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furiousvince

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Je ne souhaite pas donner des conseils mais bien partager des points de vue ...
Mais au fait pourquoi n'avez vous pas besoin de conseils ?

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Dans les trois années à venir la baisse des prix de l'immobilier pourrait atteindre 18%, selon le cabinet Precepta.
" Toutes les conditions paraissent réunies pour un ajustement fortement baissier du marché immobilier pour les trois années à venir ", prévoient les experts de Precepta, un cabinet d'analyses du groupe Xerfi spécialisée dans les études stratégiques et concurrentielles.

Pour plusieurs raisons. " D'abord, l'immobilier français devra bien recoller, un jour ou l'autre, à la réalité économique. Or, depuis 10 ans le PIB a augmenté de 26%, le pouvoir d'achat des ménages de 29% et les prix réels des logements de 100%." Ensuite poursuivent les experts de Precepta, "les acheteurs sont à bout de souffle, il faut désormais une vie de salarié pour acheter son logement". La troisième explication vient de la mondialisation des cycles immobiliers. " Les marchés immobiliers des différents pays sont fortement corrélés. Plus frappant encore, dans les pays où les prix ont augmenté, ils dépassent les sommets qu'ils avaient précédemment atteints. Or ici, comme souvent, ce sont les Etats-Unis qui donnent le tempo et qui annoncent en premier les changements de cap. Le point de rupture a été atteint en 2007". " Entre 2008 et 2010 les prix de l'immobilier devraient, selon notre scénario, refluer de l'ordre de 18%",
conclut Precepta.

Source les Echos :"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300208203.htm

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

et quelques pro de l'immo parlent meme de 30 à 40 % en france !

Pap forte baisse immobilier a venir    16:32 11/10/07
PAP n'exclue pas une forte baisse des prix de l'immobilier

Baisse des prix de l'immobilier à prévoir, selon le magazine spécialisé en petites annonces immobilières.

Jean-Michel Guérin, directeur général du groupe de presse immobilière « De particulier à particulier », estime qu’une baisse des prix de l’immobilier en France est « tout à fait possible de 30 à 40 % ». "Les prix sont très largement surévalués et une correction qui se baserait sur les fondamentaux, et notamment sur le revenu des Français par rapport aux prix de l'immobilier, pourrait effectivement conduire à une baisse de 30 à 40%" , a-t-il déclaré sur la radio RTL. En effet, Monsieur Guérin appuie son argumentaire sur la solvabilité des ménages, son analyse souligne que les prix de l’immobilier seraient surévalués par rapport aux revenus des Français.

A son crédit, on observe depuis plusieurs semaines l’amorce d’un retournement (ou du moins un tassement). Cependant, ce retournement que PAP dit observer ne se voit pas encore dans la moyenne des prix. Celui qui veut investir dans la pierre pour spéculer doit faire particulièrement attention au choix du bien immobilier et au montage financier, toujours selon PAP. Enfin, les propriétaires qui souhaitent revendre devraient le faire tout de suite.

Monsieur Guérin rappelle qu’entre 1990 et 1996, une baisse de 40 % sur les prix de l’immobilier avait été observée. Le scénario pourrait-il se reproduire dans les prochains mois ? PAP semble avoir son idée.

Dernière modification par axiom (2007-10-15 15:07:32)

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

LCI.fr : Qu'est-ce qui vous permet de dire que l'immobilier ancien va baisser de 18% d'ici 2010 ?

Alexandre Mirlicourtois, directeur d'études de Percepta, (filiale de Xerfi, études économiques) : "Les dernières études montrent que nous sommes dans une phase de baisse. Et lorsqu'on regarde les cycles de longs termes dans l'immobilier, quand il y a des baisses, elles peuvent parfois effacer les hausses des dernières années en seulement deux ou trois ans. Cela a été le cas aux Etats-Unis dans les années 70 et 90 et pour l'immobilier parisien début 90.

Aujourd'hui en France, les prix réels de l'ancien, c'est-à-dire sans l'inflation, ont augmenté de 100% entre 1996 et 2006. Ce qui est nouveau, c'est que cela a touché toute la France alors que dans les années 90, seul l'immobilier de la région parisienne était concerné. Il faut aujourd'hui près de cinq ans entiers de revenus pour acquérir un logement contre une moyenne de 2,7 ans en temps normal. On n'avait jamais eu de hausses aussi fulgurantes. Nous sommes arrivés à des niveaux stratosphériques, les gens s'endettent parfois sur une vie pour acheter et le système est à bout. Donc prévoir une baisse de 20% d'ici 2010... "

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

et ces quelques lignes pompées sur un forum :
( non non, ce n'est pas moi l'auteur )

"D'après la croyance populaire, investir dans l'immobilier est un placement sans risque. Comme si les arbres allaient jusqu’au ciel !!!

Si dans certains pays, les prix de l'immobilier sont en forte progression. Partout, on justifie la hausse des prix de l'immobilier par des raisons économiques et sociales : manque d'espace et de terrains, demande pour des habitations spacieuses, faible production de logements neufs, hausse des investissements étrangers, hausse du nombre de divorces. Jusqu’à il y a peu, dans l'esprit du grand public, la hausse des prix de l'immobilier était devenue tellement habituelle, qu'il était tabou d'envisager une baisse des prix. Pourtant, depuis la fameuse crise des « subprime mortgages » américaine certains commencent, enfin, à se demander si il n’y a pas une bulle immobilière aussi en France.
Inquiétude de bon sens sur le marché immobilier
Début de dégonflement de la bulle, stagnation ou consolidation, comme on le dit en langage boursier ?

La bulle est là. C’est sûr ! Elle se définit plus par rapport à un faisceau de facteurs (niveau d'endettement, solvabilité des ménages, rentabilité,….) qu'à un critère exclusif. Depuis 1997, la hausse des prix immobiliers a été presque 4 fois plus forte que celle du pouvoir d'achat et du revenu. Le niveau d'endettement des particuliers est à un record historique. Les indicateurs de solvabilité financière sont aujourd'hui au plus bas depuis le début des années 1990. La véritable cause de l'inflation immobilière en France, comme ailleurs, est l'extrême « financiarisation » du logement due à la baisse massive des taux d‘emprunt, à l'allongement de la durée des prêts, au développement des contrats à taux variable et à la baisse des exigences d'apport personnel des banques… A cela se sont ajoutés des dispositifs fiscaux (comme les programmes De Robien, Besson, maisons à 100.000 euros, et aujourd'hui, déductions fiscales
sur les crédits immobiliers etc.,) qui n'ont fait ou ne feront qu'ajouter de l'huile sur le feu.

Comme tous les phénomènes inflationnistes, c'est une simple illusion nominale et temporaire. La bulle immobilière réduit la mobilité des salariés et détourne l'épargne des ménages des placements à risque nécessaires pour favoriser l'innovation et la croissance. En dopant artificiellement la demande domestique, via des effets de richesse potentiellement destructeurs, elle tend à creuser les déficits extérieurs des pays non émergeants.

Les grands gagnants sont d'abord les ménages aisés, qui bénéficient en outre d'importants programmes de défiscalisation en tant qu'investisseurs, puis les seniors (en particulier ceux qui partent à la retraite et qui vendent leur bien) et enfin les héritiers. Les perdants sont les jeunes peu aisés et salariés. L'entretien de cette bulle est pour partie financée par l'Etat au profit des plus riches, comme d’habitude et le résultat des présidentielles ne feront qu’accentuer cette tendance ! Il est notamment significatif de voir les autorités abaisser les droits de donation ou de succession pour soutenir artificiellement la demande immobilière. Cette bulle casse un peu plus les liens sociaux et renforce les phénomènes de « ghettoïsation » que le sous-emploi et d'autres phénomènes institutionnels entretiennent déjà.

Les flux financiers qui ont excessivement favorisé l'immobilier depuis l'éclatement de la bulle Internet en 2000, devraient se diriger davantage vers les marchés financiers à cause du rendement, déjà faible, du marché immobilier. Enfin, il ne faut pas exclure non plus un phénomène de revente massif lorsque les investisseurs auront détenu les biens pendant la durée minimale exigée par les dispositifs « de Robien ».
Si notre pays ne résout son problème de croissance (nouvelles technos pour contrer la Chine donc, investissement massifs dans la recherche) et ne paye pas non plus ses 1400 milliards de dettes, il n'y aucune chance que notre économie se relève. De plus, dans 20/30 ans tous les baby boomers seront morts, laissant derrières eux une foison de biens vacants. Les prix vont fortement baisser comme en Allemagne aujourd'hui (dénatalité forte depuis des années).
Encore une histoire d'offre et de demande!

Il n'y a donc peu de chance que l'immobilier vaille quelque chose d'ici 10/15 ans ... "

Chiuni

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Salut Axiom, salut à tous !
Je n'ai lu que la première phrase, celle que je voulais écrire sur ce post ! Tu m'as coupé l'herbe sous le pied ! Je continue ma lecture....Tu dégaines aussi vite que tu ingurgites une caipi. ! lol ! Bon je ne suis pas en reste ! Elle n'est pas belle la vie !!
A+

Chiuni

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

En complément !

Même si les propos du rédacteur (cela aurait éte bien de citer tes sources Axiom) sont assez orientés, avec toute modestie j'aurai publié la même chose ! Pour certains paragraphes seulement, concernant d'une manière génarale les modes de vies d'aujourd'hui. Il y a déjà qq temps sur un autre topic je posais la question suivante : Qui es sùr hoje je finir au moins le temps du crédit, sans divorce, sans chômage, etc. Certes il y a les assurances, mais un divorce au bout de 7 ans ou moins de la contraction d'un emprunt, savez vous combien vous y allez de plumes ?
Quand je vois des jeunes prêts à emprunter conjointement pour 25 voire 30 ans, sont-ils vraiment conscients ?

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

( / propos du redacteur, j'aurais pu ecrire la meme chose aussi )

... mais pas sur que ce soit aussi bien dit ;-) et comme j'ai pas le talent analytique de " philbec  " ,
je me contente du copier/coller.

mais c'est vrai, sur les conseils de Chiuni, j'ai été voir le forum de boursorama,
et donc publié ici ces quelques lignes.

Dernière modification par axiom (2007-10-16 10:21:30)

axiom

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Associated Press le 16/10/2007 05h01 
La crise des crédits immobiliers va continuer de freiner la croissance américaine, selon le président de la "Fed"

La crise des crédits immobiliers représentera un "frein significatif"à la croissance américaine jusqu'à l'année prochaine, a estimé lundi le président de la Réserve fédérale Ben Bernanke, selon lequel la bourse de New York mettra du temps à se remettre de ce choc majeur.

Il a réaffirmé la volonté de la "Fed" de faire le "nécessaire" pour aider les marchés financiers qui souffrent depuis plusieurs mois et maîtriser l'inflation.

"Les conditions sur les marchés financiers ont montré des signes d'amélioration depuis le pire de la tempête à la mi-août, mais un rétablissement total du fonctionnement des marchés va probablement prendre du temps, et nous pourrions bien voir des rechutes", a déclaré M. Bernanke dans un discours devant le New York Economic Club, dont un exemplaire a été remis à la presse à Washington.

Il s'agissait des remarques les plus approfondies que le président de la banque centrale américaine a formulées depuis les turbulences en août déclenchées par la crise des crédits immobiliers à risque ("subprime mortgages") aux Etats-Unis.

Le 18 septembre dernier, la Fed avait baissé d'un demi-point, de 5,25% à 4,75%, son taux des fonds fédéraux, un taux-clé. Il s'agit de la première baisse depuis plus de quatre ans.

Mais depuis cette mesure, la crise continue de s'aggraver, a déclaré M. Bernanke lundi.

"La poursuite de la contraction dans les logements va probablement être un frein significatif à la croissance dans le trimestre actuel et jusqu'au début de l'année prochaine", a-t-il estimé, ajoutant cependant qu'il était difficile d'évaluer l'impact sur la consommation des entreprises et des ménages, élément-clé de la croissance. AP

axiom

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

pour complement
et aller dans le sens de l'analyse de chiuni et du redacteur "des arbres vont ils jusqu'au ciel ? "

j'ai trouvé ces quelques lignes :

Pour la crise de l'immoblier, le principe est trés simple,. La génération des baby boomeurs va mourir d'ici 25/30ans, ce qui est la longueur d'un prêt immobilier. La population les baby boomeurs est trés riche ( car elle a connue les 30 glorieuses ) et trés nombreuse.

Quand cette génération mourra, le prix des maisons va chuter fortement car il y aura beaucoup plus de logements libre que de demandes.

Aujourd'hui nous sommes au sommet de la hausse de l'immobilier et la baisse commence, ou va commencer (cela dépend des endroits)

Donc un couple qui achète une maison maintenant avec un crédit sur 25 ans est CERTAIN de payer trés cher un bien immobilier qui ne vaudra presque plus rien au terme du remboursement du prêt.

C'est de l'esclavage générationnel.

bon je poste des lignes sur la situation aux US , en Eu et en Françe à defaut d'avoir quelques chiffres et infos du marché immo Bresilien ....

Dernière modification par axiom (2007-10-19 15:30:12)

axiom

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

pour faire plaisir à "chiuni " , je reactive cet ancien post / a la crise de l'immo en europe
et plus particulierement en espagne ou un promoteur est au bord de la faillite sans parler des banques !

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Dernière modification par axiom  (2007-10-19 16:30:12)
bon je poste des lignes sur la situation aux US , en Eu et en Françe à defaut d'avoir quelques chiffres et infos du marché immo Bresilien ....

Dernière modification par axiom (2008-07-18 08:29:36)

orangeazul

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Au Brésil je dirais que c'est comme ça: bcp d'offre, bcp de demande, mais pas assez d'argent pour conclure les affaires.

axiom

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

ça va devenir bientot une generalité :-(
en france c'est ... une baisse de 11% des prets logements
source : "les echos" de ce matin.

l'assechement du credit est une realité ! 
quid au bresil ?

Dernière modification par axiom (2008-07-23 14:49:29)

bahia50

Invité

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

orangeazul je dirais aussi bcp de gens  trop gourmand!!!!quand on voit les prix pratiques....

Jaganda

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Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

ça va devenir bientot une generalité :-(
en france c'est ... une baisse de 11% des prets logements
source : "les echos" de ce matin.

l'assechement du credit est une realité ! 
quid au bresil ?

et bien aujourdhui meme je lisais rapidemant sur le diario du Nordeste que les banques qui s´etaient mise dans les prets immobiliers tres recemment allaient fermer  ou reduire les robinets de   ces prets... 
certainement  une certaine prudence vu le marche en ebulition .. l´inflation ... et le vu et vecu  de la crise immobilier US

mais bon  le Diario du Nordeste ne cite pas de chiffres sur cette reduction et demain  il pourrait tres bien dire exactement le contraire ..... 

mais cette info  est plausible   bien  que .......pour les banques le marche soit tres juteux .....

un autre chiffre 36 %  des vehicules vendus au bresil   sont revendus  avec des traites encore en suspens....

axiom

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

merci jaganda ! :-)

enfin des nouvelles de l'immobilier bresilien ! ;-)
depuis le temps que je mets des lignes sur ce post ...heureusement que tu es là !

qui confirme ?

Chiuni

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

A distance, moi !
Je lis chaque semaine les classificados du O Povo et consulte une bonne dizaine de site d'agents immobiliers sur Fortaleza et ma perception du début fait que le stock augmente, jamais eu autant de constructions, et le prix diminue ! Encore attendre sauf nécesssité. Enfin c'est ma perception des choses.
Le responsable du CRECI Cearens déclarait en février dernier qu'il n'y aurait pas crise de subprime au Brésil ! Normal si i_l n'y a pas de prêts !

axiom

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

je ne resite pas à republier ici ce que j'avais ecrit sur ce post il y a un bail ;-) : l'immobilier et le reste en cascade !

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le 08/01/07 ...  ;-) j'ecrivais :

"d'accord chico, ... si le bresilien achete dans un contexte d'éclatement d'une bulle immobillière internationale ?
... mais dans un contexte de crack boursier ?
j'expliquais mon hypothèse et les conséquences de l'un sur l'autre,
on passerait de " l'effet richesse " à " l'effet domino " :-(
comme je le disais je souhaite me tromper, mais une vaste correction est plausible."

2007-01-08 21:19:43
BaRoN NoiR

"Oui peut etre, enfin un crack boursier c est juste de savoir quand, immobilier et boursier cela fait beaucoup... ce qui me fait le plus peur c est l appreciation du R$, ... "

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la crise arrive donc au bresil comme partout ailleurs !

sur un autre post, smarty n'avait vu juste que sur le petrole
baron et moi ;-) avions bien raison sur le niveau du real !
chiuni de longue date aussi sur le retour de l'inflation et la conso au bresil

bonjour aux sceptiques  : smarty, furious vince et consor ;-))

Dernière modification par axiom (2008-07-24 10:02:03)

Chiuni

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Si crise il y a, cela sera très saignant comme une bonne picanha !

Il y a un tas de gens qui ne vont pas se relever ! Avec un salaire moyen de R$ 1.000 par mois dans le Nordeste, tous états confondus (le plus faible étant Bahia avec environ R$ 900), je ne vois pas comment un couple avec 2 enfants peuvent acheter un appart sans prêt bancaire ! S'ils ont des économies ils pourront vivre dans des quartiers populaires qui ressemblent à s'y méprendre à des favelas ! Mais ils seront chez eux !
Aérolandia ou Papicu par exp à Fortaleza !
Pour le réal la fusée Chico (salut au passage) à 2.30 se soulève et se repose aussitôt (d'ailleurs les 2.30 n'ont jamais été atteints !. Le 02/06/2007 j'écrivais que la bonne parité était de 2.65 ou 2.70. Un an plus tard en mai 2008 parité = 2.65 ! Hoje 2.48 et des poussières et alors ? Simple conso à mon avis. Regardez également BOVESPA depuis fin mai : Plouf !

Pour le pétrole ! Je pense plus que Baron et moi-même avions raison ! Hoje 125 USD ! Regardez un graph sur 6 mois. Retour sur les 100 usd ! Le gap du 06/06/08 absorbé ! Je ne parle pas des autres indicateurs ! Tous enfoncés  ! La bulle inflationiste se dégonfle gentillement.

Mais bon, la finance est tellement liée aux tensions géo politiques........Nul n'est prohète dans son royaume

Dernière modification par Chiuni (2008-07-24 11:23:59)

guarana-saoluis

Moderateur

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Chuini , axiom

Il faut bien comprendre une chose :

Les bresiliens dans leur immense majorite ne sont pas epargnants ! , voici 4 jours a Belem je discutais avec un type fils d'un français de Belem qui est ne en france  mais qui n'y est reste que deux mois il est donc "Bresilien 100% et il me disait :

"les bresiliens depensent tout ce qu'il gagnent il est rare de connaitre un bresilien qui a 50,000 rs d'economie ..c'est pour cela que les Cartoe et les credits bancaires ont encore de beaux jours , c'est culturel , c'est comme ça ...

Pour revenir a l'immo je perçoit aussi une augmentation des stocks et des defaillances de paiement aussi ...

Il y a deux types de gategories de personnes qui empruntent : ceux qui ont une "Carta Assinada " ( contrat de travail +/- avec des cotisations ) avec INSS qui eux beneficie de credit a des taux interssant car les banques ont la garantie de revenus stables et d'une retraite future ..

et ceux qui n'ont pas de " carta assinada" et INSS ( tres grande majorite ) en situation facilement Precaire qui se font refouler des banques " classique" type BB , HSBC , Bradesco pour des prets ...et nourrissent les Marchands de sommeil de Type IBI... qui accorde des credit a des gens ayant 260 reals de revenus par mois :

http://www.ibi.com.br/produtosvc_emp_faq.html

quand au reals a 2,48 bon ça va remonter ....

salut

BaRoN NoiR

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Moi je dis que les 150 arriveront avant que le CAC repasse 5000, mais bon, on verra, pour 50 000  BRL d éco ici je confirme, c est trés trés rare...et je ne fréquente pas que des clochards ou des favelados...
On a bcp construit sur Barra...et sur d autres quartiers...mais comme la SELIC augmente sans cesse...il va bien y avoir un moment ou cela va se casser la gueule...
Quant à la carta assinada...c est rare meme dans des boutiques de grands shopping...donc le reste pfff...

Chiuni

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

L'immo est tiré par les investisseurs étrangers et par les plus nantis du Brésil (professions libérales en tête).  Seulement c'est que maintenant la donne n'est plus la même. Et ces mêmes investisseurs étrangers commencent à comprendre que le Brésil ce n'est plus l'eldorado ! Il est temps de retirer ses billes avant qu'il ne soit trop tard !
Il n'est pas rare de voir des constructions abandonnées en plein milieu du gros oeuvre !

Je ne connais pas de liens qui montrent l'activité et les performances des entreprises de BTP, mais BAHIA50 va me trouver cela !

alexistour

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

L'immo est tiré par les investisseurs étrangers et par les plus nantis du Brésil (professions libérales en tête).  Seulement c'est que maintenant la donne n'est plus la même. Et ces mêmes investisseurs étrangers commencent à comprendre que le Brésil ce n'est plus l'eldorado ! Il est temps de retirer ses billes avant qu'il ne soit trop tard !
Il n'est pas rare de voir des constructions abandonnées en plein milieu du gros oeuvre !

Je ne connais pas de liens qui montrent l'activité et les performances des entreprises de BTP, mais BAHIA50 va me trouver cela !

Je suis d´accord avec ce que dit Chiuni mais souhaite corriger quelque chose. Les constructions abandonnées semblent exister partout au Brésil et ne datent pas d´hier. Elles existent pour différentes raisons qui n´ont en général rien à voir avec la demande.
Beaucoup de brésiliens, en général les petites structures ne savent pas gérer. Et combien de projets j´ai vu abandonnés sur l´état de Rio et de Sao Paulo, on m´a expliqué que c´est souvent du fait de la corruption.
Souvent le prefeito (maire) accorde (vendu) un régime de faveur pour autoriser une construction. Le maire change ou quelqu´un veut se servir au passage et la négociation fait tarder ou abandonner le projet...
Si Bahia (ou autre) a des statistiques de l´évolution du secteur de la construction au Brésil ou par état, je suis intéréssé. Sao Paulo ressemble à un véritable chantier depuis de nombreuses années.

Dernière modification par alexistour (2008-07-24 15:04:27)

Chiuni

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Tu as raison Alexis ! Corruption et manque de financement et cela ne date pas d'hier ! Ce n'est pas spécifique au Brésil hélàs !

BaRoN NoiR

Membre

Re : nouvelles de l' immobilier bresilien

Bulle immo ???, Chiuni mais non ici cela ne peut pas tomber !!!
Ceux qui tiennent un raisonnement aussi con sont les memes qui se sont ramassés au Japon dans les années 90/91, et le marché n a jamais recuperé!!!!
Tout marché se casse la gueule à un moment ou l autre...l immo est plus emm...car bcp plus long à recuperer..que les actions par exemple...enfin...quoi que depuis l explosion de la bulle internet j attends tjrs le CAC à 7000 points..et Alcatel a plus de 100 euros...croyez vous que c est possible avant mon deces, statistiquement et si je picole pas trop il doit me rester 30 ans...maxi