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cinerocky

Membre

la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

J'ouvre ce topic en y mettant ce que je sais qui est peut-être faux ou inexact et surtout  insuffisant.
amenez vos expériences et connaissances sur le sujet

Expérience sur état de Bahia:
achat d'une maison et d'un terrain attenant.

Pour la maison: je dispose d'une escritura publique de cession e transférencia de aforamento. Ce documents est elaboré par un cartorio et enregistré au "registo de imoveis e hipotecas"
La valeur du bien indiquée sur le document correspond à la valeur cadastrale qui est fixée par ???? je crois le cadastre ??? et est complètement indépendante du prix réel.

Pour le terrain je dispose d'une écriture publique de cession e transferencia de direito pessoal sobre benfeitoras. cad que le vendeur disposait d'une promesse enregistrée au cartorio de la part du précédent propriétaire qui s'engage à signer les documents définitifs et reconnait avoir reçu paiement du terrain. Je dois régulariser ce document par la signature du précédent propriétaire de l'acte définitif au cartorio. Le document engage aussi ses héritiers à signer s'il venait à disparaître. La aussi le prix indiqué est la valeur cadastrale et non pas le prix réellement payé.

Dans les deux documents, il est indiqué que tous les impôts ont été réglés à la date de la cession et que les biens ne souffrent d'aucune hypothèque.

Je n'ai jamais bien compris le terme aforamento. Il semblerait que ce terme provienne de l'origine historique du droit de propriété qui consistait auparavant en une concession,  accordée par le gouverneur mis en place par l'état portugais,  à l'exploitant des terres concernées.

voilà, tous à vos clavier pour mise en commun des connaissances!

p4ul

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

bonne idée de sujet

des amis proches se sont faits rouler par l'agent immobilier par qui ils avaient acheté une maison.
il a disparu dans la nature avec l'argent et les anciens proprietaires les ont expulsés et récupéré la maison de force.

guarana-saoluis

Moderateur

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Bonjour a tous ,

il faut tout cela ( rien que cela !) :

1 - DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL:
Escritura: Registrar no competente Registro de Imóveis (lista de endereços no final).
Certidão de Ônus Reais: (Registro de Imóveis) Certifica a inexistência de gravames (foros, penhoras, hipotecas, etc.) sobre o imóvel.
Certidão de Situação Imobiliária: Quitação fiscal (Prefeitura) indicando quanto ao pagamento do IPTU, Taxas de Lixo, etc.
Certidão de Situação Enfitêutica: (Prefeitura) Informa se o imóvel é foreiro.
Comprovante do pagamento de foros e landêmios, se for o caso.
Certidão Negativa do ajuizamento de débitos fiscais sobre o imóvel (9 Registro de Distribuição).
2 - DOCUMENTOS RELATIVOS A PESSOAS FÍSICAS:

Certidão de Capacidade Jurídica dos Vendedores: 1 e 2 Ofícios de Interdições e Tutelas.
Certidão Negativa de Ações e Execuções Cíveis e Fiscais, Ajuizadas em Nome do Vendedor: 1 , 2 , 3 , 4 e 9 Registros de Distribuição e Serviço de Distribuição da Justiça Federal.
Documentos de Identificação: Identidade, CIC, Certidão de Casamento, etc.
3 - CUIDADOS ESPECIAIS

É muito importante obter do síndico do condomínio uma declaração relativa á inexistência de débitos sobre a unidade objeto de compra.
Por cautela, obtenha a certidão do 7 Ofício do Registro de Distribuição e dos 4 Tabelionatos de Protesto de Títulos, para saber se contra o vendedor foi apontado ou protestado algum título indicativo do estado potencial de insolvência.
CERTIDÕES DO 5 e 6 DISTRIBUIDORES. Por precaução requeira estas certidões que informam se o vendedor ou o comprador possui outro imóvel no seu domicílio (informação fundamental para negociações, por exemplo, com a Caixa Econômica Federal)

É ainda aconselhável que se verifique se o imóvel está situado em área de recuo ou investidura, examinando o P.A do logradouro junto à Prefeitura.
Quando o vendedor for pessoa jurídica (empresa, firma comercial, etc.) exigir o CND (Certidão Negativa de Débito) do INSS dentro do prazo de validade (6 meses).
 
cdlt

guarana-saoluis

Moderateur

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

haaa j'oubliai AFORAMENTO :

J'ai trouve cela :

Aforamento

É um contrato pelo qual ocorre a transferência do domínio útil e perpétuo de um imóvel por seu proprietário, sob o pagamento de um foro anual, certo e invariável. De acordo com o CC o aforamento será também denominado enfiteuse, ou emprazamento (Art. 678).

Está de acordo com o Código Civil de 1916.

cdlt

guarana-saoluis

Moderateur

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Les pieges au bresil concernant l'immobilier :

Les defauts de constructions ( fondations , qualites des materiaux utilisés , le maquillage des maisons ( reformar a l'economie) , l'estimation de la valeur venale du carnet iptu ...voila ce qui me viens a l'esprit dans l'immediat ..

cdlt

cinerocky

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

merci garana-saolouis
as-tu une idée du coût de fonctionnement d'un condominio à l'année / M2 ? En France c'est environ entre 0.50 et 2 euros / mois/M2. J'ai du mal à estimer le coût acceptable d'un gardiennage de villas à l'intérieur d'un domaine clôturé et surveillé nuit et jour  ( avec une bande littorale importante)
Par ailleurs, as-tu des techniques pour traiter contre les cupims qui soient moins nocives que les chimiques ? J'ai appris que les prédateurs naturels des termites sont une certaines variété de fourmis et aussi les blattes, ma voisine dit que le piment fonctionne mais quand je vois sa casa, j'en doute.

L'estimation de la valeur vénale induit je suppose le montant de l'IPTU, comme la valeur locative en France induit l'impôt foncier, on m'a dit que c'était l'administration brésilienne qui fixait cette valeur, comment argumenter avec elle ?

guarana-saoluis

Moderateur

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Bonjour cinerocky,

Pour ta premiere question je n'en sait rien mais en fait je pense ( peut etre a tort)qu'il n'y a pas a proprement parler de cout Pre-fixe , mais simplement pour l'aspect gardiennage un appel d'offre emis ...

Pour les cupims j'ai trouve cela :"Quem freqüenta o Guindaste há mais tempo sabe que sou uma defensora fervorosa do equilíbrio ecológico. Por mim, girinos deveriam ser vendidos em saquinho, que nem peixinho dourado, para que cresçam e acabem com as moscas. Depois, estariam liberados para curtir a aposentadoria coaxando num charco no interior. Tamanduás poderiam ser alugados para uma curta temporada no forro da sua casa, exterminando cupins e formigas. Só as lagartixas seriam receitadas mediante prescrição biológica, porque não são capazes de discernir pernilongos de borboletas."

Argumenter avec l'administration bresilienne ?????????? Generalement il t'ecouterons mais pas longtemps et seulement t'ecouter....sauf si tes arguments sont justes . les gens  que je connait ont une valeur venale bien en dessous de la realite du fait qu'il ont realisé des extentions de batiments ou de terrains sans le notifier de ce fait la valeur reste celle de la maison il y a 20 ans alors que normalement elle aurait ete multipliée par trois ou quatre et IPTU aussi...je pense que sur un bien neuf ...la valeur est reele ..cependant il est conseillé d'avoir la vrai valeur declarée dans le cadre d'un achat , car le futur porprietaire en cas de controle se verra forcé de payer la difference sur la base de la valeur actuelle et ce sur je crois 10 ans ( a verifier) ..donc  c'est tres chaud!!!!

Elvis Brigante

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Il parait que pour tout achat d'un bien immobilier il faut faire authentifier sa signature au cartorio....le probleme c'est que le registre des cartorio n'accepte pas le passeport comme identite...ils me disent qu'il faut faire authentifier la signature au consulat!!!Je suis a rio.Que faire et que connaissez vous a ce sujet?

merci...valeu.

cinerocky

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Dans mes documents, c'est une photocopie du passeport de la page ou figure ta signature et ta photo, avec un petit timbre collé et numéroté ( selo de autenticidade) et un cachet du cartorio avec la signature du cartorio. Bizarre que le cartorio te refuse de la faire.
la procédure doit être différente selon les états peut-être? Je jette un oeil sur le site de l'ambassade

cinerocky

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Legalização de documentos     
Conforme o Acordo Brasil-França de cooperação em matéria civil, de 28 de maio de 1996, em vigor no Brasil pelo Decreto n. 3598, de 12 de setembro de 2000,

"Artigo 23

1. Os atos públicos expedidos no território de um dos dois Estados serão dispensados de legalização ou de qualquer formalidade análoga, quando tiverem que ser apresentados no território do outro Estado.

2. São considerados como atos públicos, no sentido do presente Acordo:
a) os documentos que emanem de um tribunal, do Ministério Público, de um escrivão ou de um Oficial de Justiça;
b) as certidões de estado civil;
c) os atos notariais;
d) os atestados oficiais, tais como transcrições de registro, vistos com data definida e reconhecimentos de firmas apostas num documento particular.

Artigo 24

1. Se as autoridades do Estado em cujo território o ato for apresentado tiverem sérias e fundadas dúvidas sobre a veracidade da assinatura, sobre a qualidade na qual o signatário do ato tenha agido, ou sobre a identidade do selo ou do carimbo, poderão ser pedidas informações por intermédio das autoridades centrais.

2. Os pedidos de informação deverão limitar-se a casos excepcionais e deverão ser sempre fundamentados. Na medida do possível, serão acompanhados do original ou de fotocópia do ato".

Em resumo, o que a legislação esclarece é que:

As assinaturas apostas nos documentos franceses, acima mencionados, devem ser legalizadas ou autenticadas pelas autoridades francesas competentes (ex: prefeituras,cartórios), não sendo necessario ser autenticado pelo Consulado-Geral.

Apenas nos casos de processo licitatório no Brasil é que as empresas farão a autenticação no Consulado-Geral, mediante a apresentação:

a) de cópia do edital brasileiro concedido pela empresa;
b) dos documentos originais franceses ou fotocópias autenticadas pelo Notário, pela Mairie ou Câmara de Comércio;
c) comprovante de pagamento ( recibo original do Mandat Compte) dos emolumentos consulares, 20 euros por documento.
*

Conformément à la Convention France-Brésil d'entraide judiciaire en matière civile, du 28 mai 1996 (Décret no 2000-940 du 18 septembre 2000, publié dans le J.O n° 223 du 26 septembre 2000 page 15158):

"Article 23

1. Les actes publics établis sur le territoire de l'un des deux Etats sont dispensés de légalisation ou de toute formalité analogue lorsqu'ils doivent être produits sur le territoire de l'autre Etat.

2. Sont considérés comme des actes publics, au sens de la présente Convention :
Les documents qui émanent d'un tribunal, du ministère public, d'un greffier ou d'un huissier de justice ;
Les actes d'Etat civil ;
Les actes notariés ;
Les attestations officielles telles que mentions d'enregistrement, visas pour date certaine et certifications de signature, apposées sur un acte sous seing privé.

Article 24

1. Si les autorités de l'Etat sur le territoire duquel l'acte est produit ont des doutes graves et fondés sur la véracité de la signature, sur la qualité dans laquelle le signataire de l'acte a agi ou sur l'identité du sceau ou du timbre, des informations peuvent être demandées par l'intermédiaire des autorités centrales.

2. Les demandes d'information doivent se limiter aux cas exceptionnels et doivent toujours être motivées. Elles sont dans la mesure du possible accompagnées de l'original ou d'une photocopie de l'acte".

Les signatures apposées sur les documents susmentionnés doivent être légalisés par les autorités françaises compétentes (mairies, notaires).

Seulement dans le cas d'un appel d'offres au Brésil, les entreprises doivent faire légaliser les documents au Consulat Général du Brésil, sur présentation de:

a) la proclamation de convocation adressée à l'entreprise;
b) les documents originaux ou des photocopies authentifiées conforme par la mairie, un notaire ou Chambre de Commerce;
c) pièce justificative du paiement (récépicé de Mandat Compte) des émoluments consulaires égale à 20 euros par document.

Actualizado em ( 15-jun-2007 ) 
 
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cinerocky

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

donc c'est l'ambassade française qui doit authentifier ta signature

guarana-saoluis

Moderateur

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Non consulat de france au bresil ( pas ambassade)en l'occurence de rio , mais je ne voit pas ou est le Pb ....mais cela m'etonne c'est la premiere fois que j'entend cela ...

cdlt

cinerocky

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

pardon c'est le consulat effectivement j'ai bégayé

jeanmarc

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

J'ouvre ce topic en y mettant ce que je sais qui est peut-être faux ou inexact et surtout  insuffisant.
amenez vos expériences et connaissances sur le sujet

Expérience sur état de Bahia:
achat d'une maison et d'un terrain attenant.

Pour la maison: je dispose d'une escritura publique de cession e transférencia de aforamento. Ce documents est elaboré par un cartorio et enregistré au "registo de imoveis e hipotecas"
La valeur du bien indiquée sur le document correspond à la valeur cadastrale qui est fixée par ???? je crois le cadastre ??? et est complètement indépendante du prix réel.

Pour le terrain je dispose d'une écriture publique de cession e transferencia de direito pessoal sobre benfeitoras. cad que le vendeur disposait d'une promesse enregistrée au cartorio de la part du précédent propriétaire qui s'engage à signer les documents définitifs et reconnait avoir reçu paiement du terrain. Je dois régulariser ce document par la signature du précédent propriétaire de l'acte définitif au cartorio. Le document engage aussi ses héritiers à signer s'il venait à disparaître. La aussi le prix indiqué est la valeur cadastrale et non pas le prix réellement payé.

Dans les deux documents, il est indiqué que tous les impôts ont été réglés à la date de la cession et que les biens ne souffrent d'aucune hypothèque.

Je n'ai jamais bien compris le terme aforamento. Il semblerait que ce terme provienne de l'origine historique du droit de propriété qui consistait auparavant en une concession,  accordée par le gouverneur mis en place par l'état portugais,  à l'exploitant des terres concernées.

voilà, tous à vos clavier pour mise en commun des connaissances!

Bonjour

Aforamento :
O Decreto Lei 9.760/1946 estabelece, a partir do artigo 99, as condições de utilização de bens imóveis da União.

O artigo 101 do referido Decreto Lei (na redação determinada pela Lei 7.450/1985), fixa que os terrenos aforados pela União ficam sujeitos ao foro de 0,6% (seis décimos por cento) do valor do respectivo domínio pleno, que será anualmente atualizado.

O foro, o laudêmio e a taxa de ocupação não são tributos, receitas derivadas, mas sim receitas originárias, às quais a União tem direito em razão do uso por terceiros de seus bens imóveis. Não estão sujeitos, portanto, às normas do Código Tributário Nacional.

Terrain sous juridiction de l union  federal et non sous juridiction Municipale

un terrain aforado doit payer une taxe de l union  semblable au laudemio mais de 0,6 % sur la valeur ce n est pas vraiment un impot celui ci est appelé de "foro" 
Ou soit ton terrain est sous proprieté  de l union federal et non sous juridiction municipale , qui  pour sa part  pourra seulement emettre l IPTU , en cas de vente d un domaine de l union federal  ou de location il y a un foro ( taxe de l union ) de 0,6 % correspondant a un terrain aforado cette taxe est appellée de taxa  de aforamento ou "Foro" , en fait c est derivé d un impot imposé par l union federal quand un bien est sous sa juridiction ou sa proprieté c est une taxe et non un impot ( ici c est tres different ) .Un foro au meme titre que un laudemio est une taxe imposée par l union qui est calculé sur la valeur du bien et devra etre payer a chaque année ..
Le foro est une recette originaire et non fiscale dont l union a le droit du fait de l utilisation ou vente a tiers d un bien qui etait la proprieté de l union federal par contre le foro ne rentre pas dans la legislation tributaire . 

a bientot
jean marc

Dernière modification par jeanmarc (2008-01-22 16:08:26)

cinerocky

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

donc je dois m'acquitter de l'IPTU annuel ET de l'imposto de aforamento si je revends  et seulement une fois ?

jeanmarc

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

donc je dois m'acquitter de l'IPTU annuel ET de l'imposto de aforamento si je revends  et seulement une fois ?

En cas de vente de ton bien , tous les iptus doivent etre a jour ainsi que le foro et laudemio ( si il y a ) , le foro et laudemio se payent chaque année

jean marc

guarana-saoluis

Moderateur

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Jean marc ( a mon regard ) fait partie des personnes  les plus competentes et renseignée sur le forum ( je ne suis pas dans le classement desolé !!!!)

Jean marc , le temps et le devouement que tu donne aux personnes en recherche de proches est exemplaire ! chapeau bas

Ps : j'ai pas oublie la churrascaria cela sera fait en temps et en heure ...

je te salue ..bien amicalement

MONT BLANC

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Bonjour Jeanmarc,

A ma connaissance, le laudemio est paye qu´une fois par la personne lors de la transaction immobiliere.
Il y a divergence dans l´application selon l´interpretation de la loi ou la coutume ( paiement par le vendeur ou l´acheteur dans certain cas ). La Caixa Economica Federal verifie ce genre de chose.

Je sais qu´il a une partie de la legislation qui a changee en relation au laudemio selon les dates.

jeanmarc

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Bonjour Jeanmarc,

A ma connaissance, le laudemio est paye qu´une fois par la personne lors de la transaction immobiliere.
Il y a divergence dans l´application selon l´interpretation de la loi ou la coutume ( paiement par le vendeur ou l´acheteur dans certain cas ). La Caixa Economica Federal verifie ce genre de chose.

Je sais qu´il a une partie de la legislation qui a changee en relation au laudemio selon les dates.

Bonjour

j ai un terrain sur l ile de Itaparica sujet au laudemio , celui ci doit etre payé a chaque année , idem pour le foro sur un terrain ..pour ma part je paye ce laudemio a chaque année ...
c est effectivement tres confus ce genre de taxe ...

jean marc

Dernière modification par jeanmarc (2008-01-24 14:51:29)

MONT BLANC

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

Dans mon cas j´ai paye a une personne privee, alors que pour vous, j´imagine que vous a paye a l ´Union Federale et la legislation doit etre differente.

bahia51

Membre

Re : la propriété au Brésil,documents nécessaires, démarches,pièges

quand tu as le iptu d un terrain a ton nom , tu peut dire que le terrain t appartient? ou bien manque t il encore des documents? l equivalent du permis de construire existe au bresil .je sais deja que certaine commune exige certain amenagement specifique