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Chico brasil

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

L' immobilier brésilien a encore de beaux jours devant lui. La cotation publiée par Etienne ne veut pas dire grand chose, car il n' y a pas de statistiques officielles du m2/R$ comme en France.
Pour memo, en France, toutes les transactions passent par des notaires, qui enrichissent  (c'est une obligation) une basse de donnée nationale en entrant, le lieu de vente,  le prix de la vente, le type de produit et le m2 habitable et le metrage des terrain. Ces informations sont utilisées par la suite par les agences immobilieres comme base, pour une évaluation des biens qu'elles reçoivent en portefeuille, par secteur géographique.
Au Brésil, il n' y a pas de statistique de ce type, l' evaluation d'un bien se faisant bien souvent à l' aveugle, en tenant compte uniquement du coût thérorique du M2 construit, auquel on ajoutera une valorisation en fonction de l' endroit et de l' etat general du bien et aussi de la demande.
Donc personnellement le comparatif d' Etienne, ne vaut pas grand chose, surtout que tout le monde le sait via la presse spécialisé qu'actuellement certain etats comme celui de SP et peu être Rio battent des records de vente immobilieres depuis 3 ans (+30% par an), et que les constructeurs, faute de main d'oeuvre qualifiée et disponible, ont beaucoup de mal  à suivre ce mouvement !!!! la baisse des taux des crédits encouragant d'autant plus cet élan.

Avec un taux de croissance de 5% par an, le Brésil permet aussi,  par an,  à plus d' 3 millions de nouveaux consommateurs d'accéder à l' acquisition de biens immobiliers, grace à une forte amélioration de leur conditions salarial dù au boom économique poussé par le developpement des exportations de matieres 1er et agricole. Ce qui n'est plus le cas en France, ni aux USA, ou la croissance etait basée sur la spéculation immobiliere et dont les benefices etaient réinjectée dans l'economie sous forme d'achats de voitures et de produits de consommations courantes. Les français comme les américains ayant perdus du pouvoir d'achats, par une baisse de leur revenus, ne peuvent plus acheter au prix fort des produits immobiliers sur-evalué, et pour freiner cette frénesie, la BCE comme la FED ont depuis 6 mois revu à la hausse le cout des crédits, ce qui actuellement par faute d'acheteur fait baisser le prix de l' immobilier dans ces pays.
En Espagne, la semaine prochaine, pour la premiere fois au monde, des agences immobilieres vont proposer des soldes d'appartements ne trouvant pas d'acheteur sur plusieurs grandes villes du pays !!!!! La cause une hausse des prix de l' immobilier de 200% en moins de 4 ans...

Dernière modification par Chico brasil (2007-01-08 11:06:50)

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

baron et chico :

oui mais vous oubliez que l'éclatement d'une bulle immobilière ou un crack touche tout le monde.
maintenant la vitesse de propagation,  ... sans doute assez rapide pour le bresil
( et dans les 2 cas, je doute fort que les etrangers ne rapatrient pas leurs investissements ! )

en effet, je ne voudrais pas jouer les cassandre en ce debut d'année mais l'economie chinoise est liée à une production par anticipation : si " l'effet richesse " retombe comme un souflet, attention à " l'effet domino " sur la planète ! ... en chine pour la prod et au bresil pour les matieres premieres.

les consensus, ça rappelle les veilles de crack .maintenant, prevoir le début d' un retounement de tendance ?
mais pour l'immobillier, l'atterrissage en douceur prévu par les analystes semble avoir du plomb dans l'aile ! donc ...

Dernière modification par axiom (2007-01-08 13:58:18)

Chico brasil

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

L'economie brésilienne ne vit pas avec les investissements etrangers qui sont ridicules en terme d' achat immobilier...mais plus avec l'investissement des 180 millions de bresiliens, dont 3 millions deviennent chaque année des clients potentiel de ce type de produit et avant de tarir la source il faudra du temps....le Bresil c'est comme la France entre 1945 et 1975, actuellement en terme de dynamisme économique......

Par contre les coins sur-cotés risquent en cas de retournement de tendance, de prendre la bouillon, c'est comme tout chose spéculatif......n' allez surtout pas investir du côté de Dubai, car  d'ici 12 à 24 mois, le risque de désastre financier est grand !!!!suite au reportage d'hier sur M6

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

d'accord chico, alors tu as sans doute raison pour les investissements immobiliers etrangers au bresil ;-)

mais quel pays ne vit que sur sa consomation intérieure ? le bresil ne fait pas exeption.
maintenant si le bresilien achete dans un contexte d'éclatement d'une bulle immobillière internationale ? peut etre !
mais dans un contexte de crack boursier ? ... j'expliquais plus haut mon hypothèse et les conséquences de l'un sur l'autre,

... on passerait de " l'effet richesse " à " l'effet domino " :-( .

comme je le disais je souhaite me tromper, mais une vaste correction est plausible.

Dernière modification par axiom (2007-01-08 17:58:40)

BaRoN NoiR

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Oui peut etre, enfin un crack boursier c est juste de savoir quand, immobilier et boursier cela fait beaucoup... ce qui me fait le plus peur c est l appreciation du R$, comme le remarquent bcp de gens et les touristes sur thorntree, les prix sont ceux d un pays developpé ( donc pourquoi venir ?)..sauf qu ici il n y a aucune infrastructure routiere, ferroviere etc ...la route cotiére Rio/Santos en 15 ans ne sait pas ameliorée !!!

EtienneCarioca

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Je me réjouis d'apprendre que la cotation de O Globo ne veut rien dire car j'ai acheté mon appartement  Flamengo il y a un an.

J'en ai acheté un à Nantes en mars, on va voir.

smarty

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Le littoral est en plein expansion !
Ca commence au sud de praia grande jusqu'a Ilha bela !
Pas de doute sur ce qui est tout près de São Paulo!!
Acheter des terrains est une bonne affaire, dans quelques temps beaucoup voudrons les racheter et y faire construire leur maisons tant rêvées au bord de la mer.

Chico brasil

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Oui peut etre, enfin un crack boursier c est juste de savoir quand, immobilier et boursier cela fait beaucoup... ce qui me fait le plus peur c est l appreciation du R$, comme le remarquent bcp de gens et les touristes sur thorntree, les prix sont ceux d un pays developpé ( donc pourquoi venir ?)..sauf qu ici il n y a aucune infrastructure routiere, ferroviere etc ...la route cotiére Rio/Santos en 15 ans ne sait pas ameliorée !!!

salut Baron Noir, le real tiens relativement bien la route depuis juin 2005......on est toujours sur la même parité ce qui est un exploit, bientôt 2 ans qu'il se situe dans une fourchette de 2.60/2.90, il a semble t'il trouvé son point d'équilibre, celui-ci risquant aussi de déraper durant l' année 2007, l'economie brésilienne devrait ralentir en terme de rentrée d'argent. Une baisse des cours des matiéres premiere et du pétrole semble s'amorcer au niveau mondiale, le baril de pétrole est redescendu à des niveaux acceptable de l' ordre de 55 usd l' unité, les constructeurs automobiles voient leurs ventes regresser (gros consommateurs d'acier), la construction immobiliere bien qu'encore sur sa lancée, va ralentir elle aussi, notament au USA, les stocks d'invendus  en neuf commençant à se faire jour ici et là, idem pour la consommation de bien de consommation courante, les hypermarchés europeens voient leur CA s'effondrer ont commencé depuis le 1er janvier à faire de la PUB sur les chaines TV ..

la chance du Brésil est d'avoir 180 millions d'habitant et que seulement une infime partie sont des consommateurs privilégiés grace à leur pouvoir d'achat, le réservoir de clients potentiel est énorme et le nombre de nouveaux clients augmentent d'année en année ce qui n' est plus le cas en Europe avec une population viellissante et dont les revenus issus des retraites diminuent d'année en année.

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

oui, à moins d'un electrochoc, je penche pour un crack  "mou" de la production surtout en asie avec des effets  à moyen/long terme ... j'imagine pas le bresil épargné par un tel contexte international.

pour l'immobilier au bresil, oui, pour ceux qui sauront/pourront ne pas vendre et conserver leurs biens sur la bonne période ;-)
pour les terrains ça semble etre le bon plan, à condition d'etre sur que ce soit constructible ;-)

Dernière modification par axiom (2007-01-10 08:35:26)

Chico brasil

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

segredo é a especialização
[16/1/2007 9:20:19] 
Dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-PR) revelaram que o setor fechou 2006 com o melhor resultado dos últimos cinco anos ? um crescimento de 35% no número de unidades construídas. Esse bom desempenho teve um impacto significativo no mercado imobiliário.(...)
 

Boom imobiliário no Nordeste atrai estrangeiros, diz 'El País'
[16/1/2007 9:10:15] 
Um boom imobiliário no Nordeste brasileiro vem atraindo investimentos de construtoras estrangeiras, animadas com os investimentos de infra-estrutura para atrair turistas, segundo relata reportagem publicada pelo diário espanhol El País.(...)
 

Lei de autoria de Zé Teixeira institui o Aluguel Social
[ 16/1/2007 9:06:54] 
A lei beneficia idosos com mais de 65 anos de idade, portadores de necessidades especiais e os comprovadamente inválidos.(...)

blackmagic

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Salut Chico ...

je voulais juste te demander le link où tu trouves ces infos bien intéressantes ... não tem problema para ler o português obrigado ...

até mais ...

Chico brasil

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

je les reçois périodiquement sur ma boite email   je recherche le lien et je le mets sur ce post

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

le scenario noir ( cf ci dessus) est il en train de se confirmer ... souhaitons que se ne soit qu'une " correction"

mini crack bousier aujourd'hui suite aux propos d' alan greenspan ( ex chairman of the federal reserve)
/au spectre d'une entrée en "recesion" imminente aux usa :

en cause l'immobilier americain et les profits des entreprises.
d"autres parlent de réajustements temporaires ... on le souhaite

la chute a donc atteint ce matin shanghai tres dependante de la "forme" de l'economie us, puis l'europe.
car la rentabilité des entreprises industrielles us sont deja relocalisées pour une bonne partie en asie.

l'effet sur l'economie asiatique pourrait aussi avoir encore des "effets domino" :
la chute de la croissance mondiale et immobiliere .

souhaitons que la situation immobiliere reste sous controle et ne se propage pas ... trop vite ! au bresil

Dernière modification par axiom (2007-02-27 21:42:53)

blackmagic

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

je les reçois périodiquement sur ma boite email   je recherche le lien et je le mets sur ce post

Salut chico,

avec tout ces posts je me perds, me souviens plus si tu avais mis links où tu trouvais infos ?

merci bcp d'avance si tu peux me redire ...

até +

Chico brasil

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Blackmagic, je n' ai pas le lien en question, je reçois le message en automatique sur mon email....j'essaye de le retrouver.

En marge de ce qui c'est passé sur les marchés financiers hier, il faut savoir 2 choses au Brésil :

une etude de la banque Merryl linch a ete publié la semaine derniere sur la vrai valeur du R$ brésilien vis à vis du dollar et de l' euro pour les année 2007 et 2008, donne les infos suivantes :

le real brésilien est sous evalué de 28%, son vrai cours devrait être actuellement de 2.10 pour 1 euro   et de 1.54 pour 1 dollar. Cette hypothése de parité à court terme (courant 2008) est renforcé par plusieurs facteurs positifs qui inciteront le real à reprendre encore du poil de la bête.

1) hausse de l' immobilier brésilien, demande en forte croissance de +77% en 2006 rien que sur l' etat de Sao Paulo, prevision pour 2007 encore tres soutenue.....
2) consommation intérieure du pays en forte hausse de + 25% sur 2006, qui devrait se poursuivre
3) demande de matieres premieres en hausse, ce qui dopent les exportations
4) demande accru dans les prochaines années en bio carburant

les points n° 1 et 2 sont dù à la chute spectaculaire des taux d'intérets des crédits - 7% en 2 ans...
le point n° 3 dépends de l' activité chinoise en explosion depuis 3 ans

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

chico : 
 
" Le légendaire ex-Président de la Fed Alan Greenspan s'est exprimé ce lundi, notant l'expansion continue de l'économie aux Etats-Unis depuis près de six ans désormais. Alan Greenspan a cependant voulu prévenir des risques actuels après cette longue période de croissance. Selon les commentaires de Greenspan fournis à l'occasion d'une conférence économique asiatique, quelques signaux montrent que l'expansion américaine touche peut-être à sa fin, du moins si l'on considère son cycle actuel. Alan Greenspan n'a d'ailleurs pas exclu la possibilité d'une récession aux Etats-Unis d'ici la fin de l'année. "

... pour le bresil comme pour l'asie ect : tout depends de la croissance

pour ce qui est des bio carburants là c'est sur :-)

Dernière modification par axiom (2007-02-28 10:55:47)

BaRoN NoiR

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Hum les bourses peuvent bien perdre 10%, il doit y avoir une correction aprés une telle hausse hier ce n est rien attendons de voir sur la semaine.

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

baron : la correction est deja effective :-)

greenspan sonne le toccin pour eviter les "surprises" et faire reagir dans le bon sens.
ceci dit il y a des incontournables comme l'immobilier en fin de cycle et la rentabilité des entreprises en 07 seront
moins importantes .
d'ici la fin de l'année il n'y aura sans doute pas de miracles.

je parlais il y a quelque temps d'une sorte de "crack mou" avec des effets domino à moyen/long terme ... ?

Dernière modification par axiom (2007-02-28 11:35:37)

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

chico : les chiffres du NYSE sont donc connus depuis 1 heure .

si tu decortiques l'immobilier est catastrophique avec un recul des chiffres de 16 %

pour le reste, il y a une image que j'aime bien /aux chiffres ... qui sont regardés dans le retoviseur .
greenspan lui avait sorti sa longue vue ;-)

Dernière modification par axiom (2007-02-28 17:21:54)

Chico brasil

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

L'immobilier s'ecroule au USA, et cela va se poursuivre en France, les prix sont trops elevés au m2 depuis 6 ans...
le dollar va s'affaiblir et le real va s'apprécier à moyen terme, quand à l' immobilier brésilien, il est boosté par les taux des crédits en baisse, nous sommes au début de la hausse comme en France en 1998.....et la demande en logement intérieure est énorme.....

smarty

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Oui, la demande est énorme, mais je tiens ce discours et tenait ce discours depuis 2003 ici.
Même certains professionnels de l'immobilier me riaient au nez (quand je leur en parlais), aujourd'hui on me dit Bonjour Monsieur !

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

ouais ... la macroéconomie du brésil :

tant que l'economie mondiale est "portée"  ça se passera bien :-)
dans le cas contraire ... rv a la fin de l'année sur le sujet ;-)

... en ce moment la bourse de shanghai est en baisse, visiblement le discours rassurant de la FED n'a pas convaincu ...

Dernière modification par axiom (2007-03-01 10:15:14)

BaRoN NoiR

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Une forte baisse, une petite hausse, nouvelle baisse aujourd hui normalement...cela dit pas le feu au lac , si cela baisse de 10% sur la semaine opportunité d achat...
L immobilier europen surcoté j entends la chanson depuis 95...j attends tjrs la correction

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

baron :

ah ah ah ! ton calcul / placements boursiers est juste !
mais j'avais mis le post dans la partie immobilier  ... à force de prévoir la pluie, on fini par avoir raison :-)
rv en fin d'année sur le sujet  ;-)

Dernière modification par axiom (2007-03-01 11:58:36)

BaRoN NoiR

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

baron :

ah ah ah ! ton calcul / placements boursiers est juste !
mais j'avais mis le post dans la partie immobilier  ... à force de prévoir la pluie, on fini par avoir raison :-)
rv en fin d'année sur le sujet  ;-)

Bah pour l instant j ai bien puté  mais on est en consolidation on revient juste sur fin décembre c est pas un krack,pour l immo si tu trouves des infos sur l immo en France je suis preneur...va bien y avoir un bilan de l activité fin mars..A plus