixa qui est responsable puisque c'est elle qui a fauté ....de faisant perdre du temps..

prendre un avocat qui va te prendre au minimum 1000 R$ pour éviter de payer 1800 R$ avec l'espoir d'en recevoir 3600 R$ est un jeu que je m'amuserai pas, car d'une part tu devra payer déjà 1000 R$ au moins à l'avocat et après le resultat est complétement aléatoire...pour info j'ai gagné 15 000 R$ dans une affaire en 2006 et bien à ce jour j'attends toujours les ronds, malgré que la personne en question ai reçu à l'époque plus ou moins 250 000 R$ sur une succession en simultanée....et que tout le monde a reçu ce qu'il devait recevoir sauf le gringo et l'avocat ne répond plus à mes demande malgré le jugement en ma faveur !!!

alexistour

Membre

Re : achat immobilier, vendeur veut me faire payer multa

Je partage les commentaires d'axiom et de chico..
Je suis confiant aussi pour ton avocat... ? il va te demander au minimum un salaire plus un pourcentage sur les sommes récupérées. Bon mais si tu veux en bon français réclamer, le résultat m'intéresse comme tout bon français que je suis. Pour moi, le vendeur est dans son droit, et l'avocat voit de l'argent a gagner quel que soit le résultat pour les 62 jours, je disais minimum. Je conseille deux mois pour le vendeur et trois mois pour l'acheteur. Il n'y a aucune garantie de délai au Brésil. O que que eu posso fazer...?