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#1 2007-02-24 15:14:04

blackmagic
Membre

Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Bonjour à tous,

Nous avons le projet d'acheter une maison au nordeste, la rénover afin d'ouvrir une guest house standing avec un service ultra personalisé et all-inclusive. Nous visons une clientèle très aisée et notre maison aura un nombre de pièces restreint : pour style couple + 2-3 enfants et autre couple ami ... (ce qui ferait + ou - 2 suite et 3 chambres)

Nos questions sont les suivantes :

1) Tout en sachant que les personnes aisées sont plus sur São Paulo et Rio, pensez-vous qu'elles
     se déplaceraient facilement par ex. sur région Natal ?

2) Pensez-vous qu'il y a un réseau de clientèle aisée à exploiter dans d'autre régions du Brésil ?

3) Où pensez-vous qu'il y ait le moins d'offre pour une pousada luxe région nordeste ?

4) Jusqu'à quel prix cette clientèle aisée pourrait mettre par jour pour un service de grande qualité et surtout original ?


D'avance nous vous remercions chaleureusement de vos commentaires et/ou suggestions avisés ...

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#2 2007-02-25 14:28:51

smarty
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Tu dois tout d'abord t'affilié avec un tour operator ! (sur Natal).
Ensuite les pros que tu rencontreras t'expliqueront !

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#3 2007-02-26 02:20:30

Chico brasil
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Perso, même si l'idée semble interessante, avec une capacité hôteliere 9 fois supérieur au besoin sur le nord.....il faut rester prudent dans ce genre d'opération.

Le seul constat est qu'aujourd'hui et encore pour longtemps, 75% des "dinheiros" au Brésil sont concentrés entre Sao paulo et Rio de Janeiro...

Ensuite la chute du dollar sur 2.07  prevu peu etre sur  1.54 d'ici 2009, idem pour l' euro vers les 2.10 selon la banque Merryl Linch (publication de vendredi dernier dans un journal financier de Sao Paulo) ne favorise pas la venu des etrangers au Brésil, car trop chére et pousse aussi les Brésiliens a sortir de leur pays car les voyages hors pays leur sont plus abordables (25% de touristes brésiliens en plus sur 2006 à destination des USA et de l' Europe).

Concernant la clientéle aisée brésilienne, elles n' a pas la même philosophie de vie que les europeens de même niveau, ils payent mais exigent un service de qualité extréme et quand je dit extréme, c'est extreme.....c'est à dire ce sont eux les rois et reines et vous les exclaves.....donc ce n'est pas forcément la meilleure clientele.....

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#4 2007-02-26 12:47:43

blackmagic
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Chico tu dis "donc ce n'est pas forcément la meilleure clientele" j'immagine bien mais nous visons ce niveau car nous pensons qu'il y aura beaucoup moins de concurence pour notre pousada ... et comme les riches deviennent toujours de plus en plus riche ...

la question "Où pensez-vous qu'il y ait le moins d'offre pour une pousada luxe région nordeste ?" nous intriguait fortement de vos avis différents ???

obrigado até mais ... ;-)

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#5 2007-02-26 14:36:25

Pierre do Rio
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

blackmagic a écrit :

Bonjour à tous,

Nous avons le projet d'acheter une maison au nordeste, la rénover afin d'ouvrir une guest house standing avec un service ultra personalisé et all-inclusive. Nous visons une clientèle très aisée et notre maison aura un nombre de pièces restreint : pour style couple + 2-3 enfants et autre couple ami ... (ce qui ferait + ou - 2 suite et 3 chambres)

Nos questions sont les suivantes :

1) Tout en sachant que les personnes aisées sont plus sur São Paulo et Rio, pensez-vous qu'elles
     se déplaceraient facilement par ex. sur région Natal ?

2) Pensez-vous qu'il y a un réseau de clientèle aisée à exploiter dans d'autre régions du Brésil ?

3) Où pensez-vous qu'il y ait le moins d'offre pour une pousada luxe région nordeste ?

4) Jusqu'à quel prix cette clientèle aisée pourrait mettre par jour pour un service de grande qualité et surtout original ?


D'avance nous vous remercions chaleureusement de vos commentaires et/ou suggestions avisés ...

1) Les classes aisées de SP possédent souvent une résidence secondaire au Nordeste. Terravista que je cite souvent en est un bon exemple (http://www.terravistabrasil.com.br), c'est un véritable quartier de SP à Trancoso. Il suffit de prendre un avion SP->Porto seguro comme nous prenons le train en France.

2) Chaque région du Brésil posséde une classe haute, des états ruraux comme Goias et Mato Grosso sont impressionants. Mais cela dit SP est champion toute catégorie. C'est un état rural, industriel et avec la ville de SP comme secteur tertiaire.

3) Le probléme c'est que le front immobilier commence à tout occuper, les classes hautes veulent l'exclusivité. Un bon exemple est le txai: www.txai.com.br. Une énorme fazenda en bord de plage avec quelques bungalows design au milieu des cocotiers, un bon chef et une bonne carte des vins. Il y a deux ans c´était 700 R$ la nuit si je ne me trompe. Les états qui bouillonnnent en ce moment c'est Pernambuco et Rio Grande do Norte, mais à mon avis ce n'est pas la macro-localisation qui compte mais plutot la micro, c.a.d un endroit vraiment exceptionnel. Jette un coup d'oeil sur ce projet aussi : http://www.warapuru.com, c'est décoiffant, architecture moderne de pointe au milieu d'un paradis tropical. C'est pas forcément un concept que j'adore mais ça donne des idées de ce qu'est capable le marché du luxe.

4) Quand c'est bien est vaiment unique et exclusif il n'y à pas de limite de prix. Par contre, il ne faut pas rêver ce sont des clients qui sont allé à Dubai, NY, dans les Aman Resorts en Asie, Afrique du Sud, Punta del Este, Patagonie, etc. et qui connaissent le meilleur de ce que le marché du luxe peut offrir dans le monde, donc il va falloir redoubler de créativité pour les intéresser. Et il va falloir un bon fond de caisse pour acheter, construire ou rénover) et mobilier le tout et attendre le client. Il faut que le résultat ressemble à un article de la revue WallPaper...

Comme réseau pour des pousadas de bonne qualité jette un coup d'oeil à http://www.roteirosdecharme.com.br/

Dernière modification par Pierre do Rio (2007-02-26 14:38:51)

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#6 2007-02-26 17:17:15

Chico brasil
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

bien resumé Pierre, ou je suis les hotel de luxe tournent à 10 000 reals la nuit.......et le 700 reals est monnaie courante pour une suite casal.... par contre derriere il faut assurer le service et les prestations..... et là c'est une autre histoire....quand je vois qu'une pousada (investissement de 5 millions de reals) appartement à un Suisse, proche de chez moi,  qui depense pas moins de 5000 reals par mois en publicité et qu'elle a 10 fonctionnaires  à l' année pour 15 suites et 2 mois de vrai grosse activité, à 600 reals la nuit, cela donne l'idée de ce qui faut déployer comme effort....et surtout avoir les finances pour combler les mois sans rentrées d'argent.....

www.camposdeprovence.com.br

lien de la pousada en question :

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#7 2007-02-27 12:15:34

BaRoN NoiR
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Ta pousada de luxe Chico me fait penser aux hotels de chaine qui florissent à l entrée des villes en France, elle n a aucun charme...mais tant mieux s il y a des gens pres à payer 600 R$...je me demande avec le nombre d employés si c est trés rentable, arrive t il à couvrir ses frais ?

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#8 2007-02-27 13:00:29

Chico brasil
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Pour te répondre Baron noir, si tu as 5 millions de reals, sans te prendre la tête, déjà tu peux bien vivre avec des placements financiers de type "fundo d'investimento"....autrement c'est la question que je me pose, est ce qu'il arrive à en tirer un benefice, une chose est sur, c'est que son site est tres visité avec plus de 600 000 visites en moins de 6 ans, c'est pas mal....apres il faut savoir si le jeux en vaut la chandelle, dans les prestations fournies, il fait aussi la restauration, cuisine de type français...

Dans les extremes, moi avec ma pousada qui n' a aucunes pretentions en haute saison, je suis surement dans les moins chere de la ville avec quand même un prix de la nuit pour un couple de 210 reals dans le mois le plus demandé qui est juillet, mon investissement à été plus que 10 fois moindre et je tourne qu'avec 1 employée pour 8 chambre....mon budget pub n'est que de 400 reals / ans et j'ai déjà plus de 15000 visites sur mon site internet gratuit que j'ai crée depuis fin 2004.....
Ne visant pas une clientéle tres haut de gamme, mais plutot classe intermédiaire, je tire mon épingle du jeu sans difficulté....car à partir de 300 reals la nuit déjà je constate le fossé qu'il existe au niveau des soins à apporter aux clients et à leur exigences particulieres sur la grandeurs des chambres, sur la décoration, sur l'epaisseur des matelas etc......

pour résumé :
- la classe intermédiaire à une moyenne d' age de 25 à 40 ans, profession libérale etc.... revenu moyen entre 1600 et 4500 reals/mois

- la classe supérieure à une moyenne d' age de 45 à 55 ans, rentier, retraité, patron à gros revenu, avec des rentrées d'argent mensuelles entre 4000 et 10 000 reals

Dernière modification par Chico brasil (2007-02-27 13:09:06)

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#9 2007-02-27 13:14:07

blackmagic
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Merci à tous de vos commentaires fort intéressants,

toutefois nous pensons ouvrir pousada beaucoup plus petite et personnalisée que différents exemples ...

un peu du style :  http://arraialre.spaces.live.com/Person … 02_owner=1

Pensez-vous que la clientèle aisée brésilienne a déjà sa maison secondaire où elle a l'habitude d'aller ou alors elle aime aussi changer d'endroit ?

merci @+

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#10 2007-02-27 14:51:20

Chico brasil
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Blackmagic, il faut savoir que les clients aisés brésiliens ont bien souvent une voir plusieurs maisons secondaires à la plage ou à la montagne, dans mon coin pas moins de 3000 residences secondaires de plus de 400 000 reals et aiment passer leur temps entre amis, les "pauvres", si on peut dire, la classe intermédiaire mais la plus large et en expansion et la plus prometteuse en terme de business,  eux n'ont pas les moyens encore d'avoir une résidence secondaire, ils payent leur habitation principale en attendant d'avoir plus. Cette classe intermédiaire est jeune, ce qui explique aussi cela (25 - 40 ans).

Ensuite dans le cas, dont tu a mis le lien, l'investissement doit tourner dans les 400/500 000 € pour ce couple de retraité coiffeur yikes
en faisant du spécifique, le retour sur investissement est plus long que dans du standard, ils se font plaisir avec leur superbe maison, leur clientéle haut de gamme, doit être en majorité non brésilienne, quand à la rentabilité, cela est difficile à définir...car aujourd'hui, il ne faut pas perdre de vue que le prix des billets d'avions, + un taux de change defavorable à l' euro et au dollar, détourne la clientéle internationale vers d'autres destinations moins onéreuses ( Bulgarie, Hongrie, Tunisie, Maroc etc...) et favorise la clientéle brésilienne aisées à sortir du Bresil (les agences brésiliennes ont enregistrées + 25% de départ  vers les USA et l' Europe en 2006 de leur clientéle)

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#11 2007-02-28 11:26:46

BaRoN NoiR
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Tout à fait d accord Chico dans mon quartier classe moyenne aisée, ils partent tous en vacances à l etranger, Europe, USA,avec le dollar barrato..e bom aproveitar...et donc si il continue barrato ils vont continuer à se depayser à l etranger plutot que dans le nordeste.

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#12 2007-02-28 22:07:40

blackmagic
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Chico tu dis "la classe intermédiaire mais la plus large et en expansion et la plus prometteuse en terme de business,  eux n'ont pas les moyens encore d'avoir une résidence secondaire, ils payent leur habitation principale en attendant d'avoir plus. Cette classe intermédiaire est jeune, ce qui explique aussi cela (25 - 40 ans)."

Effectivement au point de vue de bien cibler notre clientèle et de notre budjet peut-etre il est mieux de viser cette tranche, aussi bien evidemment moins pointilleuse je pense; et plus peut etre prete a faire concessions en vue d'un endroit super charmant avec ce petit plus original qui fait charme pousada ...

à tous pensez-vous que donc plus cette tranche de client peut je sais pas par exemple se payer semaine ou long week-end sur un lieu comme Recife ou Natal -> donc le vol depuis Rio ou São Paolo + nuitée env. 300-400 Reais ???

merci @+

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#13 2007-03-01 02:35:48

Chico brasil
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Blackmagic tu as bien compris en ce qui concerne la classe intermediaire, moi je travaille qu'avec celle là, c'est la moins pointilleuse, la plus sympathique ....

ensuite il faut attention :  SP et Rio represente 75% des avoirs financiers du Bresil + par voiture de SP, les plages sont accessibles en moins de 1h30 , de Rio en moins de 15 mn....

un exemple pour des gens de SP ou de Rio :
1 semaine à Ubatuba (littoral Paulista) periode estivale, c'est environ pour une famille de 4 = 1400 reals de logement et de transport

1 semaine dans le nord-est, cela sera entre les billet d'avion, le logement moins chere et la voiture de location  = 5000 reals

pour  moins de 5000 reals, les cariocas peuvent aller aussi 1 semaine à Buzios (St tropez de Rio) smile

comme on dit, il n'y a pas photos yikes

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#14 2007-03-01 03:10:34

blackmagic
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Oui je comprends bien Chico, mais il ne faut pas oublier que nous aimerions viser une clientèle toute l'année, d'ou le souci du climat plus chaud toute annee sur nordeste, me trompe-je ?  Natal ou Recife exemple extreme, peut etre spot plus accesible clientèle Rio ou SP  sur Itacaré,Ilheus ou Porto Seguro  ???

Je rappele que nous visons tout de meme clientele "entre moyenne tu decrivais et super riche ayant deja maison segondaire", en plus nous visons plus maison familiale max 6-7 personnes (2 suites) avec 1 service super acceuillant style cuisinier maison qui fait les trois repas frais par jours, activités prévues (en associations ou sous traitance à voir) style ecotourisme etc ... etc ...   (bref 36 milions d'idées possibles pour toujours trouver le petit +)

Nous pensons aussi louer maison entiere avec ce service all inclusive ...

Je sais pas la liaison avion Rio ou SP -> Ilheus ne doit pas etre si hors de prix non ?

encore merci de vos commentaires / suggestions ...

até mais ...

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#15 2007-03-01 09:46:51

axiom
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

le beau temps toute l'année : il y a nordeste et nordeste !

natal est surement placé et ponta negra a coté serait tres sympa :-)
maintenant est ce que la capacité hoteliere est saturée comme sur fortaleza ?

beaucoup ne connaissent que porto seguro et itacaré mais plus au nord c'est plus chaud sur une période plus importante. recife c'est un peu comme miami beach :-(
à prendre en compte aussi dans l'hypothese ou l' USD ne s'ecroule pas ( ;-) chico ! )
justement les vols directs depuis miami ;-)

Dernière modification par axiom (2007-03-01 09:58:52)

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#16 2007-03-01 11:42:26

BaRoN NoiR
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Ponta negra, et la plage à coté pipa cela commence à saturer, je parle meme pas de Porto de Galinhas, cela dit il y a tjrs des paulista surtout en hiver...enfin hiver d ici j étais à P.de Galinhas en juin et il y avait que ça, bcp dans des trucs all inclusive...

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#17 2007-03-01 12:10:01

axiom
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

baron :

bon à savoir ;-) j'ai l'impression que c'est de plus en plus tout ... ou rien ex : MA ou piaui

Dernière modification par axiom (2007-03-01 12:14:28)

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#18 2007-03-01 12:46:57

Chico brasil
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

Blackmagic, ce qui faut savoir, c'est que les bresiliens voyagent aux maximun 3 mois par ans, durant les vacances scolaires qui sont Decembre-janvier( été)  et juillet (vacances d'hiver).
Ensuite bien que le nord soit ensoleillé et chaud  toute l' année, les touristes même internationaux ne sont pas présent de maniere continue, ils voyagent aussi en vacances scolaires europeenne soit juillet - aout et  un peu en fevrier/avril et decembre....

donc il faut faire attention à cela, sans compter, les facteurs suivant qui peuvent grandement influencer l'activité économique comme l' evolution du change, des couts des billets d'avion etc...

un Sao Paulo / Porto Seguro coute en billet d'avion 586 reals A/R par personne par la Gol, qui est la compagnie low-cost la moins chere du Bresil (la soeur d'easyjet)   www.voegol.com.br

un Sao Paulo pour le littoral en voiture coute 160 reals en essence et peage pour 5 personnes sad

Un Rio de Janeiro pour Buzio ou Cabo Frio idem.....


ensuite il faudra aussi savoir quel prix de location, vous envisager de faire, une maison de 200 m2 se loue avec piscine pour 10 personnes, se loue en moyenne en 500 et 1000 reals la journée en haute saison.....mais avec le risque à chaque fois de voir débarquer 20 personnes !!!! une fois loué, les gens viennent avec leur amis de leur amis smile ...
Vous envisager de proposer un service de restauration, avec cuisine speciale est raffinée, mais il faut savoir aussi, que quand les gens (25/40) sont en vacances, c'est pour profiter de la plage,  qu'ils aiment en priorité, c'est plutôt les grillades de poissons, de viande plutôt que des plats sophistiqués et surtout ils preferent de loin, manger dans les restaurants de bord de plage, assis sous un parasol, les doigt de pieds dans le sable, à regarder les filles en string se baigner  smile

Bien sur il y aura toujours des gens intéressés pour faire autre chose, mais là il faudra taper dans les 50/70 ans, donc pas forcement la classe intermédiaire plus jeune (25/40)

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#19 2007-03-02 01:02:24

blackmagic
Membre

Re : Clientèle cible et lieu idéal pousada luxe nordeste ???

... je comprend bien mais dans notre idee ca serait quand meme limité à 6-8 pers. max car aussi du point de vue chambre avec lits disponible (et comme il y aura tjs qqun sur place on pourra verifier a ce que ca ne soit pas invasion) ... enfin bref on verra ... de plus pour nourriture disais plus nourriture riche, copieuse et fraiche du jour mais effectivement sans "chi-chi" forcement de couteau en argent ou je ne sais quoi ... avec bien sûr (du fait de nombre limité de pers.) la possibilité de tout moduler selon les désirs de ces derniers ... (comme tu disais grillades, cocktails etc... bord plages-excursions etc ...)

je pense les 25-40 ans recherchent plus "le fond" que "la forme" non ? et ils sont plus adaptable et acceptent mieux des changements originaux non ?

Pour revenir aussi sur capacite 9x trop importantes etc - saturation Fortaleza - Porto de Galinhas etc moi je pense que c'est effectivement le cas des pousadas baratas mais dans notre cas decrit ci-dessus j'immagine bien qu'il y a encore des choses a faire et avoir un bon filon, non ? qu'en pensez-vous "les experts" ?  ;-)

Nous avions une étude de marché assez récente sur par exemple Porto de Galinhas (en anglais) et on voit bien si on prend page 44 du doc pdf le tableau les 5% pour comfortable et 5% very comfortable ...  explicite non ?
Qu'en pensez-vous ???

www.somo.nl/html/paginas/pdf/Tourism_in_Brazil_oct_2006_EN.pdf

até mais ...

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