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#1 2011-11-03 11:58:48

Carioquinho
Membre

Contrat de location au Brésil

Bonjour à tous,

Après quelques mois en temporada et sous pression de la alta temporada qui arrive à grands pas, nous cherchons notre "lar doce lar". Pas simple sans fiador et je trouve que les exigences des propriétaires à Rio sont vraiment hallucinantes mais bref, nous avons deux pistes sérieuses qui acceptent un deposito de 3 mois de loyer comme caution, les proprios nous ont dit qu'on était favoris, reste à négocier le contrat de location, le prix étant finalisé (et peu négociable ...). C'est là que les choses se compliquent parce qu'on ne connait pas bien les us et coutumes et ça parait quand même un peu différent des pratiques françaises. J'ai donc besoin de votre aide pour négocier certaines clauses qui me semblent abusives.

1/ Durée du contrat

Je comprend que l'usage au Brésil est d'avoir des contrats de 30 mois. Par contre, la loi 8245 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm) indique que :

Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

        Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

La propriétaire nous propose la clause suivante (scandaleuse à mon sens) :

A presente locação é feita pelo prazo determinado de 30 (trinta meses), a iniciar-se em de 01 de novembro de 2011 e terminando em 30  de Abril de 2014, independente de notificação, interpelação, aviso judicial ou extrajudicial. Na hipótese do imóvel ser desocupado durante a vigência do prazo contratual, será devido pelos LOCATÁRIOS o número de alugueres restantes para o integral cumprimento deste contrato e encargos.

Pouvez-vous m'indiquer ce que vous avez dans vos contrats de location ? Je recherche une rédaction qui prévoit une sortie possible sans multa après 12 mois de location ou bien une sortie avec multa (3 mois de loyer avec dégréssivité de la multa au pro-rata du temps de résidence est-il raisonable ?) Y-a-t'il une jurisprudence sur le sujet sur laquelle je peux m'appuyer pour négocier cette clause avec la propriétaire ?

2/ Indexation du loyer

Elle nous propose : O aluguel será reajustado anualmente, na proporção da variação do IPC/RJ, IPCA,  IGP-M, IGP-DI ou ainda outro índice que o governo vier a determinar para esse fim, sempre pelo maior índice em vigor, tomando-se como base sempre o período de doze meses para  reajuste.

Quels indices utilisez-vous dans vos contrats de location ? Je pense plutôt pour définir un indice de référence et des alternatives au cas où il ne serait pas disponible plutôt que de dire que l'on prend le max de tous les indices dispo ...

3/ La caution

Elle nous propose :

OS  LOCATÁRIOS oferecem como garantia desse contrato o pagamento da importância do valor inicial do aluguel multiplicado por três.Quando então será devolvida a importância paga em dinheiro, o equivalente e proporcionalmente (média dos últimos doze meses) do valor de três alugueis vigentes na época mediante a quitação do contrato de aluguel

La loi me semble définir un traitement différent (dépos sur un compte poupança). Qu'en pensez-vous, quelle rédaction avez-vous dans vos contrats de loc ? Par ailleurs, y-a-t'il des précautions particulières à prendre pour être sur de ne pas voir disparaitre sa caution ?

Merci pour vos commentaires et vos exemples personnels, tu ce qui nous aideras à finaliser un contrat propre est bienvenu, je préfère batailler maintenant qu'avoir des tas de problèmes durant l'execution du contrat.

Abraço

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#2 2011-11-03 12:46:26

alexistour
Membre

Re : Contrat de location au Brésil

Dalut Carioquinho, Je ne vais pouvoir malheureusement te donner que des commentaires.... Le seul loyer que j'ai fait a été avec des amis et en dehors de la ville de Rio pour une période d'un mois reconductible... Donc rien à voir avec ton contexte et la ville de Rio.
De ce que j'ai entendu autour de moi, la clause du paiement des mensualités restantes si tu quittes ton loyer, je l'ai déjà entendue et plusieurs fois. Je suis bien évidemment d'accord avec toi pour trouver cette clause scandaleuse mais je pense que la demande est tellement forte que le propriétaire est roi et ça ressemble à une formule du type "à prendre ou à laisser".

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#3 2011-11-03 13:01:12

Carioquinho
Membre

Re : Contrat de location au Brésil

En fait, ça me parait surtout contraire à la loi qui prévoit la possibilité de sortir moyennant une multa (à définir dans le contrat ou à défaut par voie judiciaire). Pour ma part, je préfère qu'on la définisse dans le contrat smile Mais je ne connais pas la jurisprudence sur le sujet, d'où mon appel au secours smile

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#4 2011-11-03 15:54:00

Chico brasil
Membre

Re : Contrat de location au Brésil

Il y a ce que dit la loi qui n'est jamais appliqué et la réalité....

La réalité est que le propriétaire peu faire un contrat de A à Z en s'inspirant des contrats types et surtout en mettant les garanties qui souhaitent obtenir....libre ensuite aux futurs locataires de signer ou pas

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#5 2011-11-03 16:04:11

alexistour
Membre

Re : Contrat de location au Brésil

Chico brasil a écrit :

Il y a ce que dit la loi qui n'est jamais appliqué et la réalité....

La réalité est que le propriétaire peu faire un contrat de A à Z en s'inspirant des contrats types et surtout en mettant les garanties qui souhaitent obtenir....libre ensuite aux futurs locataires de signer ou pas

C'est bien le problème. La demande est tellement forte qu'elle doit s'adapter aux conditions des propriétaires. Si je me souviens bien, la même situation existait à Paris il y a peu de temps. Les garanties exigées étaient illégales.

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#6 2011-11-03 16:04:46

Carioquinho
Membre

Re : Contrat de location au Brésil

Bonjour Chico, je comprends bien que le pouvoir est du côté du propriétaire et qu'il met ce qui l'arrange dans le contrat de location. Je garde néanmoins le pouvoir de ne pas signer smile et en tout cas, je m'arroge le droit de discuter avec lui des clauses qui me posent problème.

Mais ta réponse ne m'avance pas beaucoup. Si on signe un contrat avec une clause "léonine" de la sorte et que l'on a besoin de quitter notre logement avant le fin du contrat. Que l'on quitte le logement et on arrète en conséquence de payer le loyer. Que se passe-t'il ?  Elle nous poursuit ? Même si son contrat ne respecte pas la loi ? Elle a des chances de gagner et de pouvoir nous forcer à continuer de payer pour un logement que l'on habite plus, qu'elle peut relouer ?

Je suis confus. Help please !

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#7 2011-11-03 16:18:30

alexistour
Membre

Re : Contrat de location au Brésil

Si tu n'honores pas un contrat qui est illégal mais que tu as signe, ça devrait se résoudre devant la justice.
Tu t'es renseigné sur les formules appart-hotel?

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#8 2011-11-03 16:32:14

Carioquinho
Membre

Re : Contrat de location au Brésil

Oui, mais c'est hors de prix à Rio en décembre, janvier, février.

Personne pour me donner des exemples de clause dans vos contrats de location ? Ne me dites pas qu'ABC est un nid de propriétaires et que je suis le premier à galérer sur un contrat de location smile ???

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#9 2011-11-04 14:46:54

gringacarioca
Membre

Re : Contrat de location au Brésil

Bonjour Carioquinho,
Nous sommes locataire d'un meublé à Ipanema et nous avons les conditions suivantes :
- contrat de 30 mois
- si on part avant 12 mois : 3 mois de loyer de multa
- si on part aprés 12 mois : pas de multa, mais préavis de 3 mois.
Et pourtant notre proprio n'est pas une gentille: elle nous a augmenté de 25% quand on a renouvelé notre contrat de 30 mois
A ta place, je ne signerais pas en l'état, trop dangereux. Une proprio capable de demander un truc pareil dès l'entrée dans l'appart, qu'est ce qu'elle va te demander après (réparations qu'elle ne va pas faire, etc.).
Tu peux lui dire que  tu signeras seulement si pas de multa après 12 mois, et tu verras bien si elle tient à vous.
Le marché de l'immo est complètement fou à Rio en ce moment mais à mon avis, il ne faut pas pour autant accepter n'importe quoi.
Bon courage dans tes recherches en tous cas, c'est le galère en ce moment,

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#10 2011-11-04 15:12:07

Carioquinho
Membre

Re : Contrat de location au Brésil

Hello,

Merci du feedback ! Je partage ton analyse mais en même temps il nous faut un appart car les temporadas deviennent hors de prix. J'ai tenté de négocier une multa de 3 mois seulement sur les 12 premiers mois mais ça ne passe pas, refus catégorique. Du coup, je lui propose la stricte application de la loi (c'est quand même dingue de devoir se battre pour faire appliquer la loi alors qu'en cas de déaccord n'importe quel foro lui donnera tord avec sa clause complètement abusive ...) à savoir : multa de 3 mois qui se réduit proportionnellement au temps passé dans le logement. Je lui ai dit qu'on ne pourrait pas signer sans la garantie que la loi serait respectée, vamos ver o que acontece !

En tout cas, il est certain qu'il vaut mieux être propriétaire que locataire à Rio, c'est impressionnant comme le rapport de force est deséquilibré en ce moment !

A+

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#11 2011-11-05 01:00:42

Re : Contrat de location au Brésil

Carioquinho a écrit :

Bonjour à tous,

1/ Durée du contrat

Je comprend que l'usage au Brésil est d'avoir des contrats de 30 mois. Par contre, la loi 8245 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm) indique que :

Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

        Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

La propriétaire nous propose la clause suivante (scandaleuse à mon sens) :

A presente locação é feita pelo prazo determinado de 30 (trinta meses), a iniciar-se em de 01 de novembro de 2011 e terminando em 30  de Abril de 2014, independente de notificação, interpelação, aviso judicial ou extrajudicial. Na hipótese do imóvel ser desocupado durante a vigência do prazo contratual, será devido pelos LOCATÁRIOS o número de alugueres restantes para o integral cumprimento deste contrato e encargos.

Pouvez-vous m'indiquer ce que vous avez dans vos contrats de location ? Je recherche une rédaction qui prévoit une sortie possible sans multa après 12 mois de location ou bien une sortie avec multa (3 mois de loyer avec dégréssivité de la multa au pro-rata du temps de résidence est-il raisonable ?) Y-a-t'il une jurisprudence sur le sujet sur laquelle je peux m'appuyer pour négocier cette clause avec la propriétaire ?

2/ Indexation du loyer

Elle nous propose : O aluguel será reajustado anualmente, na proporção da variação do IPC/RJ, IPCA,  IGP-M, IGP-DI ou ainda outro índice que o governo vier a determinar para esse fim, sempre pelo maior índice em vigor, tomando-se como base sempre o período de doze meses para  reajuste.

Quels indices utilisez-vous dans vos contrats de location ? Je pense plutôt pour définir un indice de référence et des alternatives au cas où il ne serait pas disponible plutôt que de dire que l'on prend le max de tous les indices dispo ...

3/ La caution

Elle nous propose :

OS  LOCATÁRIOS oferecem como garantia desse contrato o pagamento da importância do valor inicial do aluguel multiplicado por três.Quando então será devolvida a importância paga em dinheiro, o equivalente e proporcionalmente (média dos últimos doze meses) do valor de três alugueis vigentes na época mediante a quitação do contrato de aluguel

La loi me semble définir un traitement différent (dépos sur un compte poupança). Qu'en pensez-vous, quelle rédaction avez-vous dans vos contrats de loc ? Par ailleurs, y-a-t'il des précautions particulières à prendre pour être sur de ne pas voir disparaitre sa caution ?

Abraço

Bom dia Carioquinho,

Un contrat de location n'est rien de plus que des compromis entre 2 parties, le locador et l'inquilino (toi). Lui s'engage à mettre à ta disposition un bien imo durant ces 3 ans et toi tu t'engages à t'acquiter de l'intégralité des loyers. 3 ans c raisonnable, étant donné que la période maximum peut être de 10 ans. Mais il est clair que si tu ne comptes pas rester 3 ans dans son appart, c pas vraiment pratique comme prazo.

Maintenant pour la valeur de la multa, il faudra négocier avec le locador, car c très courant dans les contrats de ce type de voir le restant à payer, comme multa compensatoria. Seul dans les contrats verbaux, un juge déciderait de la valeur de la multa en cas de récision d'une des 2 parties.

De plus, tu pourrais y inclure une clause avec une multa compensatoria au cas ou il déciderait de rompre le contrat et de te mettre dehors.

Le seul cas comme tu l'as si bien dis, ou tu peux être exempt de payer la multa, c au cas ou ton patron décidait de te changer de localité, pas forcément une autre ville mais ça peut être un autre quartier. Mais attention si tu changes d'employeur ça ne fonctionne pas.

Donc au pire des cas tu pourrais t'arranger avec ton boss si tu es employé, mais attention à ne pas se faire prendre car tu pourrais être amené à quand même payer cette multa si  ils s'apperçoivent de la supercherie.

Pour l'indice de réajustement , la valeur locative est réajusté via L'IGP-M (Indice général du  prix du marché), l'inflation si tu veux. Environ 4% de réajuste par an.

Les cautions, en général sont déposé sur un compte poupança, mais n'oublie pas de stipuler que tu récupereras ta caution avec les intérêts. Je trouve que c très honnête qd même, c comme si tu laissais ton argent à la banque.

Alex

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#12 2011-11-05 23:22:16

Carioquinho
Membre

Re : Contrat de location au Brésil

Bonsoir à tous,

Merci pour les conseils. J'ai quand même réussi à négocier des changements dans le contrat et en particulier j'ai fait dégager la clause léonine sur le paiement de tous les loyers restants en cas de départ anticipé. On est revenu à la stricte application de la loi (multa proportionnelle au temps restant) et en cohérence avec la jurisprudence sur le sujet (multa de 3 mois qui diminue au cours du temps). A noter que la demande est très forte à Rio mais que les bons dossiers ne sont pas si fréquents que ça (on est quand même au Brésil !) donc si votre dossier est béton, il ne faut pas hésiter à négocier avec le propriétaire (même s'il semble complètement intransigeant au début) car il a un intérêt à vous prendre vous comme locataire : la sérénité. Il me reste plus qu'un soucis à régler, elle veut le montant de garantie en cash. Bien sur hors de question, la vie veut plus que ça, je ne prendrai pas le risque de me faire tuer pour si peu smile Moi j'aime bien les transferts bancaires, c'est safe et on sait où va son argent. On est bloqué sur ce dernier point du coup, à elle de bouger, moi je ne transigerai pas sur ma sécurité.

AlexandreAraujo, pour la caution, je suis d'accord avec toi, le système brésilien qui fait qu'on te rend ta caution avec les intérets de la poupanca (ou du reajuste de loyer comme me le propose la proprio), c'est fair comparé à ce qui est en pratique en France. Mais ça vient de l'histoire inflationiste du Brésil où ce genre de clause était évident (quand tu as 1000% d'inflation, la caution si elle n'est pas indéxée devient vite des clopinettes).

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