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RECIFENSE

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CONTRATO DE GAVETA

Le Contrato de Gaveta ou Contrato de promessa de compra e venda est très utilisé au brésil pour acheter des biens immobiliers notamment en cours de construction.

Ce contrat semble-t-il a une force considérable dans le droit brésilien
Toutefois au vu du scandale Encol, au vu également des méthodes de vente en France (état hypothécaire, préemption, certificat urbanisme, etc ...) quelles seraient vos recommandations avant de signer ce genre de contrat ?

Le fait est que tant que la vente n'est pas enregistrée auprès du Cartorio, aucun document émanant du vendeur - hormis le contrat - n'est proposé à l'acquéreur...

A vous lire, et pour ceux qui seraient toujours tentés, merci d'éviter les traditionnelles légendes sur le manque d'honnêteté des Brésiliens. Certains Français et bien d'autre nationalités n'ont aucun exemple à suivre pour se livrer eux mêmes aux pires manipulations...

Salève

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Re: CONTRATO DE GAVETA

Salut

on va faire un petit rappel de principes simples.

A quoi sert qu'un contrat de vente soit enregistré ? En France, comme au Brésil, c'est une formalité qui rend la transmission de la propriété opposable au tiers. Autrement dit cela informe les tiers quant au propriétaire d'un bien.

une vente non publiée ( ou non enregistrée) a effectivement une valeur déterminante entre les parties ( pacta sunt servanda) mais elle est inopposable au tiers.

Autrement dit, si Recifense achète un bien immobilier  à Chico Brasil cette vente est parfaite entre Recifense dés los qu'il y accord sur la chose et le prix et que le prix est versé.

Si la vente n'est pas enregistrée, le bien immobilier reste au yeux des tiers l'entière propriété de Chico Brasil :-) ... 

le problème est que Chico Brasil adore jouer au Casino et au Poker :-) ( flambeur va :-) ) ... Il a donc fait beaucoup d'emprunts  auprès de banques qu'il est dans l'impossibilité d'honorer ...

les banques décident donc de saisir les biens de Chico Brasil ... et notamment l'immeuble qu'il a vendu a Recifense ......

Recifense ne pourra pas s'opposer à cette saisie  et pourra se voir expulser de la propriété qu'il a acheté... en toute bonne foi

Bien évidemment Recifense a un recours ... demander le remboursement à Chico Bresil ... mais comme Chico Brésil s'est ruiné  par le vice du jeu ;;;:-) il ne peut lui payer "nem um tostão furado"

Pour faire simple, le contrat de gaveta ... est une source potentielle d'ennuis car le vendeur et propriétaire apparent, même en étant parfaitement honnête, peut connaître des accidents de vie ou professionnelle ...  et ses créanciers  sont parfaitement fondés à ignorer le contrat de gaveta ..

A fuir

Last edited by Salève (2010-07-09 21:33:04)

Salève

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Re: CONTRATO DE GAVETA

Message pour Chico :

tu me pardonneras de t'avoir mis dans l'exemple :-)

à ma connaissance ... Chico, alors qu'il vit dans une ville ( ou proche) qui a un casino ..n'est pas un flambeur ni un accroc du jeu :-)

Chico brasil

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Re: CONTRATO DE GAVETA

Pas de soucis je joue pas au casino    mais l'exemple est bon et c'est les femmes qui me ruinent depuis pas mal d'années...

Last edited by Chico brasil (2010-07-10 08:32:41)

alexistour

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Re: CONTRATO DE GAVETA

Il est arrivé que des biens non registrés soient vendus plusieurs fois. Comme c´est affiché dans la plupart des salles d´attente des cartorios: “Quem não registra não é dono”.

RECIFENSE

Member

Re: CONTRATO DE GAVETA

Merci Salève et Alexistour pour vos réponses.

Le rappel de ces principes simple explique bien les choses.

Pourtant il est incroyable de voir qu'au Brésil tout le monde a recours à ce genre de contrat de gaveta. Mais je suis d'avis que faire comme tout le monde n'est jamais la meilleure solution.

Pour faire une vente, faut-il donc exclusivement avoir recours à un paiement comptant entre les mains du notaire le jour de l'acte ?

alexistour

Member

Re: CONTRATO DE GAVETA

Merci Salève et Alexistour pour vos réponses.

Le rappel de ces principes simple explique bien les choses.

Pourtant il est incroyable de voir qu'au Brésil tout le monde a recours à ce genre de contrat de gaveta. Mais je suis d'avis que faire comme tout le monde n'est jamais la meilleure solution.

Pour faire une vente, faut-il donc exclusivement avoir recours à un paiement comptant entre les mains du notaire le jour de l'acte ?

C´est vrai que ce type d´acquisition est courant au Brésil, je considère que nous autres les "gringos" devons faire plus attention que les brésiliens. Un contrat classique se fait souvent avec une entrada qui est un pourcentage du paiement total. Le contrat peut contenir toutes les clauses de récision classiques utilisées en France. Le solde est versé chez le "cartorio" en échange de l´"escritura". Ensuite tu vas enregistrer l´achat le plus rapidement possible de nouveau chez le "cartorio".

MaxiYann

Member

Re: CONTRATO DE GAVETA

Salut

Toutefois avec les services d'un BON Avocat pour mener à bien l'acquisition d'une Gaveta, c'est moins risqué si ce dernier est connu, d'autant plus que tu peux lui demander une obligation de résultat contre paiement du solde des honoraires.

Indysantista

Member

Re: CONTRATO DE GAVETA

Naif... pourquoi enregistrer l'escritura chez le cartorio? souvent le même.
L'escritura n'est pas suffisante?

Merci pour l'éclaircissement.

Indysantista

Member

Re: CONTRATO DE GAVETA

La gaveta n'est pas opposable à un tiers détenteur d'une dette sur le vendeur.
Qu'en est-il dans le cas ou l'acheteur ne peut tenir les délais ? Valeur de la gaveta en justice?
S'il y a une clause sujette à discussion du style: prorogation de 3 mois en cas de gros pépin, type santé?
Pour nous qui n'avons pas toujours une bonne assurance (pas brésilienne!).

Re merci pour.... vous lire.

Salève

Member

Re: CONTRATO DE GAVETA

Naif... pourquoi enregistrer l'escritura chez le cartorio? souvent le même.
L'escritura n'est pas suffisante?

Merci pour l'éclaircissement.

Bah c'est d'une simplicité limpide :-)

En France c'est exactement la même chose

Il y a d'abord un acte authentique qui  confère principalement "date certaine".....

Mais si le notaire ne fait pas son boulot, autrement dit si le notaire omet de demander la publication de la vente à la conservation des hypothéques.. la vente n'est pas opposable au tiers ...  elle est parfaite entre les parties ...mais sans existence légale aux yeux des tiers

Autrement dit... il y a bien deux étapes ..l'acte authentique pardevant notaire et ensuite la publication à la conservation des hypothèques..

la différence au Brésil c'est que la publication (registro) n'est pas automatiquement réalisée par le notaire (cartorio)   qui dresse l'acte authentique ...Ce n'est pas une obligation pour le cartorio .. il faut le requerir ( et c'est une autre facture :-) )

Last edited by Salève (2010-07-14 13:16:42)

Salève

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Re: CONTRATO DE GAVETA

La gaveta n'est pas opposable à un tiers détenteur d'une dette sur le vendeur.
Qu'en est-il dans le cas ou l'acheteur ne peut tenir les délais ? Valeur de la gaveta en justice?
S'il y a une clause sujette à discussion du style: prorogation de 3 mois en cas de gros pépin, type santé?
Pour nous qui n'avons pas toujours une bonne assurance (pas brésilienne!).

Re merci pour.... vous lire.

Comme tu es un fin lettré .... je me contenterais du classique "Pacta sunt servanda"

Salève

Member

Re: CONTRATO DE GAVETA

Salut

Toutefois avec les services d'un BON Avocat pour mener à bien l'acquisition d'une Gaveta, c'est moins risqué si ce dernier est connu, d'autant plus que tu peux lui demander une obligation de résultat contre paiement du solde des honoraires.

Reste que  le risque principal existe toujours ... l'oubli ou la découverte tardive sur  éventuelles demandes des tiers créancier du propriétaire officiel

Indysantista

Member

Re: CONTRATO DE GAVETA

La gaveta n'est pas opposable à un tiers détenteur d'une dette sur le vendeur.
Qu'en est-il dans le cas ou l'acheteur ne peut tenir les délais ? Valeur de la gaveta en justice?
S'il y a une clause sujette à discussion du style: prorogation de 3 mois en cas de gros pépin, type santé?
Pour nous qui n'avons pas toujours une bonne assurance (pas brésilienne!).

Re merci pour.... vous lire.

Comme tu es un fin lettré .... je me contenterais du classique "Pacta sunt servanda"

Je n'utilise jamais ce système de "citer", j'espère que cela sortira bien à l'épreuve.
Si tant est que les bribes fumeuses d'un latin balbutiant, me reviennent, je comprend qu'aucune des parties ne peut se déjuger, quelqu'en soient les raisons.
Ne resterait à la rigueur, que l'interprétation de la clause d'ajournement, discutable.
Mais cela ne doit pas empêcher le contrat de se réaliser, au terme des trois mois.
Le vendeur n'a qu'à faire le beau merle faute de grive.
That's right my Dear Latiniste?

Si que j'm'ai gourré, excuses, mon fils second à l'Olympiade de Latin en Belgique, est en vacances.

Salève

Member

Re: CONTRATO DE GAVETA

La gaveta n'est pas opposable à un tiers détenteur d'une dette sur le vendeur.
Qu'en est-il dans le cas ou l'acheteur ne peut tenir les délais ? Valeur de la gaveta en justice?
S'il y a une clause sujette à discussion du style: prorogation de 3 mois en cas de gros pépin, type santé?
Pour nous qui n'avons pas toujours une bonne assurance (pas brésilienne!).

Re merci pour.... vous lire.

Comme tu es un fin lettré .... je me contenterais du classique "Pacta sunt servanda"

Je n'utilise jamais ce système de "citer", j'espère que cela sortira bien à l'épreuve.
Si tant est que les bribes fumeuses d'un latin balbutiant, me reviennent, je comprend qu'aucune des parties ne peut se déjuger, quelqu'en soient les raisons.
Ne resterait à la rigueur, que l'interprétation de la clause d'ajournement, discutable.
Mais cela ne doit pas empêcher le contrat de se réaliser, au terme des trois mois.
Le vendeur n'a qu'à faire le beau merle faute de grive.
That's right my Dear Latiniste?

Si que j'm'ai gourré, excuses, mon fils second à l'Olympiade de Latin en Belgique, est en vacances.

"Si j'aurais su...j'aurais pas venu " :-)
Moi j'avais fait 52ème au concours du plus beau Bébé :-) ..mais c'était il y a longtemps :-)

le "pacta sunt servanda" est un adage qui nous vient tout droit du Droit Romain et qui indique l'évidence que les contrats sont fait pour être executes .. Même non enregistré un contrat fait la loi des parties ( sous réserve d'une contrariété avec une disposition légale) ... et donc  une partie peut en demander l'exe´cution à un juge ..

Reste qu'au Brésil .. l'adage contraire est largement plus admis par la jurisprudence qu'en droit français .. c'est à dire le "REBUS SIC STANTIBUS" la théorie de l'imprévision ...Selon laquelle  ( pour faire simple) que si des circonstances nouvelles et inconnues au moment de la signature du contrat viennent à désequilibrer le contrat .. sa révision peut être demandée au juge

Last edited by Salève (2010-07-15 14:01:25)