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jeanalexandre

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Question

Merci á tous

Dernière modification par jeanalexandre (2013-08-18 17:26:50)

P.J

Membre

Re : Question

pour être sûre de votre achat, vérifier que l'ancien propriétaire à bien enregistré la maison et si c'est oui, il n'y a pas de problème par contre si le terrain appartient au français alors la maison lui appartient et c'est à lui de l'enregistrer (p.j)

jeanalexandre

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Re : Question

Merci pour la réponse, mais je ne saisis pas bien cette nuance entre la maison et le terrain...

Alexander Maia Reinhardt

Membre

Re : Question

Avant d’acheter le Fazenda,  bien regarder si la maison est enregistre sur le terrain, et sur quel nom. Si elle n’est pas enregistré, la personne qui a fait la maison ou vous-même sera obligée de la enregistré.

Pour la enregistrer vous avez besoin d’aller a la Maire pour :

1.    Savoir si les impôts municipaux sont payer «  IPTU ou impôts rural » 
2.    avoir une « alvara de construçao » 
3.    faire le « Habite-se »
4.    Payer l’impôt « INSS »
5.    Et enregistrée la maison sur le terrain chez le notaire de la ville.

Tout ça pour régularise la maison

jeanalexandre

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Re : Question

Si je comprends bien, il y a une différence entre le terrain et la maison qui est dessus. C'est ça ?

Bundagostosa

Exclu

Re : Question

Non mais pas de papiers, acheterais tu en France ? moi non alors dans un pays ou tu es etranger c'est un appel au lynchage , t'inquiete pas ton vendeur t'a déja preparé les plumes et le goudron..

jeanalexandre

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Re : Question

Oui, bien sûr, mais en posant ma question, je souhaitais vraiment éviter tous ces commentaires négatifs et répétitifs qui en fait ne font pas avancer les choses.

Je réitère donc ma demande de renseignements concernant cette acquisition.

Salève peut être, où les anciens du Forum...

Salève

Membre

Re : Question

Merci pour la réponse, mais je ne saisis pas bien cette nuance entre la maison et le terrain...

Bah c'est un vieux principe juridique.... qui nous vient du droit romain selon lequel l'accessoire suit le principal (Accesorim sequitur principale) ... et qui a pour conséquence que la propriété du terrain emporte propriété de ce qui est construit dessus

on un principe identique en droit français art. 552 du code civil

Salève

Membre

Re : Question

C'est assez classique ... et je l'ai déjà fait ( avec mon beau frère a qui j'ai acheté un appart qu'il n'avait jamais passé à son nom.... )

C'est pour éviter le paiement des impôts de transmissions.

Cela aussi correspond à la tradition du "contrato de gaveta"  qui vient  de certains types de financement ou d'accession à la propriété qui interdisait la vente du biens pendant x années ...

donc pour contourner ces "limitations" à la transmission de la propriété ... s'est instauré cette pratique de faire des ventes "non-enregistrées" et que l'on appelle "contrato de gaveta" car le contrat restait dans le tiroir ( gaveta).

Reste que sur le principe, je suis très réservé: en effet, cela pose le problème de la solidité des garanties que le vendeur doit à l'acheteur...

Car officiellement le vendeur est X mais c'est Y qui reçoit le prix de la vente ...
En cas de problème ... perception de l'aspirine  pour les maux de têtes ... et tu feras le bonheur de ton avocat ...

mais comme déjà indiqué..j'ai pratiqué ce type de vente ... reste que  c'était une relation de totale confiance  et que c'était un IMMEUBLE URBAIN

Un point à vérifier : pourquoi ont il fait ainsi ? pour éviter le paiement de l'impôt pour contourner une limitation de transmission du bien ?

Notamment il existe pour les immeubles ruraux (donc des terres)  une limitation des surfaces qu'un étranger peu acheter ..

de fait, si tu n'es pas résident, tu ne peux acheter  un immeuble rural ( pour faire simple ..)

Si tu es résident, pour les terres .. et en fonction des surfaces ( moins de trois MEI , entre trois et 50 MEI, au-dela de 50 MEI - MEI c'est "módulo de exploração indefinida" dont la taille change pour chaque patelin) : ..

je t'ai pêché un article qui fait le tour de la question .. Bonne  lecture

http://www.boletimjuridico.com.br/doutr … sp?id=1866

PS. : Pour ces infos ...me contacter par email pour le paiement en Cheval Blanc ou Condrieu :-)

Dernière modification par Salève (2010-07-01 14:13:06)

jeanalexandre

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Re : Question

merci Salève,

Oui j'ai un visa permanent RNE. Celà m'autorise t'il à acheter un bien rural ?

La question que je me posais est la suivante:
Le dernier propriétaire dûment enregistré est un vieux monsieur Brésilien. Quelles sont les raisons qui le poussent à engager de nouveau son nom dans une transaction qui pour lui est de l'histoire ancienne..?

Décidement, les voies brésilennes sont tortueuses..

Cheval Blanc, dîtes vous...?

guarana-saoluis

Moderateur

Re : Question

Bonjour Jeanalexandre,

pour faire simple , le proprietaire du terrain peut vendre son bien , le fait qu'il y ai une maison dessus est un autre debat et eventuellement deux dossiers differents ..que ferai tu si le proprietaire du terrain vendait son terrain ( avec la maison sur son terrain !!) compris ??? donc il faut que tu soit a la fois proprietaire du terrain et de la maison sinon ???? oui mal de tete , plumes , goudrons et aspirine en caisse a tous les etages ..

salut

Salève

Membre

Re : Question

Il existe bien sûr quelques constructions sur cette fazenda, hangars, maison d'habitation, maison d''employés etc..

Faut il traiter comme vous le suggérez en deux actes distincts ?
- le terrain
- les constructions

ça se complique, on ne m'a jamais parlé de ça.

Un autre avis ?

ce serait une nouveauté...

à quoi fais-tu allusion Guarana ?

Car pour ma part .... je ne vois pas quelle technique de démembrement du droit de propriété immobilière rendrait possible la nécessité d'une telle dualité de contrat de vente ? Même avec un usufrutier et un nue propriétaire ..je vois pas bien

Dernière modification par Salève (2010-07-04 18:43:30)

jeanalexandre

Membre

Re : Question

merci Salève, j'ai tout lu, trés interressant.
En revanche je ne suis pas parvenu a trouver la valeur du MEI, modulo de exploração indefinida de la microrégion Ilheus-Itabuna ( codigo 29031 ) sur le site de l'INCRA.
Module qui sert de base aux achats de terres pour les étrangers...
Une caisse de Cheval Blanc, une...

Fabionoumea

Membre

Re : Question

Marié à une brésilienne, nous vivons en Nouvelle Calédonie et avons l'intention d'acheter un appartement ou une maison dans le NORDEST. Quels sont les conseils que vous pouvez nous donner?

axiom

Membre

Re : Question

Marié à une brésilienne, nous vivons en Nouvelle Calédonie et avons l'intention d'acheter un appartement ou une maison dans le NORDEST. Quels sont les conseils que vous pouvez nous donner?

euh il y a nordeste et nordeste, c est un peu vague ...

Jaganda

Membre

Re : Question

Marié à une brésilienne, nous vivons en Nouvelle Calédonie et avons l'intention d'acheter un appartement ou une maison dans le NORDEST. Quels sont les conseils que vous pouvez nous donner?

bonjour,
ce serait bien de louer en temporaire pendant 1 an  en deux ou 3 regions   Bahia - Natal - forta..lezard  ou autres villes  et voir comment cela se passe  au niveau perception du pays et region , et en profiter pour se faire une idee des prix et affaires .
c´est assez facile  de trouver une location temporaire si en dehors periode  15 decembre .15 janvier - et Juillet aout .

actuellement dans le Nordeste le courant va dans le sens des maisons isolees vers les condominiums verticaux ou horizontaux . ( securité )
donc une belle propriete , pas chere dans la pampa  n´est pas forcement la meilleure affaire .

AlexandreAraujo

Membre

Re : Question

Ola Jeanalexandre, en effet on voit tt cela assez souvent ici, les taxes sont tellement lourdes (ITBI+Laudemio+ecriture) en général ça vout reviens a 8% de la valeur du bien. C donc pour cela que la plupart ne préferent pas enregistrer leurs biens. Moi je n'aime pas le procédé, de tte façon si tu signes au nom du 1er propriétaire tu ne pouras pas envoyer l'argent a une autre personne, car la transaction sera bloqué para la Receita federal, et dans ce cas la seul le contrat pourait le débloquer. Donc faire gaffe qd on signe la minuta (promesse de vente) pas que la pers vous attaque pour non respect de contrat de tte façon je vois pas vraiment comment il justifierait cela car légalement il n'est pas propriétaire. Bonne chance et n'hésites pas pour plus d'informations.

Petite rectif, le laudemio c que dans le cas ou tu acheterais jusqu'a 300m en bord de mer, patrimoine de l'uniao, taxe maritime si tu veux.

Dernière modification par AlexandreAraujo (2010-08-04 01:39:36)

AlexandreAraujo

Membre

Re : Question

Marié à une brésilienne, nous vivons en Nouvelle Calédonie et avons l'intention d'acheter un appartement ou une maison dans le NORDEST. Quels sont les conseils que vous pouvez nous donner?

Ola Fabio, de trés bonne affaire niveau casas et meme casa de praia dans le Noreste, les brésiliens n'y donnent pas vraiment de la valeur, mais ce n'est pas pour rien non plus. C qd même assez dangereux, je ne vais pas dire quon se fait cambrioler tt les jours, mais c beaucoup plus facil pour des bandits d'attaquer une maison isolé qu'un condominio fechado et croyez moi y ont pas froid aux yeux. Enfet il faut bien étudier le terrain, passer quelques mois sur places pour visiter plusieurs maisons et surtout se faire son idée. Pas loin de chez moi il y a de trés beaux appartements trés bon marché, le truc c qu'il y a une favela pas loin, pas visible, mais qd on sait pas, on peut vite se faire avoir. Donc je vous conseil de tater le terrain, mais sinon OUI il y a de trés bonnes affaires.

jeanalexandre

Membre

Re : Question

Ola Jeanalexandre, en effet on voit tt cela assez souvent ici, les taxes sont tellement lourdes (ITBI+Laudemio+ecriture) en général ça vout reviens a 8% de la valeur du bien. C donc pour cela que la plupart ne préferent pas enregistrer leurs biens. Moi je n'aime pas le procédé, de tte façon si tu signes au nom du 1er propriétaire tu ne pouras pas envoyer l'argent a une autre personne, car la transaction sera bloqué para la Receita federal, et dans ce cas la seul le contrat pourait le débloquer. Donc faire gaffe qd on signe la minuta (promesse de vente) pas que la pers vous attaque pour non respect de contrat de tte façon je vois pas vraiment comment il justifierait cela car légalement il n'est pas propriétaire. Bonne chance et n'hésites pas pour plus d'informations.

Petite rectif, le laudemio c que dans le cas ou tu acheterais jusqu'a 300m en bord de mer, patrimoine de l'uniao, taxe maritime si tu veux.

Bonjour et merci,
Salève nous a déjà éclairé sur ce sujet.
Ce que tu dis est intéressant et si j'ai bien compris, il ne serait pas possible de transférer les fonds au véritable propriétaire, puisque l'ancien propriétaire serait le vendeur officiel.
D'aprés toi avec qui faut il signer la promesse de vente ? avec l'ancien ou le vrai propriétaire ?
Et si le paiement intervient en Europe avec le vrai propriétaire ?
Salut

AlexandreAraujo

Membre

Re : Question

Ola Jeanalexandre, en effet on voit tt cela assez souvent ici, les taxes sont tellement lourdes (ITBI+Laudemio+ecriture) en général ça vout reviens a 8% de la valeur du bien. C donc pour cela que la plupart ne préferent pas enregistrer leurs biens. Moi je n'aime pas le procédé, de tte façon si tu signes au nom du 1er propriétaire tu ne pouras pas envoyer l'argent a une autre personne, car la transaction sera bloqué para la Receita federal, et dans ce cas la seul le contrat pourait le débloquer. Donc faire gaffe qd on signe la minuta (promesse de vente) pas que la pers vous attaque pour non respect de contrat de tte façon je vois pas vraiment comment il justifierait cela car légalement il n'est pas propriétaire. Bonne chance et n'hésites pas pour plus d'informations.

Petite rectif, le laudemio c que dans le cas ou tu acheterais jusqu'a 300m en bord de mer, patrimoine de l'uniao, taxe maritime si tu veux.

Bonjour et merci,
Salève nous a déjà éclairé sur ce sujet.
Ce que tu dis est intéressant et si j'ai bien compris, il ne serait pas possible de transférer les fonds au véritable propriétaire, puisque l'ancien propriétaire serait le vendeur officiel.
D'aprés toi avec qui faut il signer la promesse de vente ? avec l'ancien ou le vrai propriétaire ?
Et si le paiement intervient en Europe avec le vrai propriétaire ?
Salut

Salut Jeanalexandre, enfet c trés simple ici, comme en france, seul un propriétaire peut vendre, et seul la personne qui a enregistré le bien au registro de sa zone est propriétaire. C pas plus compliqué que ça, aprés c clair eux y font un peu n'imp. Par contre si tu comptes faire un virement d'une banque française a une autre française, y aura pas de probleme. Mais pour que cela soit totalement légal il faut que tu signes avec le propriétaire enregistré, car comme l'autre personne n'existe pas légalement. Car les seul documents qu'ils ont, sont des promesses de ventes ou au plus des procurations des anciens propriétaire et légalement ça pése pas lourd.
Mais si le 1er proprio est d accord, bene, signe avec lui c plus simple. ce sera direct de lui a toi.

Salève

Membre

Re : Question

Ola Jeanalexandre, en effet on voit tt cela assez souvent ici, les taxes sont tellement lourdes (ITBI+Laudemio+ecriture) en général ça vout reviens a 8% de la valeur du bien. C donc pour cela que la plupart ne préferent pas enregistrer leurs biens. Moi je n'aime pas le procédé, de tte façon si tu signes au nom du 1er propriétaire tu ne pouras pas envoyer l'argent a une autre personne, car la transaction sera bloqué para la Receita federal, et dans ce cas la seul le contrat pourait le débloquer. Donc faire gaffe qd on signe la minuta (promesse de vente) pas que la pers vous attaque pour non respect de contrat de tte façon je vois pas vraiment comment il justifierait cela car légalement il n'est pas propriétaire. Bonne chance et n'hésites pas pour plus d'informations.

Petite rectif, le laudemio c que dans le cas ou tu acheterais jusqu'a 300m en bord de mer, patrimoine de l'uniao, taxe maritime si tu veux.

Bonjour et merci,
Salève nous a déjà éclairé sur ce sujet.
Ce que tu dis est intéressant et si j'ai bien compris, il ne serait pas possible de transférer les fonds au véritable propriétaire, puisque l'ancien propriétaire serait le vendeur officiel.
D'aprés toi avec qui faut il signer la promesse de vente ? avec l'ancien ou le vrai propriétaire ?
Et si le paiement intervient en Europe avec le vrai propriétaire ?
Salut

Salut Jeanalexandre, enfet c trés simple ici, comme en france, seul un propriétaire peut vendre, et seul la personne qui a enregistré le bien au registro de sa zone est propriétaire. C pas plus compliqué que ça, aprés c clair eux y font un peu n'imp. Par contre si tu comptes faire un virement d'une banque française a une autre française, y aura pas de probleme. Mais pour que cela soit totalement légal il faut que tu signes avec le propriétaire enregistré, car comme l'autre personne n'existe pas légalement. Car les seul documents qu'ils ont, sont des promesses de ventes ou au plus des procurations des anciens propriétaire et légalement ça pése pas lourd.
Mais si le 1er proprio est d accord, bene, signe avec lui c plus simple. ce sera direct de lui a toi.

Salut

ne pas oublier un détail

si le paiement de la vente se fait par paiement d'une banque française à une autre banque française ....

il y a fort à parier que les parties vont omettre de payer l'éventuel impot de plus values ( cela depend de la valeur du bien du reemploi etc ..)  sur le bien vendu ...

Problème : comme les ventes immobilières sont automatiquement signalées par les cartorios à la receita federal ....

ad libitum ...

jeanalexandre

Membre

Re : Question

En cas de paiement d'un bien à l'extérieur du Brésil, il est sage de calculer le prix de cession de façon à ne pas générer de plus-value, ai je bien compris ?
Mais celà ne concerne que le vendeur, n'est ce pas ?
L'acquéreur peut il être mis en cause dans ce cas ?
Le problème réside dans le fait de traiter avec le dernier propriétaire enregistré, et cet enregistrement remonte déjà à quelques années, vu que les propriétaires suivants ne l'ont pas fait...
Sous estimer un bien au Brésil pour échapper à l'impôt de plus-value donne t'il lieu à contrôle et (éventuellement) redressement  ?
Question idiote ?

Chico brasil

Membre

Re : Question

Jean Alexandre...

lors de l'acquisition de ton bien, il est important pour toi que le vendeur inscrive sur l'acte notarié le prix réel de la transaction, celui-ci bien souvent essayera de le minorer pour des raisons de "coutume" ou "tradition" et surtout pour te dire qu'il ne souhaite pas un trop grand écart entre son prix d'achat et celui de revente pour n'être pas taxé sur la plus value possible qu'il aurait pu faire, ce n'est pas ton problème c'est le sien...et en plus après 5 ans de possession du bien, il n'y a plus de taxation sur une plus value potentielle...

En ce qui te concerne, ne l'écoute pas et oblige le à faire mettre la valeur réelle, pourquoi ?  car si dans 2 ans tu vends au même prix que tu as acheté, tu paiera un impôt sur une plus-value qui n'existera pas !!!

En effet la Receita Féderal prendra ton prix d'acquisition noté sur  ton acte d'achat - (moins) ton prix de cession.
Si ton prix d'achat noté sur l'acte est trés faible par rapport à ton prix réel payé, tu créera une plus value importante  par rapport à ton prix de revente, donc c'est toi qui paiera pour l'ancien propriétaire ....

La Receita Féderal tient compte aussi d'une révaluation de la valeur de ton bien, au fil des ans égale à la valeur de l'inflation.

Ex : Pour un bien acheté en 2003 et revendu en 2010, celui -ci voit sa valeur vénale  révaluée d'environ 35%, cela est visible sur le carnet IPTU

donc pour une revente au bout de 2 ans,  tu paiera environ 60% sur la différence constaté entre le prix d'achat et le prix de revente, sous forme d'impôts dù à la Receita Féderal...

grosso modo, le calcul de l'impôt sur les plus-value est celui-ci
revente au bout d'un an = 100%
                        de 2 ans= 80%
                        de 3 ans = 60%
etc....

par contre pour être exonéré totalement de paiement d'impôts sur la plus value si la possession est inférieur à 5 ans, il faut que le gain de la plus-value soit réinvesti dans les 6 mois dans l'achat d'un nouveau bien immobilier.

Dernière modification par Chico brasil (2010-08-05 13:44:11)

Salève

Membre

Re : Question

je ne connais pas de cas ...mais il existe des cas de figure de solidarité  entre sujet passif et actif de l'impôt ..normalement cela doit ~etre specifiquement pre´vue par la législation ... dans le cas de vente d'immeuble je ne connais  pasune telle solidarité...

reste que si on considére que l'acheteur en payant á l'extérieur est complice d'une operaton évasion fiscale ...

mais dans la pratique je n'y crois pas trop ...

de plus tout dépend de la valeur ... les ventes d'immeubles d'une valeur inférieure à 440 000 reais ( verifier chiffre.... de mémoire et cela a pu changer ) sont exonérées d'imposition "ganho de capital" mais cette exo ne s'applique que si l'immeuble vendu est le seul du vendeur  et qu'il n'a pas vendu d'autres immeubles dans les 5 dernieres années ( de mémoire ..d eux ou trois ans que je ne me suis pas penchés sur la question )

Salève

Membre

Re : Question

Salut Chico

en complément

il y a deux types principales d'exoneration

l'exoneration pour valeur inférieure à 440 000 reais ( mais chiffre peut être à actualisé) qui est possible si c'est le seul immeuble et pas d'operation dans les 5 ans  (Lei 9.250/1995, art. 23).
Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

et l'exonération que tu décris (artigo 39 da Lei 11.196/2005 e artigos 2 e 5 da  IN SRF 599/2005)

        Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.  (Vigência)

        § 1o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a (primeira) operação.

        § 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

        § 3o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

        § 4o A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

        I - juros de mora, calculados a partir do 2o (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

        II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2o (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.

        § 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.

ensuite le calcul est bien plus complexe ... il y a un "fator redutor" sur la détention du bien depuis la MP do BEM ... avant cela il y a eu une periode ou l'érosion monétaire n'était tout simplement pas prise en compte ...pour la détermination de la plus value ... qui est assez complexe ... 

j'ai fait une simulation avec le module de déclaration

pour un immmeuble acquis en janvier 2005 au prix de rs 500 000 et revendu en janvier 2010 pour 750 000 on a donc une plus value brute de 250 000 soit une plus value brute de 50%

le module de déclaration de la receita federal  aprés les diverses réductions donne une plus value de 196 597 reais

et un impot de 24 489 reais

soit une plus value nette de 250 000 - 24 489 = 225 511 reais ...

c'est somme toute une imposition assez légère puisque avec les réductions pour détention avec un taux nominal de 15 % sur les gains de capital on arrive dans un tel cas de figure à une imposition d'environ de 10 % de la plus value brute

Pas mal .. si on compare au prix d'achat ..

Bon si on compare á l'inflation reelle

500 000 reais de janvier 2005 en valeur actualisée  janvier 2010 par l'Igpm cela donne 612.475 reais (680 000 si on prend l'indice incc di qui est un indice de construction)

donc la plus value reelle en 5 ans est de (prix de vente)- ( prix d'achat actualisé)- (impot payé) = 750000-612474-24489 = 113037

soit une plus value de 22 % en 5 ans .. pour une plus value brute de 50%

Juste pour illustrer

Dernière modification par Salève (2010-08-05 15:35:11)