Forum abc-latina

christophe09

Member

compromis de vente

bonjour

je vais recevoir mon offre officielle pour acheter une maison que nous avons vu le mois dernier. le proprietaire s'et engagé a faire qques nemus travaux et nous en vaons la justification.
Elle comporte un paiement en deux fois, une partie fin juin, et le solde a notre retour au Br sur place par virement si tt est OK

tt semble en ordre avec les doc officiels selon l'agence et le compromis de vente nous parvient sous 15j.
Cependant avant d'accepter l'offre d'achat, je souhaiterai savoir quels sont les points a surveiller/loi Francais, retractation, non conformité et surtout m'expliquer quels seront les démarches a faire sur place dès l'achat de la maison sur place afin de semette en conformité: RNE, CPF, cadastre etc.

merci de votre éclairage

alexistour

Member

Re: compromis de vente

bonjour

je vais recevoir mon offre officielle pour acheter une maison que nous avons vu le mois dernier. le proprietaire s'et engagé a faire qques nemus travaux et nous en vaons la justification.
Elle comporte un paiement en deux fois, une partie fin juin, et le solde a notre retour au Br sur place par virement si tt est OK

tt semble en ordre avec les doc officiels selon l'agence et le compromis de vente nous parvient sous 15j.
Cependant avant d'accepter l'offre d'achat, je souhaiterai savoir quels sont les points a surveiller/loi Francais, retractation, non conformité et surtout m'expliquer quels seront les démarches a faire sur place dès l'achat de la maison sur place afin de semette en conformité: RNE, CPF, cadastre etc.

merci de votre éclairage

Ce sujet a deja été traité plusieurs fois sur abc. Un post avait même été crée pour résumer les démarches:
http://www.abc-latina.com/forum/viewtopic.php?id=5822
Et tout ce qui avait été écrit reste d´actualité.

La loi française ne va pas t´être d´une grande utilité et la non conformité, notion bien européenne, n´est vérifiable que par l´acheteur, en général à ses frais. Étudie bien le terrain pour savoir si il est inondable, sujet à des glissements, etc... Une enquête de voisinage pourrait t´aider à savoir. Le plus important ensuite sera de recevoir l´escritura au moment de la vente, que tu devras "registrar" bien vite pour devenir le propriétaire.
Tu as bien raison de vérifier les travaux avant de payer le solde. Si tu veux, soumets moi le compromis en MP, je jetterai un coup d´œil sur le document car j´en ai déjà étudié quelques uns.
Amitiés.

guarana-saoluis

Moderateur

Re: compromis de vente

Bonjour Christophe ,

1- il n'est pas necessaire de posseder son RNE pour etre proprietaire un Cpf suffit donc pas d'angoisse si vous n'avez pas de RNE a ce jour .

2- Il est necessaire de demander a ton vendeur des "Certidãos Negativos":Ils sont nombreux les plus importants :

- Agua
-energia
-Herançia
-Certidao negativo prouvant qu'il n'y a pas d'action juridique en cours contre ton vendeur qui pourrait se faire " prendre " la maison ...et donc toi la perdre !
- Paiement de L'IPTU ( taxe fonciere ).

Il est necessaire d'aller chez un cartorio enregistrer la transaction et ensuite d'aller a la prefecture afin de faire enregistrer le changement de nom de proprietaire ( IBTI ).

Fait Tres attention a ce qui a ete formule je te cite "le proprietaire s'et engagé a faire qques nemus travaux et nous en vaons la justification.": heuuuu menu travaux au bresil ça peut se traduire par un coup de peinture de mauvaise qualite dilluee a l'eau sur de la MASSA  pour cacher des fissures profonde : ATTENTION !!! , faire notifier les travaux et les verifier ...une facture d'achat de materiel , peinture ciment etc...ne veut pas dire qu'il aura ete utilise en totalite .

Voila ce qui me viens en tete dans l'immdiat haaa si le telephone , prend une nouvelle ligne !!!!!!, et questionne le voisinage sur d'eventuels projets ruraux a proximite de ta maison  ou de problemes en cours , je reviendrai vers toi si je pense a des trucs .

cordialement

Chico brasil

Member

Re: compromis de vente

Aucun crédit à accorder au dire du vendeur, n'étant pas sur place, difficile pour vérifier la véracité de son engagement, je suis ok avec ce qu'écrit Guarana...

Somme maxi pour le compromis 5% et pas 1 centavos de plus, et surtout vérifier que l'on vous fournisse toutes les attestations dont la liste est indiqué par Guarana car si un papier manque, vous risquez d'acheter soit un bien gagé par une banque, soit un bien qui n'appartenait pas au vendeur, soit un bien mis en sequestre par la justice, soit un bien trainant une grosse ardoise d'arrièriée de taxe IPTU etc.....   les notaires ne faisant que l'acte et n'ont aucune obligation de vérifier quoique ce soit comme cela est le cas en France.....ici c'est la loi de la jungle et les gogos etranger sont nombreux à le découvrir après coup

christophe09

Member

Re: compromis de vente

BSOIR MERCI J'ATTENDS LE COMPROMIS pour lire tt en detail miais je debute en portugais donc limité, on me propose 50 Mreais en juin et 250 en octobre lors de mon retour sur place pr finaliser.

Si j'ai bien compris ce que m'a envoyé l'agence l'accompte est perdu si je n'achète finalemnt pas la maison. ca me plait peu car je voudrais voiir quels travaux sont engagés avec une possibilité de retractation. pensez vs u=que cela serait envisageable?

alexistour

Member

Re: compromis de vente

Soit prudent et écoute bien tout le monde. Personne ici n´a encore raconté de bêtises. Paye ce que tu vois concernant les travaux. Et sois prudent.
Guarana, Chico et moi-même te conseillerons si tu veux. Communique avec nous, même en MP. En gros, fais gaffe: Le Brésil est plein d´embuches concernant une acquisition. Il est bon de tout vérifier comme tu sembles vouloir le faire. Bon achat!

guarana-saoluis

Moderateur

Re: compromis de vente

Christophe ,

Oui en MP ( messagerie privee) pas de probleme pour moi ...

ou sous skype : " guaranainformatique"

Soit prudent ....ecoute les conseil de chico et alexitour ils sont de bons conseils .

cordialement ...

Jaganda

Member

Re: compromis de vente

Documentos que o comprador deve exigir do vendedor ao adquirir um imóvel (da localidade do imóvel e do domicílio do vendedor).

Título de Escritura do imóvel devidamente registrada junto ao cartório de registro de imóveis, constando a averbação da construção do imóvel;
Carnê de IPTU do ano em exercício;
Certidão de propriedade com negativa de ônus (matrícula atualizada do registro de imóveis);
Certidões dos cartórios de protestos;
Certidão da Justiça Federal;
Certidão de Ações Cíveis;
Certidão de Executivos Fiscais;
Certidão de Justiça do Trabalho;
Certidão da Prefeitura comprovando negativa de débito referente ao IPTU;
Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento).
* Caso o vendedor seja casado, as certidões devem ser apresentadas pelo casal.

* Na hipótese de constar desabono em alguma das certidões, deverá ser apresentada a certidão de objeto e pé.

Chico brasil

Member

Re: compromis de vente

BSOIR MERCI J'ATTENDS LE COMPROMIS pour lire tt en detail miais je debute en portugais donc limité, on me propose 50 Mreais en juin et 250 en octobre lors de mon retour sur place pr finaliser.

Si j'ai bien compris ce que m'a envoyé l'agence l'accompte est perdu si je n'achète finalemnt pas la maison. ca me plait peu car je voudrais voiir quels travaux sont engagés avec une possibilité de retractation. pensez vs u=que cela serait envisageable?

pour le compromis de vente ( et pas "ventre" comme stipulé dans le sujet )
c'est 5% maxi de la valeur d'acquisition, en te demandant 50 000 R$ je pense qu'il profite de ton statut de "gringo" pour t'arnaquer....et comme tu l'a lu si tu n'achéte pas au final tu ne reverra pas tes 50 000 R$.....

Pour un achat de 300 000 R$, le maxi pour le sinal 15000 R$....en te demandant 50 000 R$, l'agence prend déjà sa commission et le vendeur utilisera peu être le reste pour faire les travaux ou régulariser sa situation face à l'administration....   n'oublie pas, c'est toi qui achète et tu es en position de force et pas l'inverse , ne lâche pas le moindre R$ et impose tes conditions, attention bien souvent les vendeurs arrangent les compromis de vente en leur faveur ( ils sont libres de mettre ce qu'ils veulent dedans !!! ) par des clauses abusives du type :

- si tu paye pas en temps et en heure, je te mets des pénalités de X% par jour de retard ( quand on transfert de l'argent difficile de savoir combien de temps cela mettra pour arriver sur le compte du vendeur !!! donc clause a refuser...

et autre cas,

- Généralement il n'y a jamais de de clauses à l'avantage de l'acheteur contre le vendeur si par exemple il ne peut fournir les papiers demandés en temps et en heure, ni en cas d'impossibilité de valider la vente, à toi d'en prévoir ou de les demander, si tu vire l'argent et que la vente ne se fait pas, tu supportera les frais de l'opération et donc tu sera celui qui se sera fait "b....."  etc....

soit plus malin qu'eux et rappelle toi, tu es l'acheteur donc celui qui dirige et impose ses conditions....vaut mieux laisser une soi disante bon affaire que de se faire piéger comme un "bleu" que tu es par une méconnaissance compléte des us et coutume du pays....pas de dérogation à la liste des documents à demander, agit comme une administration rigide car là est la clef d'un bon achat immobilier, documents non fournit = pas d'achat....

Last edited by Chico brasil (2009-05-21 11:24:34)

guarà

Member

Re: compromis de vente

euuuuhhhh !!! un "compromis de ventre" c'est un rendez-vous pour un restau ????

christophe09

Member

Re: compromis de vente

Bonjour

j'ai parfaitement saisi on ne se précipitera pas. Si certains d'entre vous me permettent, je pourrais envoyer en MP ou mail les docs reçus pr pouvoir avoir votre avis? D'avance un grand Merci.
je viens de comprendre le pourquoi des 50 MR...et non pas 15 MR comme je l'avais demandé. Dans ts les cas, j'ai capté que l'acheteur ne doit pas se laisser dicter des conditions.

Pour moi en fait c'est un test grandeur géant; tt recevoir se mettre en position d'achat comprendre le sinal et ses engagements et acheter plus tard en négociant. de ttes facons je dois attendre que hsbc F m'ouvre mon compte sur place, ce qui semble plus compliqué que sur la brochure et ensuite caler le déplacement en virant des fonds sur mon compte en postition apres d'acheter.
je n'enverrai pas un kopec de france sans voir les travaux/ a ce que j'ai vu fin avril.

Vous etes vraiment de bon conseils.. merci Christophe

guarana-saoluis

Moderateur

Re: compromis de vente

Bonjour,

a la relecture je suis ok avec chico la somme de 50.000 est abusive et cache quelque chose , n'accepte pas de verser cette somme ...il te faut coller des clauses suspensives sur le remoursement de la somme si les travaux sur lesquels tu te sera mis ok au prealablene sont pas effectues .

Pour un bien de 300.000 chico dit 5 % mais je pense que jusqu'a 10% cela peut etre accpetable soit :30.000 rs toujours avec la livraison en temps et en heure , ainsi que la realisation des travaux ...et l'ensemble des documents dont la liste a ete fournis par JAGANDA ci dessus ...ne verse rien avant que l'ensemble des documents soit fournis et pas de XEROX des originaux !!!! ensuite apres verifications des papiers , envoit 5 % , les 5 autres apres verification des travaux ..

Si tu as un doute : Annule tout , tu va te faire avoir , c'est du tres grand classique ici!!!!!

salutations

alexistour

Member

Re: compromis de vente

Bonjour,

a la relecture je suis ok avec chico la somme de 50.000 est abusive et cache quelque chose , n'accepte pas de verser cette somme ...il te faut coller des clauses suspensives sur le remoursement de la somme si les travaux sur lesquels tu te sera mis ok au prealablene sont pas effectues .

Pour un bien de 300.000 chico dit 5 % mais je pense que jusqu'a 10% cela peut etre accpetable soit :30.000 rs toujours avec la livraison en temps et en heure , ainsi que la realisation des travaux ...et l'ensemble des documents dont la liste a ete fournis par JAGANDA ci dessus ...ne verse rien avant que l'ensemble des documents soit fournis et pas de XEROX des originaux !!!! ensuite apres verifications des papiers , envoit 5 % , les 5 autres apres verification des travaux ..

Si tu as un doute : Annule tout , tu va te faire avoir , c'est du tres grand classique ici!!!!!

salutations

Concernant le paiement d´un acompte ou "entrada" ou "sinal", il n´y a pas de règle et c´est pour cela que ce point peut et doit être négocié. Les règles sur le compromis sont très semblables à celles utilisées en France.
Quelques exemples: J´ai vu des "entradas" de 10, 20% voire de 50%. La remarque de chico est très juste, la commission est probablement déjà incluse dans la valeur passée. Cette commission correspondant à un service, tu dois avoir la communication de tous les documents nécessaires à la vente. Il peut te fournir par exemple les carnets d´IPTU, demander de récupérer les certidaos, .... ceci fait partie du travail du corretor (agent immobilier) . Attention de ne rien payer avant sinon celui-ci va disparaitre dans la nature...

En général, car il n´y a pas de règle cela se passe ainsi:
- On paye un acompte ou "sinal" et en échange on reçoit le compromis d´achat-vente ou sont stipulés les détails de la transaction (Qui achète, valeur totale de l´immeuble, valeur du sinal, commission du corretor, ...).
- Si l´acheteur se désiste, toujours en général le sinal est perdu.
- Si le vendeur abandonne la vente, on peut marquer qu´il verse en général le double du "sinal"
- Le corretor en général garde sa commission (en général 4% à 5%) car il a fait un travail et doit recevoir pour ce travail. Et c´est l´acheteur qui paye le corretor.

Mais tous ces points se négocient et tu dois avoir connaissance d ces détails.
Quand à l´assurance que des travaux seront effectués et avec une qualité satisfaisante, je t´engage à constater par toi même et même à retirer cette partie de la transaction. Si tu ne peux pas constater de la qualité ou de la réalisation du service, c´est mieux que tu gères cela séparément.

administrateur

Administrator

Re: compromis de vente

euuuuhhhh !!! un "compromis de ventre" c'est un rendez-vous pour un restau ????

:-)     Bien vu !
Je viens de corriger son erreur.

Chiuni

Member

Re: compromis de vente

Tout le monde avait rectifié !

christophe09

Member

Re: compromis de vente

Bsoir
merci pr les eclairages. je reviens des que je recois les papiers..

ositos

Member

Re: compromis de vente

300000R$ au Brésil pour une maison, c'est toute une affaire!
J'imagine que tu as bien vu plusieurs autres biens comparables, et surtout que tu as bien négocié. Sachant que le prix de départ est toujours bien gonflé.

Salève

Member

Re: compromis de vente

300000R$ au Brésil pour une maison, c'est toute une affaire!
J'imagine que tu as bien vu plusieurs autres biens comparables, et surtout que tu as bien négocié. Sachant que le prix de départ est toujours bien gonflé.

j'ai payé ma baraque bien plus cher que cela :-) et pas de prix gonflé ( vente dans le cadre d'une succession - espolio - le prix est fixé à "dire d'expert " et homologué par un juge) ...

Il y a tous les prix ...

tout dépend du type de prestation - de l'endroit etc etc ...

alexistour

Member

Re: compromis de vente

300000R$ au Brésil pour une maison, c'est toute une affaire!
J'imagine que tu as bien vu plusieurs autres biens comparables, et surtout que tu as bien négocié. Sachant que le prix de départ est toujours bien gonflé.

Oui et non, tout dépend du bien.
On va vite au dessus du million selon la nature de l´immeuble, la ville, sa situation, etc...

christophe09

Member

Re: compromis de vente

hello

je viens de recevoir les docs préalables officiels pour mon compromis de vente. je recevrai ensuite la proposition officielle d'achat. J'avais retenu que je pourrais envoyer des copies a certains en MP qui s'étaient très gentillement proposés d'y jeter un coup d'oeil pr savoir si tt était OK...cela m'aiderait grandement.
Merci d'avance.

christophe09

Member

Re: compromis de vente

bonjour

j'ai donc reçu et tout est conforme hormis que nous demander 50MR en sinal cela est abusif. J'ai décidé avec mon epouse de ne pas se précipiter et  de ne pas acheter maintenant mais uniquement a notre retour au bresil.
L'agence immo est folle furieuse mais bon, un acheteteur c'est lui qui pilote la vente. je me suis rendi compte que le bien est affiché dans plusieurs agences a 350 MR: on a fait une offre a 300. patience