Forum abc-latina

sam59

Member

lançamento alternative au crédit bancaire?

Bonjour,

salut à tous
Je vois beaucoup d'annonce sur les journaux et sites immobiliers brésilien de lancement de programme immobilier payable par une avance puis des mensualités avec le promoteur.

Etant donné que le français  n'a pas accés au crédit bancaire, je me suis demandé si cela etait une alternative interessante...(en attendant un euro meilleur )

Quelqun en sait plus sur le détail de ce genre d'opération? taux d'intérets, arnaques cachés, fiabilité du système...

ps: je crois savoir qu'il y a une histoire de possible subvention, je crois pas le français éligible mais bon... j'aimerai maitriser le sujet!

MERCI d'avance à ceux qui peuvent m'éclairer...

Last edited by sam59 (2010-06-06 23:46:39)

guarana-saoluis

Moderateur

Re: lançamento alternative au crédit bancaire?

Bonjour sam59,

Pris au hasard . :
http://www.bancoreal.com.br/index_inter … ncial.shtm

cependant il conviendra de comparer les taux des promoteurs avec les banques ,les penalites de sorties de contrat ( remboursement anticipes)..et bien sur d'integrer comme partout que tant que le pret ne sera pas soldé , le bien restera la propriete de l'etablissement preteur ..( hypotheque ), et que les taux sont tres haut , par concequent penser a deux fois avant d'acheter a credit au bresil ..

salut

sam59

Member

Re: lançamento alternative au crédit bancaire?

Merci guarana-saoluis,

Effectivement privilège de preteur de denir et autre hypothèque j'ai déja pu apprécier les risques il y a peu...

Par contre une précision le promoteur n'est que l'intéermédiaire d'une banque?

Parce que moi j'avais discuté avec un promoteur, il me parlé comme si c'était lui qui encaissé les versements mensuels c'est ça que je comprends pas...

surement encore un discours opaque de commercial

alexistour

Member

Re: lançamento alternative au crédit bancaire?

Merci guarana-saoluis,

Effectivement privilège de preteur de denir et autre hypothèque j'ai déja pu apprécier les risques il y a peu...

Par contre une précision le promoteur n'est que l'intéermédiaire d'une banque?

Parce que moi j'avais discuté avec un promoteur, il me parlé comme si c'était lui qui encaissé les versements mensuels c'est ça que je comprends pas...

surement encore un discours opaque de commercial

Un promoteur peut jouer l´intermédiaire de la banque mais en général il se substitue à la banque et touche bien évidemment les intérêts à la place du banquier. Les promoteurs ne sont pas forcément une mauvaise affaire car ils ont la capacité d´acompagner tes versements en fonction de l´avancement des travaux. Cependant je te conseille de ne faire confiance qu´aux  professionnels bien établis ou ayant deja une réputation de grands du secteur immobilier.

sam59

Member

Re: lançamento alternative au crédit bancaire?

ok merci alexitour,

Je me disais bien ce serai quand même osé de mentir à ce point...

Vu que je suppose qu'il n'y a pas des garanties d'achèvement c'est sur qu'il faut un promoteur solvable et bien etabli...

alexistour

Member

Re: lançamento alternative au crédit bancaire?

ok merci alexitour,

Je me disais bien ce serai quand même osé de mentir à ce point...

Vu que je suppose qu'il n'y a pas des garanties d'achèvement c'est sur qu'il faut un promoteur solvable et bien etabli...

Si tu connais bien les problèmes d´acheter "sur plan" en France, tu as exactement les mêmes types de difficultés et des garanties similaires à celles qui existent dans l´hexagone. Les garanties sur les vices de construction et les pénalités de retard existent mais tu auras la difficulté de ne pas être sur place pour controler. Je te conseille d´acheter un produit terminé.

Last edited by alexistour (2010-06-07 14:36:33)

sam59

Member

Re: lançamento alternative au crédit bancaire?

merci de tes conseils alexitour

Non justement en France j'ai acheté dans l'ancien...mais bon j'imagine que les finitions doivent pas être terrible si je me fit à ce que j'ai lu sur le forum...

Mais je compte pas acheter un appartement de cette manière je voulais en apprendre plus car plusieur fois j'ai vu sur le forum des gens qui voulais un crédit au brésil mais qui helas se le voyais refuser c'est plus pour eux...

Pour ma part j'allais acheter le terrain et construire  la plateforme et les poteaux (ceara) puis l'euro à dégringolé... Donc la je suis en stand bye...

Salève

Member

Re: lançamento alternative au crédit bancaire?

ok merci alexitour,

Je me disais bien ce serai quand même osé de mentir à ce point...

Vu que je suppose qu'il n'y a pas des garanties d'achèvement c'est sur qu'il faut un promoteur solvable et bien etabli...

Si tu connais bien les problèmes d´acheter "sur plan" en France, tu as exactement les mêmes types de difficultés et des garanties similaires à celles qui existent dans l´hexagone. Les garanties sur les vices de construction et les pénalités de retard existent mais tu auras la difficulté de ne pas être sur place pour controler. Je te conseille d´acheter un produit terminé.

Sur le principe de fonctionnement  tu as un peu raison

si on entre dans le détail ...  la vente sur plan en France et le système brésilien recèle des différences .. qui sont des détails ..mais d'importance

En france la vente sur plan est réglementée notamment  quant aux sommes qui peuvent être demandées qui sont  fonctions de l'avancée des travaux ...

Au Brésil ce n'est pas le cas à ma  connaissance ... en fait ..l'intér~et pour les promoteurs ... c'est de ne lancer l'opération que quant toutes les unites sont vendues ....et après avoir encaissé une bonne partie du cout de la construction ...... en fait ... c'est l'acheteur qui sert de banquier au constructeur dans un tel système :-) et un promoteur bien organisé avance finalement peu d'argent ... prendre un promoteur connu  est sans doute une garantie ... mais pas absolue  car on utilise pour ces opérations des montages juridiques un peu opaques ... en fait pour chaque opération de promotion est établie une SPE ( sociedade de proposito especifico) qui a un peu le caractère de que l'on appelle en France une société en participation  avec un associé apparent (mais qui n'est en fait que filiale du promoteur)  et des associés qui n'apparaissent pas ... C'est le genre de montage sur lequel j'ai pu travaillé pour un groupe relativement important ..

deuxieme différence ... et de taille ...il n'existe pas d'obligation légale, pour le promoteur, d'avoir une assurance garantissant l'achèvement des travaux ( notamment en cas de défaillance ou de faillite)...

Last edited by Salève (2010-06-07 19:14:50)

RECIFENSE

Member

Re: lançamento alternative au crédit bancaire?

salut à tous !

A vrai dire il ne s'agit pas de crédit bancaire par le promoteur... il s'agit simplement d'une promesse de vente avec réalisation de la vente au terme du contrat.

Donc il n'y a pas d'hypothèque puisque le promoteur reste propriétaire tant que le dernier Real n'est pas payé ; donc forcément il encaisse lui même tous les versements y compris les interets... ce qui est normal.

Au niveau du cout environ 1% mensuel soit 12% annuel et application d'un taux de correction lié à l'inflation (entre O et 4%), soit entre 12 et 16% au total. C'est cher mais à mon avis ça peut être envisagé sur une partie du prix, prudemment.

Si on ne parvient pas à payer... le promoteur recupère l'appartement et rembourse une partie des fonds versés par l'acheteur. Jusqu'à 95% donc faible perte en cas d'impossibilité de payer.

Le plus gros risque est celui de l'insolvabilité du promoteur... Car quel serait le sort d'un acheteur qui arriverait au bout de son contrat et de ses paiements si son promoteur déposait son bilan ??? Là je ne sais pas ; les garanties financières d'achèvement seraient-elles suffisantes ?

A vos réponses et avis !

Salève

Member

Re: lançamento alternative au crédit bancaire?

salut à tous !

A vrai dire il ne s'agit pas de crédit bancaire par le promoteur... il s'agit simplement d'une promesse de vente avec réalisation de la vente au terme du contrat.

Donc il n'y a pas d'hypothèque puisque le promoteur reste propriétaire tant que le dernier Real n'est pas payé ; donc forcément il encaisse lui même tous les versements y compris les interets... ce qui est normal.

Au niveau du cout environ 1% mensuel soit 12% annuel et application d'un taux de correction lié à l'inflation (entre O et 4%), soit entre 12 et 16% au total. C'est cher mais à mon avis ça peut être envisagé sur une partie du prix, prudemment.

Si on ne parvient pas à payer... le promoteur recupère l'appartement et rembourse une partie des fonds versés par l'acheteur. Jusqu'à 95% donc faible perte en cas d'impossibilité de payer.

Le plus gros risque est celui de l'insolvabilité du promoteur... Car quel serait le sort d'un acheteur qui arriverait au bout de son contrat et de ses paiements si son promoteur déposait son bilan ??? Là je ne sais pas ; les garanties financières d'achèvement seraient-elles suffisantes ?

A vos réponses et avis !

en cas de faillite ..

bah tu sors ton mouchoir ...

un rappel d'une faillite spectaculaire dans le secteur ..

http://veja.abril.com.br/260203/p_076.html

en fait cela dépend du type de contrat et de l'etat d'avancement des travaux ...  il y a des possibilités de livraison des biens  immobiliers ...

mais dans l'ensemble ... c'est une grosse galère

Last edited by Salève (2010-06-07 19:59:08)

alexistour

Member

Re: lançamento alternative au crédit bancaire?

En cas de faillite oui et RECIFENSE a tout dit.
Pour le reste je suis réservé sur le jugement de Salève sauf sur le processus de recouvrement qui n´est pas efficace au Brésil.
Les produits sont de plus en plus vendus avant leur réalisation et avec des conditions contractuelles strictes. Je parle des grandes cités comme Sao Paulo ou le marché immobilier brésilien est très animé.
Le problème ici est que l´on peut signer n´importe quoi et qu´ensuite l´acheteur doit s´en prendre à une justice plus ou moins efficace pour faire valoir ses droits. Mais ces droits existent.
Beaucoup de ventes ont été annulées du fait de la récente crise boursière et ont générées les faillites de petits promoteurs qui n´avaient pas les moyens de payer les pénalités. Le risque existe donc pour l´acheteur. Vérifiez la santé financière du promoteur. Car si il ne paye pas, vous resterez avec votre dette.
Bonne journée!