 |
|
|
|
Escritura de posse : Qu'en penser?
Bonjour, sur le littoral de Sao Paulo, et notamment les plages de la costa sul de Sao Sebastiao (incluant Ilha Bela), de nombreux terrains ne sont pas acquis en tant que proprieté, mais en tant que "posse" : escritura de posse au lieu de l'escritura de propriedade.
Mon avocat à Sao Paulo a tanté de m'expliquer la subtilité de ce statut de "posse" et de cette notion tres particulière, où l'acheteur d'une maison ou d'un terrain à Sao Sebastiao (SP) n'en devient jamais reelement le proprietaire, mais j'avoue qu'elle m'echappe.
Aujourd'hui, je me pose donc la question des risques encourus dans ce genre d investissement, et je m'en remets donc à l'expertise des habitués (ou pas) de ce forum. Vos experiences en français sauront, je l'espere me mettre sur la bonne voie. En vous remerciant par avance,
Re : Escritura de posse : Qu'en penser?
N´achète rien sans "escritura". Il me semble que le posso n´a rien de légal. Dans ces circonstances on est jamais propriétaire. Et peut être que tu vas acheter un terrain qui vient d´être vendu à un autre.
Dernière modification par alexistour (2009-06-01 02:17:29)
Re : Escritura de posse : Qu'en penser?
Effectivement, il y a cette étrange question de "posse" dans le littoral de Sao Sebastiao. Peut-être qu'ailleurs aussi... Je pense qu'il faut creuser un peu plus cette question, en allant discuter sur place, à la mairie et aux "cartorios" de Sao Sebastiao.
Puisqu'il y a ceux qui annoncent avoir "escritura definitiva". Je ne suis pas connaisseur du droit urbain au Brésil, et de toute façon, cette region semble avoir vraiment des particularités.
En plus de cela, je pense qu'il faut vraiment vérifier si ce qu'on va acheter est vraiment vendable, si ce ne sont pas des terrains situés dans des zones de préservation ecologique ( ce qui existe bcp à Sao Sebastiao), ou alors si l'on peut vraiment construire dans le terrain acheté.
Je ne me rappelle plus du nom du service compétent... ce serait IBAMA ? Après tout ça, il y a aussi le "codigo de obras" à consulter et la "lei de zoneamento". Pour la construction c'est un autre chapitre. Quand j'aurais commencé la mienne je vous dirai un peu plus. Bonne journée à tous.
Re : Escritura de posse : Qu'en penser?
Oui, le même problème ici à Florianópolis, beaucoup d’écritures « posse ».
Certains avocats et autres disent que « l’écriture pose » n’a aucune valeur face à « l’écriture publique » ?
Cela n’a pas empêché l’un de mes voisins qui possède l’écriture « pose » de prétendre tout à coup qu’une partie de mon terrain lui appartient et de réussir à imposer pendant plus que huit mois un embargo sur la construction de ma maison qui possède des papiers en ordre avec une écriture publique.
L’affaire est depuis plus de 4 ans en justice.
Re : Escritura de posse : Qu'en penser?
Moi je vous dis:
gringo avec euros versus administration+posse = dor de cabeça assurée 
Dernière modification par alexistour (2009-06-01 13:33:13)
Re : Escritura de posse : Qu'en penser?
Bon, gringo ou non, qui peut fournir une définition officielle et exacte et la valeur administrative entre ces deux papiers (pose / écriture publique) ?
PS: Pour lever l'embargo, j'ai dû faire en 2005 un dépôt de 20.000 R$ au tribunal !
Re : Escritura de posse : Qu'en penser?
alexistour a écrit :N´achète rien sans "escritura". Il me semble que le posso n´a rien de légal. Dans ces circonstances on est jamais propriétaire. Et peut être que tu vas acheter un terrain qui vient d´être vendu à un autre.
En fait, la posse fait l'objet d'une ecriture egalement. Je me demande s'il y a des moyens de verifier d'eventuels conflits dont le terrain fait l'objet aupres de collectivités locales telles que cartorios, forum, ou prefeitura. "Moi je vous dis:
gringo avec euros versus administration+posse = dor de cabeça assurée " Le probleme ne serait pas de savoir de quelle nationalité est l'acheteur potentiel, mais plutot de trouver les precautions qu'auront pris une tres grande partie des habitants d'ilhabela pour acquerir leur bien, alors que la nombre des terrains qui font l'objet d'escritura de posse, là-bas, est de tres loin majoritaire... Merci beaucoup pour vos reponses..
Re : Escritura de posse : Qu'en penser?
Bonjour C'est un sujet très compliqué et trés technique il faut rappeler que l'un des modes d'acquisition de la propriété est la
"possession" au travers de la prescription acquisitive ... c'est ce que l'on appelle l'usucapion... ( cela existe en droit français aussi http://fr.wikipedia.org/wiki/Prescription_acquisitive)
C'est á dire que si une personne occupe un terrain et se comporte "comme " propriétaire avec possession effective du terrain ....au bout d'un certain nombres d'annés il peut se voir reconnaitre l'entiere propriété du terrain ... Au brésil Cette "possession de fait" ( pléonasme mais bon) susceptible de génerer un droit de propriété .... s'appelle la "Posse" .... Cette situation de fait ... peut ~etre constaté par une acte notarié "escritura publica" afin de pouvoir ensuite rentrer dans une demande de reconnaissance du droit de propriété ( usucapion) mais elle ne fait que constater que la personne occupe de fait un terrain ..... n'étant pas spécialiste du domaine ...Je ne sais pas comment fonctionne cette transmission de "posse" et son efficacité juridique pour obtenir ensuite la propriété totale ... via "açao de usucapião" Avec un détail ...important ... le principe géneral est que les biens du domaine public ( autrement dit les terrains appartenant à l'union féderale, entités féderales ou municipales) sont insusceptible d'être acquise par usucapion .... artigo 102 codigo civil.... donc mefiance redoublée sur les zones de bord de mer qui normalement appartiennent à l'union féde´rale ... Codigo Civil Seção I
Da Usucapião Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel. Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Dernière modification par Salève (2009-06-02 15:18:49)
Re : Escritura de posse : Qu'en penser?
Salève a écrit :Bonjour C'est un sujet très compliqué et trés technique il faut rappeler que l'un des modes d'acquisition de la propriété est la
"possession" au travers de la prescription acquisitive ... c'est ce que l'on appelle l'usucapion... ( cela existe en droit français aussi http://fr.wikipedia.org/wiki/Prescription_acquisitive)
C'est á dire que si une personne occupe un terrain et se comporte "comme " propriétaire avec possession effective du terrain ....au bout d'un certain nombres d'annés il peut se voir reconnaitre l'entiere propriété du terrain ... Au brésil Cette "possession de fait" ( pléonasme mais bon) susceptible de génerer un droit de propriété .... s'appelle la "Posse" .... Cette situation de fait ... peut ~etre constaté par une acte notarié "escritura publica" afin de pouvoir ensuite rentrer dans une demande de reconnaissance du droit de propriété ( usucapion) mais elle ne fait que constater que la personne occupe de fait un terrain ..... n'étant pas spécialiste du domaine ...Je ne sais pas comment fonctionne cette transmission de "posse" et son efficacité juridique pour obtenir ensuite la propriété totale ... via "açao de usucapião" Avec un détail ...important ... le principe géneral est que les biens du domaine public ( autrement dit les terrains appartenant à l'union féderale, entités féderales ou municipales) sont insusceptible d'être acquise par usucapion .... artigo 102 codigo civil.... donc mefiance redoublée sur les zones de bord de mer qui normalement appartiennent à l'union féde´rale ... Codigo Civil Seção I
Da Usucapião Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel. Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Je reviens un peu sur ce que je dis, n´étant pas un technicien du droit. Je parle disons, en simple observateur... Je reviens sur ce que j´ai dis puisque j´ai du paraitre ou péremptoire ou lapidaire, probablement les deux à la fois.
N´oublions pas qu´il n´y a pas de sécurité au Brésil au moment d´un achat, le cartorio n´assurant aucune garantie quant au fait que le vendeur est propriétaire, au fait que les charges d´impôts ou arriérés sont payés ou même que le terrain est constructible, j´en passe et des meilleures... Évidement il y a des précautions de base à prendre et on peut-doit demander certaines garanties au notaire, à l´acheteur, etc... Ces aspects ont été abordés de nombreuses fois sur le forum.
Un "posse" est encore plus risqué selon les brésiliens eux-même. Autour de moi aucun de mes amis brésiliens se lanceraient dans une telle acquisition.
J´ajoute que de nombreux brésiliens sont des spécialistes de l´"entubage" (pardons à certains qui me lisent) mais j´ai constaté des escroqueries entre particuliers devant notaire de nombreuses fois. (Terrains vendus deux fois, terrains non constructibles, etc...)
Alors combiner le fait que l´on est en terre étrangère (gringo) et donc on ne comprend pas tout et que le processus d´acquisition d´un "posse" est semé d´embuche est additionner deux difficultés et prendre de nombreux risques.
Après chacun décide du niveau de risque qu´il souhaite prendre et tout est toujours possible avec le travail, le courage et l´acharnement... Voila pourquoi j´évoquais des maux de tête pour l´acquéreur.
Dernière modification par alexistour (2009-06-02 16:01:31)
Re : Escritura de posse : Qu'en penser?
alexistour a écrit :Salève a écrit :Bonjour C'est un sujet très compliqué et trés technique il faut rappeler que l'un des modes d'acquisition de la propriété est la
"possession" au travers de la prescription acquisitive ... c'est ce que l'on appelle l'usucapion... ( cela existe en droit français aussi http://fr.wikipedia.org/wiki/Prescription_acquisitive)
C'est á dire que si une personne occupe un terrain et se comporte "comme " propriétaire avec possession effective du terrain ....au bout d'un certain nombres d'annés il peut se voir reconnaitre l'entiere propriété du terrain ... Au brésil Cette "possession de fait" ( pléonasme mais bon) susceptible de génerer un droit de propriété .... s'appelle la "Posse" .... Cette situation de fait ... peut ~etre constaté par une acte notarié "escritura publica" afin de pouvoir ensuite rentrer dans une demande de reconnaissance du droit de propriété ( usucapion) mais elle ne fait que constater que la personne occupe de fait un terrain ..... n'étant pas spécialiste du domaine ...Je ne sais pas comment fonctionne cette transmission de "posse" et son efficacité juridique pour obtenir ensuite la propriété totale ... via "açao de usucapião" Avec un détail ...important ... le principe géneral est que les biens du domaine public ( autrement dit les terrains appartenant à l'union féderale, entités féderales ou municipales) sont insusceptible d'être acquise par usucapion .... artigo 102 codigo civil.... donc mefiance redoublée sur les zones de bord de mer qui normalement appartiennent à l'union féde´rale ... Codigo Civil Seção I
Da Usucapião Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel. Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Je reviens un peu sur ce que je dis, n´étant pas un technicien du droit. Je parle disons, en simple observateur... Je reviens sur ce que j´ai dis puisque j´ai du paraitre ou péremptoire ou lapidaire, probablement les deux à la fois.
N´oublions pas qu´il n´y a pas de sécurité au Brésil au moment d´un achat, le cartorio n´assurant aucune garantie quant au fait que le vendeur est propriétaire, au fait que les charges d´impôts ou arriérés sont payés ou même que le terrain est constructible, j´en passe et des meilleures... Évidement il y a des précautions de base à prendre et on peut-doit demander certaines garanties au notaire, à l´acheteur, etc... Ces aspects ont été abordés de nombreuses fois sur le forum.
Un "posse" est encore plus risqué selon les brésiliens eux-même. Autour de moi aucun de mes amis brésiliens se lanceraient dans une telle acquisition.
J´ajoute que de nombreux brésiliens sont des spécialistes de l´"entubage" (pardons à certains qui me lisent) mais j´ai constaté des escroqueries entre particuliers devant notaire de nombreuses fois. (Terrains vendus deux fois, terrains non constructibles, etc...)
Alors combiner le fait que l´on est en terre étrangère (gringo) et donc on ne comprend pas tout et que le processus d´acquisition d´un "posse" est semé d´embuche est additionner deux difficultés et prendre de nombreux risques.
Après chacun décide du niveau de risque qu´il souhaite prendre et tout est toujours possible avec le travail, le courage et l´acharnement... Voila pourquoi j´évoquais des maux de tête pour l´acquéreur.
Bah en termes simples ( Même si tu les qualifies de lapidaire et peremptoire) ... tu as raison ... c'est une source ... au mieux de maux de crâne ...
Re : Escritura de posse : Qu'en penser?
Je vous remercie pour vos avis qui sauront m'aiguiller dans mes recherches actuelles.
Cela dit, j'en profite pour citer une source qui n'est surement pas des plus fiables en la matière, rien à voir avec le droit :
c'est un extrait d'un papier sur les nouveau produits immobiliers "sustentavel":) du litoral norte paulista. Le site est celui la maison d'edition "Abril", la rubrique s'appelle "planeta sustentavel) bref, rien à voir avoir notre probleme.. "Propriedade ou posse?
Em São Sebastião, é muito comum a oferta de áreas de posse. O termo, em geral interpretado como negativo, indica justamente que o local não é um terreno sem dono. "Essas terras têm o título de propriedade, mas, pela falta de inventário, são vendidas pelos herdeiros como posse", explica Aurélio Antonio Ramos, advogado que atua há mais de 30 anos na comarca. Ele aconselha ao interessado em um terreno de posse certificar-se antes de que o vendedor é realmente o possuidor do lote e se não há litígios envolvendo a área a ser adquirida. O caminho é consultar os vizinhos e o cartório distribuidor e, caso haja alguma pendência, contratar um advogado. Saiba que regularizar a situação exige tempo e paciência. Segundo Antonio, para transformar uma área de posse em propriedade, é necessário entrar com ação de usucapião. O processo demora, no mínimo, dois anos. A sentença determinará o registro do imóvel, após o autor provar que a ocupação é mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição e com vontade do dono." Voila. J'ai un peu la flemme de traduire, mais en gros, ce qui est ecrit rejoint vos conseils de prudence, en specifiant concretement les precautions a prendre dans le cadre d'un investissement en "posse":
- s'assurer que le vendeur est bien le proprietaire, et que personne d'autre ne revendique la posse, aupres du cartorio, ..et du voisinage (!!!)
-en cas de soucis, gerer le probleme avec son avocat.. (qui pourra peut etre se faire mal a la tete...professionellement..)
|
|
|
© 2001-2018 abc-latina - Tous droits réservés
abc-latina.com - L' AMERIQUE LATINE sur Internet
|
|
|
|
