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coolj34

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immobilier - construction

Bonjour,

Je souhaite partir très bientôt pour Fortaleza dans le but d'y construire une maison et de la revendre soit à des brésiliens classe aisée, résidence secondaire soit à des étrangers pour leur retraite. Je dois m'y prendre rapidement pour bien sur profiter de la hausse des prix d'ici la coupe du monde. J'ai eu pas mal d'infos importantes grâce à ce forum mais pour un projet pareil, il n'y a jamais trop d'infos donc je prends tous les conseils que vous pouvez me donner.
Je ne me fais pas de soucis quant à la rentabilité de l'investissement, cependant j'aimerais en savoir un peu plus sur les travaux (sérieux, délais, contraintes, qualité des matériaux, données à prendre en compte,...).
Le must: si qqun connait des zones intéressantes a Fortaleza et alentours (océan) où je pourrais prospecter!

Par avance, merci!

Chico brasil

Membre

Re : immobilier - construction

Profiter de la hausse !  construire pour revendre vite !  ne pas se faire de soucis quand à la rentabilité de l'affaire ? 

un conseil, tu vas droit dans le mur   , pourquoi, car tu raisonne comme un "gringo" qui pense que le Brésil c'est la France et que tu a lu des articles qui te font penser qu'il faut profiter de l'aubaine du boom brésilien.....

La hausse de l'immobilier existe mais,  est en voie de s'achever, les prix ont tellement augmenté qu'il n'y a plus personne pour acheter, regarde se qui c'est passé à Dubai et Dubai n'est pas Fortaleza...Fortaleza ne compte que 2 millions d'habitants et 90% ont un revenu compris en  300 et 800 R$. Dubai, les revenus de 90% des gens se situent entre 3500 et 15000 R$ et pourtant le pays s'est cassé la figure avec l'explosion de la bulle immobilière....

Ensuite le délai pour revendre un bien, selon son emplacement peut aller de quelques mois  à 10 ans, donc si tu pense construire en 1 an et revendre en 3 mois, tu fais une grosse erreur.

Rentabilité :

1) par rapport à ton budget prévu pour construire, rajoute 30 à 40% de dépassement , pour la simple raison est que le coût des matériaux augmentent de mois en mois, que les malfaçons sont fréquentes, que le brésilien qui s'engage sur 1 mois de travaux en mettra 2 et se fera payer en conséquence, devis ou pas, sans compter des taxes qui apparaitront du jour au lendemain et que tu devra payer (IPTU etc...) et les frais bancaires (taux de change, frais de fonctionnement compte etc...)

Taxation de la plus valus à hauteur de 15%, avec une diminution de 0.35% par mois de possession.

si tu achète un bien 300 000, que tu vend 400 000, 24 mois plus tard la taxation sera la suivante :

300 000 - 400 000 = 100 000 de plus value
impôt = 15%  :   100 000 x 15% = 15 000
réduction (0.35 x 24 mois) = +/- 8,4% =  1 200
taxation total = 13200 R$

exonération de plus value, si le bien ne dépasse pas 440 000 R$ et que tu l'a occupé pendant 5 ans comme résidence permanente et principale et que tu n'a pas vendu d'autre bien immobilier durant ces 5 années.
Effet change : si tu a investit sur un taux de change à 2.50 R$ pour 1 € et que 12 mois plus tard le R$ ne vaut plus que 2.9 par rapport à l' Euro et que tu souhaite rapatrier tes fonds.....

au final ton gain risque d'être = 0

ceux qui gagnent, sont ceux qui ont acheté un appartement tout construit en 2003, et qui ont revendu ou vont revendre en 2012....et pas ceux qui vont construire maintenant pour revendre dans 2 ans, trop tard....le train est déjà parti et revient en gare pour le terminus..

Dernière modification par Chico brasil (2012-06-12 16:08:35)

axiom

Membre

Re : immobilier - construction

Encore une fois bien d'accord avec Chico sur ce point.
Toutefois après revision complète en gare ( sur le réal ) le train repartira après une bonne periode de pose. Mais L'arrivée a fortaleza est encore beaucoup beaucoup trop lointaine !

Il faudrait que les passagers du premier voyage ne tardent pas de trop pour descendre ..

Dernière modification par axiom (2012-06-12 18:56:23)

robbi

Membre

Re : immobilier - construction

Bonjour,

Je souhaite partir très bientôt pour Fortaleza dans le but d'y construire une maison et de la revendre soit à des brésiliens classe aisée, résidence secondaire soit à des étrangers pour leur retraite. Je dois m'y prendre rapidement pour bien sur profiter de la hausse des prix d'ici la coupe du monde. J'ai eu pas mal d'infos importantes grâce à ce forum mais pour un projet pareil, il n'y a jamais trop d'infos donc je prends tous les conseils que vous pouvez me donner.
Je ne me fais pas de soucis quant à la rentabilité de l'investissement, cependant j'aimerais en savoir un peu plus sur les travaux (sérieux, délais, contraintes, qualité des matériaux, données à prendre en compte,...).
Le must: si qqun connait des zones intéressantes a Fortaleza et alentours (océan) où je pourrais prospecter!

Par avance, merci!

Bonjour,

J'ai hésité à répondre car votre propos paraissait pas sérieux. Vu que Chico a réagi je vous transmets mon sentiment.

Tout d'abord je dirais que si vous n'avez pas fait de la promotion immobilière ou fait construire en France ce n'est pas la peine de tenter votre chance au Brésil. Le Brésil ce n'est pas l'Afrique ou Madagascar ou la Thaïlande. Tout y est beaucoup plus cher; il y a aussi un système administratif très compliqué que les Brésiliens eux même ne connaissent pas. Et Il y a aussi la corruption que les Français ont du mal à aborder. La corruption et le marchandage existent à tous les niveaux, pas seulement dans la politique.

Sinon croire qu'en 2 mois on connait le pays et on peut faire construire c'est vraiment naïf. Je crois que vous êtes très influencé par les reportages télé de Français qui font construire dans les iles paradisiaque. Le Brésil ce n'est pas le paradis pour les gringos. Voyez les investissements au Brésil hasardeux d'un groupe de poulets. Les réussites de gringos au Brésil sont rares car la bas c'est la jungle. C'est le royaume des avocats véreux qui s'enrichissent sur votre dos.

Sinon là où j'ai une maison (achat en 2003 pour avoir un pied à terre et surtout pas spéculer) près de RIO comme dans tout le Brésil  il y a tout plein d'Italiens installés depuis très longtemps qui sont les rois de la promotion et de la corruption.

Pour la coupe du monde ou les jeux olympiques ou plus tard la région du sud-est du Brésil sera toujours un meilleur placement que Fortaleza qui se trouve à 3000kms des 2 principales villes Sao Paulo et RIO. Chico la dit récemment sur un post de pousada.

Il y a très peu de miettes pour les Français pour faire des affaires . Le Brésil est un pays chauviniste, protectionniste ou les gringos sont là pour être plumés. C'est aussi une réaction après des années de colonialisme Portugais.

Le Brésil pour y vivre et travailler normalement c'est possible; le Brésil pour spéculer c'est très très risqué !!

A+

Blackmagic 2

Membre

Re : immobilier - construction

pour confirmer et pour tout ceux qui (surtout ne connaisse pas) et pense encore que le Brésil est un pays pas cher ...

http://exame.abril.com.br/economia/bras … s-do-mundo

@+ abs

coolj34

Membre

Re : immobilier - construction

Merci pour vos points de vue, j'en prends bien compte, juste pour infos, je ne suis pas du genre a me faire une opinion sur des "reportages tv" ou autre magazine people. le gringo en question a enormement voyagé et vecu en Colombie, au Venezuela et a Cuba, donc l'approche latine je connais. Je sais qu'au niveau timing je pourrais etre mieux, maintenant, j'ai deja fait de l'immo pour des evenements internationaux, et il y a toujours, je dis bien toujours, une hausse de 20 a 30% la derniere année avant l'évènement, c'est mon objectif. Ayant beaucoup vécu en amérique latine, je les connais les discours pessimistes et catastrophes où tous le monde est corrompu et les gringos plumés, cependant quand on connait les règles, on s'adaplte intelligemment je pense. Encore une fois merci pour ces infos précises, mais je trouve dommage de peindre ce pays de manière aussi catastrophique.
Pour Chico, je parle de construire, donc tes calculs ne servent pas mais merci quand meme.

ectros

Membre

Re : immobilier - construction

Dans l ensemble je confirmerai les precautions a prendre pour investir dans l immo. en pensant vendre aux classes A  ou a etrangers. A ce niveau il y a bcp d offres et d excellent rapport qualite en apparence en tout cas dans des condominio en bord demer içi a 50km de Salvador mais prix tres eleves deja et tendance en stagnation voir baisse...Sans generaliser jeconnais qques couples de ces classes A qui restent en loyeren attendant la chute des prix( Inge. Petrobras, Psychologue,...) pour acheter. Le marche a bcp ralenti...plusieurs agent immo. (bcp trop nombreux d ailleurs sur le marche) commencent a "passar fome" et reprennent une autre activite en parallele. Honnetement....içi a Salvador bcp de tours récentes terminees depuis plus de six mois ne sont toujours pas occupees. Cela ressemble a l immo. espagnol...d ailleurs plusieurs promotteur set construteur ontfuis l espagne pour s installer au Bresil...ils auront certainement conserver les memes sales habitudes.

Maintenant je serai pas aussi categorique sur la rentabilite de la construction: acheter un terrain construction et revente reste tres rentables mais pas forcement pour classe A...en fait dans les classes C et quartiers populaires sur de petit maison ou immeuble de 2/3n etages c est certainement le plus rentable. Mais là...necessite un reseau local,des connaissances pour ne pas intervenir en direct car sinon impossible de marchander...et puis s attendre a des complications a n en plus finir. Les artisans içi sont type ceux de la Riviera en France puissance 10....pas tous évidemment...et d ailleurs qd on en trouve un bon (sait son metier et honnete)...ce sont des gens extraordinairement adorable mais faut tomber dessus.

Donc pour toi sans relais de confiance sur place....je deconseille.

guarana-saoluis

Moderateur

Re : immobilier - construction

Bjr coolj34,

Ton principal probleme  vont etre  les couts de construction elevé .. du fait de cette bulle immo comme en europe d'ailleurs.. les prix sont deja en baisse et les transactions se font en divisant par deux la com des Corretor de imoveis ( agent immobiliers ).. et en tirant fort  sur le financement et les prix ..mais ça passe encore ..

Ton delai de vente peut etre tres long .. tout depend de la marge que tu veut prendre si ton "Cost" est bas et que tu prend 20 % ça peut coller maintenant si tu te situe dans le marché ta maison ne sera qu'un bien de plus a vendre .. et apres les jeux le soufflet va retomber ..d'ailleurs ça a deja commencé c'est pas pour rien que les Taux % sont en forte baisse .. mais bon il y aura toujours un commentaire qui suivra le mien pour dire le contraire ..

J'aurai fait le contraire .. j'aurai attendu la troisieme mi- temps ( l'apres jeu ).. apres l'euphorie pour faire mon marché  a bas prix ..

j'ai eu la chance d'acheter en 2007  a ce jour le prix de ma maison a eté ( au regard du marché ) x 3 .. du gros delire !!!  et plus tard je perdrais -30 %  mais jai pas acheté pour speculer ,,mais pour me loger ..

Maintenant en faisant une maison differente avec des criteres de construction a l'europeenne du materiel top  importé  bref un truc classe et bien different du marché local .. la tu rentrera dans la niche des bien d'exeption et la c'est autre chose..

en tout cas bonne chance .

salut

alexistour

Membre

Re : immobilier - construction

Merci pour vos points de vue, j'en prends bien compte, juste pour infos, je ne suis pas du genre a me faire une opinion sur des "reportages tv" ou autre magazine people. le gringo en question a enormement voyagé et vecu en Colombie, au Venezuela et a Cuba, donc l'approche latine je connais. Je sais qu'au niveau timing je pourrais etre mieux, maintenant, j'ai deja fait de l'immo pour des evenements internationaux, et il y a toujours, je dis bien toujours, une hausse de 20 a 30% la derniere année avant l'évènement, c'est mon objectif. Ayant beaucoup vécu en amérique latine, je les connais les discours pessimistes et catastrophes où tous le monde est corrompu et les gringos plumés, cependant quand on connait les règles, on s'adaplte intelligemment je pense. Encore une fois merci pour ces infos précises, mais je trouve dommage de peindre ce pays de manière aussi catastrophique.
Pour Chico, je parle de construire, donc tes calculs ne servent pas mais merci quand meme.

Tu pars sur de bonnes bases. Si tu construis pour vendre il y a encore une marge à faire, mais en oubliant les aléas du change si tu calcules en euro. Par contre il faut bien étudier, bien observer et s'entourer de bons professionnels. Après c'est évident qu'il y a un risque, comme dans tout investissement.

Chico brasil

Membre

Re : immobilier - construction

Coolj34.....  tu parle de construire, je t'ai répondu en conséquence en développant les thèmes suivants : aléas de la construction (1 an de retard courant), dépassement de budget (+20,  + 30 +40% courant) , aléas de la revente (12 mois à 6 ans), changement des lois ( interdiction de construire, protection de certaines espèces de végétations etc..), procédure judiciaire possible (50% des ventes de terrain sont "foireuse") taxation des plus values , car  tu ne connais pas le Brésil pour te croire invincible, d'ailleurs un intervenant,  membre de ce forum pourrait t'écrire un roman sur le sujet des déboires et réussites qu'il a connu, ayant construit à ce jour plusieurs maisons et un immeuble avec appartements du côté de RDJ. Les déboires ont eu lieu sur les premières constructions, normal, on apprend et au final il a failli se retrouver à sec d'argent sur tout ce qu'il n'avait pas intégré ou eu la surprise de découvrir et sur des plannings qui ne se sont pas déroulés comme souhaités...

La Colombie, le Vénézuela et Cuba ne sont pas le Brésil en terme de culture et de façon de faire, et si tu viens dire cela à un Brésilien, il saura te mettre les points sur les "i", donc oublie vite ces pays et ta "pseudo" approche latine....

J'ai 12 ans de Brésil, un certain recul et un certain pragmatisme sur les choses, en écrivant que l"immobilier prend 20% à 30% avant l'événement, quel événement ? tu me fais rire mais tu es en train d'oublier qu'il y a une crise actuellement qui se répand et qui commence à toucher le Brésil...

Les prix de l'immobilier ont tellement flambé dans certain endroit, notamment le nord, qu'il n'y a déjà plus d'acheteurs dés que les prix dépassent 150 000 R$ et que le marché est en train de se retourner et cela fera d'autant plus mal à ceux qui auront investi sans tenir compte de ces paramètres au détriment de toute logique sauf celle du gain rapide, ce qui semble être ton objectif...

mais bon pas la peine d'en rajouter, tu connais bien le Brésil et le marché de l'immobilier et celui de la construction......donc on te laisse à tes projets

NB : de 2004 à 2012, mon investissement immobilier n'a fait que 100% de hausse par rapport au prix d'acquisition, et pourtant je suis dans les prix du marché et personne à l'horizon pour me faire une proposition d'achat bien que je sois en dessous des 240 000€ pour un bien qui rapporte en rendement annuel brut 32000€,  en étant dans une ville comparable à Courchevel dans l'état de SP,   qui comporte plus de 8000 maisons ou appartements dont la valeur moyenne se situe dans une fourchette de 300 et 800 000€ et voir plus jusqu'à 10 millions d'euros, ou certains hôtels facturent 3000€ la nuit et sont plein en période estivale, ou la concentration de Ferrari et Porsche Cayenne certain mois représente 40% de ces voitures circulant dans tout le Brésil....que je sache, à Fortaleza on est loin de tous cela.....

Dernière modification par Chico brasil (2012-06-15 13:20:46)

AlexandreAraujo

Membre

Re : immobilier - construction

Ola Coolj 34,

Jette un coup d'oeil sur l'IVV (Indíce de Velocidade de Venda) du CE, tu verras, l'offre est largement supérieur à la demande et les délais de vente se comptent en années.

J'achète à peu près de 2 à 3 flats par an depuis quelques années, enfin j'essaie, car actuellement ça devient assez dur. Certains ont commençé à avoir les yeux plus gros que le ventre et à augmenter le prix de vente de 40, 50 voir 100% simplement car les agents imo ne font pas correctement leurs travail d'évaluation du bien et leur font miroiter l'effet Copa 2014. Normallement les prix auraient dû baisser, car la demande n'est pas au rendez-vous, mais les vendeurs gardent confiance dans cette fameuse COPA et les acheteurs compulsifs (des gringos et de nouveau riche de l'interior) viennent confirmer leurs espoirs.

En résumé, les ventes baissent mais les prix augmentent, ne cherchez aucune logique il n'y en a pas. Et pour ceux qui ont encore des doutes, je vous invite à analyser les données de L'ivv dans le CE, sur le link ci-dessous. Tout ces documents ainsi que le CUB sont disponible sur le site de la SINDUSCON-CE.

http://www.fa7.edu.br/recursos/imagens/ … 1-2012.pdf

Alexandre

Jaganda

Membre

Re : immobilier - construction

Résumé explicite de Alexandre Araujo :
En résumé, les ventes baissent mais les prix augmentent, ne cherchez aucune logique il n'y en a pas

Et très bon lien pour essayer d'y comprendre qlq chose dans tous ces chantiers à droite et à gauche .

Pas plus tard que la semaine dernière sur le journal local il était dit   Que suite à  cette forte demande et constante
Il va va être mis en place je crois sur aldeota une sorte de ferao ( expo ) permanent de  vente immobiliere dans un lieu. À créer ... 
Il faut peut être comprendre   : pour essayer d 'accélérer  la vente du stock ..
En ce qui concerne l effet coupe du monde  il va y avoir 3 jeux de 90 minutes ! À Fortlez , Faut pas pousser la mémé dans les orties ! 
Si une population donnée est prête aussi à engager des dépenses Pour ce genre de manif !
Ce n est pas une nouvelle locale , ( différents médias  hors Bresil ) mais depuis deux ou trois semaines des ONG et délégations gouvernementales ont réduit la voilure voire annulé leur participation au forum de RIO qui se passe actuellement
Les prix hôteliers seraient d après eux un véritable racket . ( hors de prix ) que cela va être pour la coupe ?

En véhicule automobile.  Dernièrement il y a eu la baisse de l impôt iIPI , pour stimuler l économie ,
En realité les constructeurs avaient un stock  d invendus de 25 à 35 % suivant les marques et modèles , donc en limite de baisse de production .

Dernière modification par Jaganda (2012-06-17 15:14:10)

Indysantista

Membre

Re : immobilier - construction

Le problème général du Brésil: tout change très vite sauf les mauvaises habitudes. Même les lois bien que la plupart n'aient pas de décret d'application, même pour la Constitution.
Un gars vient faire un travail. Le deal était archi clair et répété. A la fin, il veut plus, il n'a pas compris.
S'estimant sous payé, il revient avec 3 copains et cassent tout... se retourner contre qui? avec quel appui?
If you don't fuck him, he 'll fuck you imediatly.
Nous baissons la garde trop souvent donc... sans vaseline.
Pourquoi est-il presque impossible de savoir où ils habitent, avoir leur CPF etc. ?

riomars

Membre

Re : immobilier - construction

bonjour

Quand on achète à un prix de 100 pour la seule raison que l'on pense que ça vaudra 200 rapidement, c'est de la spéculation : why not.

Quand tout le monde fait ça, ça s'appelle une bulle.

J'ai visité des taudits de 30 M2 à Copacabana vendu à 500KR$, et les particuliers brésiliens achètent pour revendre rapidement avec une plus value pour ceux qui veulent louer en temporada pour la Copa et JO

Certains disent, au Brésil ce n'est pas une bulle (sous entendu ça n'explosera pas avec beaucoup de dégat) parceque ce ne sont pas les banques qui achètent mais des particuliers

Rockfeller a échappé au krack boursier de 1929 parce que son chauffeur (ou son cireur de chaussures)lui demandait des conseils sur les actions à acheter.

Il a compris que la Bourse était devenue une bulle spéculative et donc il a vendu ses actions.

Indysantista

Membre

Re : immobilier - construction

Comme Miami avant subprime et maintenant, comme le poulet sous Louis XIV devenu d'excellent à hormonal et aqueux (même avec un cloaque).
Parfois hurler avec les loups, parfois s'en distancier.

Chico brasil

Membre

Re : immobilier - construction

Pour CoolJ34.....lis l'article ci dessous, les Brésiliens riches investissent en dehors de leur pays, car les opportunités sont meilleures que chez eux   et comme partout, il faut investir là ou la crise est passée et pas là ou elle risque d'arriver

Brasileiro investe em imóveis no exterior

O bom momento econômico que o Brasil vive tem dado a chance de novas conquistas para os brasileiros, inclusive no exterior. Com o real valorizado e os preços mais baixos nos Estados Unidos, brasileiros compram cada vez mais imóveis fora do país. E a cidade preferida para instalar a segunda moradia é Miami, na Flórida (Estados Unidos).

De acordo com dados da Miami Association Real Estate (MAR), os brasileiros ocupam o segundo lugar entre os estrangeiros que mais compram imóveis na região, com total de 8%. Perdem apenas para os canadenses, que representam 39% do total de vendas. Em terceiro lugar estão os venezuelanos, com 7%.

la suite ici

http://operacoescambiais.terra.com.br/n … terior-364

Dernière modification par Chico brasil (2012-06-20 09:08:12)

Chico brasil

Membre

Re : immobilier - construction

toujours pour coolj34   ce très bon article qui parle de la bulle immobilière sur l'ensemble du pays qui devrait imploser tôt ou tard ...

Se eu puder dar um conselho a alguém é: não compre imóvel em Brasília, não está na hora de comprar, você não vai fazer um bom negócio e nem vai ficar rico investindo em imóveis. Tenho certeza que vários investidores/especuladores amadores e pessoas que não entendem nada de mercado irão me ridicularizar. Tenho até evitado comentar neste assunto em rodas de amigos porque as pessoas estão cegas e acreditam que os imóveis continuarão valorizando ao ritmo de 20 a 30% ao ano, descontada a inflação. Isso é impossível.
A lógica não permite esse tipo de acontecimento. Qualquer desvio exagerado na curva de preços de mercado de um determinado bem tende a recuar, ou seja, a bolha vai estourar.
Porque acredito nisto:
1) A razão aluguel/preço do imóvel, que dá o indicativo de valor de um imóvel, deve ser próxima a 1%. Moro em um apartamento na Asa Sul e pago R$ 1.500,00 de aluguel (contrato novo, com menos de 6 meses, ou seja, valor atualizado). O valor venal do imóvel, segundo os classificados e a imobiliária é de R$ 620.000,00. O imóvel tem 50 anos, 2 quartos e 96m2. Pago menos que 0,25% (mais precisamente 0,24%). Ou seja, 413 meses de aluguel correspondem ao valor do imóvel (pouco mais de 34 anos). Os entendidos do assunto dizem que vale a pena comprar um imóvel quando o valor do aluguel seria suficiente para comprá-lo em 10 a 12 anos. Brasília está fora da realidade. Seria razoável pagar até R$ 250.000,00 no apartamento que estou morando, mais que isso é loucura e jogar dinheiro fora. Este cálculo vale para qualquer imóvel em Brasília. Os valores variam de 0,2% a 0,4%. É muito melhor pagar aluguel em Brasília e esperar a bolha estourar.
2) Se você acha que pegar um financiamento é vantajoso, com nossas pequenas taxas de juros (de 10 a 15%) ao ano mais T.R., vá fundo. Graças ao excesso de crédito, além de pagar altíssimos juros você estará contribuindo para inflar os preços, só que uma hora este crédito será cobrado ou irá ficar mais restrito e aí você vai descobrir que o apartamento de 500 mil que você comprou não vale mais isso tudo e a sua dívida é muito maior que o valor do apartamento. Mas se você acha que essa é a hora, vá fundo e boa sorte.
3) Quanto mais crédito maior o preço. O crédito imobiliário está crescendo a taxas anuais altíssimas no Brasil, causando um verdadeiro boom de construções, não só em Brasília, em todos os municípios. Isto faz com que haja uma demanda artificial e que fatalmente será interrompida com a escassez do crédito. Com a economia crescendo tudo é muito bonito e muito fácil. Vocês acham que o Brasil irá crescer para sempre ou que uma hora a nossa dívida pública será cobrada (ela não pára de crescer)?
4) Quantas pessoas você conhece que estão comprando apenas para especular? Eu conheço várias. Pessoas que estão jogando na loteria, mas se dizem especialistas, porque acreditam que irão eternamente comprar o ágio por 50.000 e vendê-lo por 100.000 ou 60.000 ou muito mais. Pessoas que se não conseguirem vender o ágio pelo valor que pagaram não terão dinheiro para pagar as parcelas e as chaves do imóvel. Ou seja, apostadores (alguém se lembra do avestruz master ou das fazendas boi gordo, ou da Amway ou do Herbalife, semelhança ou coincidência?).
5) Vocês acham que de repente o Brasil descobriu que nunca foi pobre e virou rico. Terão um belo susto em breve. A dívida pública bruta está em níveis altíssimos e não pára de crescer.
6) Olhe para Águas Claras e veja quantos edifícios estão sendo construídos. Não temos demanda para tudo isso. Olhem a noite quantos apartamentos estão vazios, com as luzes apagadas, pois seus donos não querem nem alugá-los, apenas querem ver a valorização de 25% ao ano infinitamente (vão levar um belo susto em breve). Estamos tendo um excesso de construções e isso irá cobrar seu preço no futuro, principalmente dos que comprarem imóveis no auge do boom (de 2009 em diante).

Mas, se você não acredita em mim, acredite então nestas pessoas:

1) Corretores: se o seu salário dependesse de quantos negócios você fecha você estaria preocupado com a qualidade dos mesmos? Os corretores vivem de comissões sobre compra e venda. Eles não estão interessados se você vai fazer um bom negócio, ele está interessado se você vai fazer um negócio, e apenas isso. O corretor fala ao mesmo tempo para o vendedor que é a melhor hora de vender e para o comprador que é o melhor momento para comprar. Incoerente não. Faça o teste. Converse com um corretor. Ele é uma pessoa que irá buscar o negócio (e não o melhor negócio) a qualquer custo, ele vive disso.
2) Jornais e revistas: Estes sim irão ser sinceros. Totalmente desinteressados. Vejam as matérias nos jornais: compre imóvel, o melhor negócio. Dinheiro garantido, e outros blá, blá, blá. Todas as matérias pagas. Vejam só quantos anúncios de imóveis há num jornal. É daí, e não das vendas, que vem o sustento destes periódicos. Não se enganem, se eles falarem mal do mercado de imóveis as construtoras deixarão de anunciar neles. Eles nunca farão isso.
3) O Governo: o Governo, altamente corruptível e financiado pelas construtoras, além de fazer propaganda de imóveis com programas públicos altamente desfavoráveis a população está liberando crédito "a rodo" para o setor imobiliário. Primeiro porque está enriquecendo seus financiadores de campanha. Segundo porque gera empregos (de baixa qualificação e que irão acabar quando a bolha estourar). Terceiro porque o cidadão que financiou 100% ou 90% do imóvel, pagando 3 ou 4 vezes o preço que o mesmo vale, acredita ter virado proprietário e fica feliz da vida(ele acha mesmo que é o dono, e não a Caixa Econômica Federal, mas o povo vive de status e precisa ter um imóvel mesmo).
4) Os bancos: bom, os gerentes ficam felizes da vida ao te empurrar um empréstimo imobiliário com juros altíssimos para os padrões mundiais. Primeiro porque os mesmos tem metas de vendas de empréstimos, segundo porque te fidelizam ao banco por 20 a 30 anos e terceiro porque banco vive de juros, principalmente os decorrentes de empréstimos seguros, com imóvel em garantia. Não possuem imparcialidade nenhuma.
5) Proprietários de imóveis ou os filhos deles: estes nunca acreditarão que vivemos numa bolha, pois estão virando "milionários" sem fazer força. Pessoas que compraram imóveis ou ganharam estão achando que são ricas, pois acreditam que a bolha irá durar pra sempre. Nunca irão admitir que os preços são irreais. Ah, uma coisa engraçada, no prédio em que vivo os carros, em sua maioria, não são novos, mas os proprietários dos imóveis acham que são "milionários" só por possuir um apartamento.

As mentiras que as pessoas contam:

1) Imóveis nunca caem de preço: vou apenas usar 2 exemplos - Estados Unidos em 2007 (queda no preço em várias cidades) e Japão na década de 90 (até hoje os imóveis não chegaram ao valor daquela época, na qual viviam em uma bolha). Quem tiver interesse pode pesquisar mais a respeito. Há inúmeros casos.
2) Aluguel é dinheiro jogado fora: depende, como falei no início, se você paga 1% ou mais de aluguel pode estar jogando dinheiro fora mas se você paga menos de 0,8% como eu está no lucro, pois gasta menos com aluguel do que com o juro do financiamento. E se economizar ainda irá comprar com folga no futuro.
3) O Governo está incentivando a compra da casa própria: não a da minha, pois ao jorrar dinheiro em forma de subsídios do minha casa minha dívida e nos financiamentos imobiliários só está fazendo uma coisa, inflando a bolha de preços.
4) Há um déficit habitacional enorme em Brasília: primeiro que sempre houve e mesmo assim os preços não estavam irreais como hoje, segundo que para a classe média e para a classe alta não há déficit, há até excesso de oferta. O que segura o preço são os especuladores e o crédito fácil.
5) Eu preciso de um imóvel: para vencer na vida a pessoa precisa comprar um imóvel. Eu não, você precisa? Eu não vou viver apertado por 30 anos só para dizer que tenho um imóvel, prefiro pagar aluguel e esperar o preço voltar ao normal.

axiom

Membre

Re : immobilier - construction

Intéressant, certains vont dire " ah oui mais c'est Brasilia ! "
bon, les logements vides classieux dans les villes en vue de Chine, les promoteurs les bradent a partir de - 40 % / aux plus hauts . Même si on a pu lire seulement - 1,5 % dans les 70 grandes villes chinoises .
Infos et intox sont dans le même bateau .

La définition d'une bulle c 'est qu' elle se voit au moment ou elle éclate .
Tout ce qui précède n'est qu' analyse et projection, avec pour seule inconnue de D.Day

Dernière modification par axiom (2012-06-20 10:12:39)

oscar70

Membre

Re : immobilier - construction

Bjr coolj34,
la meilleure manière de mener à bien votre projet est de faire appel à des professionnels sérieux, et il en existe bien évidemment au brésil !!!
La réalisation d'un projet immobilier est toujours complèxe, même en france.
Pour mener à bien votre projet, un architecte vous sera d'une aide précieuse.
Je suis à votre disposition pour en parler, je suis architecte, j'ai vécu de nombreuses années au brésil y compris dans le Nordeste, et je suis associé à un architecte Brésilien afin d'accompagner des étrangers et principalement des français dans ce type de projet.
Vous pouvez consulter mon site: frenchconnectionfactory.blogspot.com
Cordialement.
stéphane.

Phoenix2012

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Re : immobilier - construction

Bonjour,

Je souhaite partir très bientôt pour Fortaleza dans le but d'y construire une maison et de la revendre soit à des brésiliens classe aisée, résidence secondaire soit à des étrangers pour leur retraite. Je dois m'y prendre rapidement pour bien sur profiter de la hausse des prix d'ici la coupe du monde. J'ai eu pas mal d'infos importantes grâce à ce forum mais pour un projet pareil, il n'y a jamais trop d'infos donc je prends tous les conseils que vous pouvez me donner.
Je ne me fais pas de soucis quant à la rentabilité de l'investissement, cependant j'aimerais en savoir un peu plus sur les travaux (sérieux, délais, contraintes, qualité des matériaux, données à prendre en compte,...).
Le must: si qqun connait des zones intéressantes a Fortaleza et alentours (océan) où je pourrais prospecter!

Par avance, merci!

Bonjour,

J'ai hésité à répondre car votre propos paraissait pas sérieux. Vu que Chico a réagi je vous transmets mon sentiment.

Tout d'abord je dirais que si vous n'avez pas fait de la promotion immobilière ou fait construire en France ce n'est pas la peine de tenter votre chance au Brésil. Le Brésil ce n'est pas l'Afrique ou Madagascar ou la Thaïlande. Tout y est beaucoup plus cher; il y a aussi un système administratif très compliqué que les Brésiliens eux même ne connaissent pas. Et Il y a aussi la corruption que les Français ont du mal à aborder. La corruption et le marchandage existent à tous les niveaux, pas seulement dans la politique.

Sinon croire qu'en 2 mois on connait le pays et on peut faire construire c'est vraiment naïf. Je crois que vous êtes très influencé par les reportages télé de Français qui font construire dans les iles paradisiaque. Le Brésil ce n'est pas le paradis pour les gringos. Voyez les investissements au Brésil hasardeux d'un groupe de poulets. Les réussites de gringos au Brésil sont rares car la bas c'est la jungle. C'est le royaume des avocats véreux qui s'enrichissent sur votre dos.

Sinon là où j'ai une maison (achat en 2003 pour avoir un pied à terre et surtout pas spéculer) près de RIO comme dans tout le Brésil  il y a tout plein d'Italiens installés depuis très longtemps qui sont les rois de la promotion et de la corruption.

Pour la coupe du monde ou les jeux olympiques ou plus tard la région du sud-est du Brésil sera toujours un meilleur placement que Fortaleza qui se trouve à 3000kms des 2 principales villes Sao Paulo et RIO. Chico la dit récemment sur un post de pousada.

Il y a très peu de miettes pour les Français pour faire des affaires . Le Brésil est un pays chauviniste, protectionniste ou les gringos sont là pour être plumés. C'est aussi une réaction après des années de colonialisme Portugais.

Le Brésil pour y vivre et travailler normalement c'est possible; le Brésil pour spéculer c'est très très risqué !!

A+

BRAVO !!! vous avez tout dit. Surtout l'speculation de ceux qui ne connaissent pas le marché surplace...