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Chico brasil

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Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

Investissement immobilier: «Aujourd’hui il faut viser plus loin que l'Europe et miser sur le Brésil»

2 liens qui traitent de ce thème    bonne lecture

http://www.lepetitjournal.com/sao-paulo … -en-france

http://www.20minutes.fr/economie/113584 … ser-bresil

Jaganda

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

Sur Fortaleza.  Les constructeurs promoteurs  terminent les chantiers en cours  et tentent de vendre les stocks sur les nombreux projets des dernières années .

Mais pas d indications des biens en stock sur Fortaleza ou à vendre. Entre les particuliers , projets neufs ou à livrer et stock .
Ce qu il faut voir ce qui a été livré ou en cours dans la précipitation.  N'a pas de qualité  du tout venant -

axiom

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

Le Brésil a la veille d'un crack, la question est légitime.La bulle immobilliere au Brésil est deja bien au delà du ralentissement logique .

Quand au reste de l'économie Bresiliene, la surchauffe est terminée, Le "miracle Brésilien " a vécu . Après la dernière place des BRICs en % de croissance l'année derniere, quelques analystes parlent d'un point pour 2013 .

Le Brésil a profite a plein de l'argent facile déverse par la fédéral reserve, sa monnaie avec ses taux attractifs a vu affluer la spéculation des marches .
 
L'immobillier ? Pour ceux qui vendent ... Il y a urgence, Beaucoup attendent encore trop de la coupe du monde, voir des JO !

Oui, l'excellent link
http://observadordomercado.blogspot.fr/?m=1

Démontre que Rio sera loin d' être la seule touchée . Les prix sont ahurissants memes très fortement discountés . 

Dans un contexte de crise mondiale,
On voit mal comment il pourait être autrement de l'economie Bresilienne qui vit pour l'essentiel de la spéculation sur ses taux d'intérêts et aujourd'hui de prix de matières premieres en chute, hors agro business.

Le Bresil n'a jamais été une des locomotives du monde, juste un Wagon
Bien rempli ... D'illusions .

Actuellement, les illusions perdues sont générales aussi dans les économies les plus developpes :
 
Les USA et la Chine patinent,
Le Japon "la belle endormie" empêtrée dans la deflation depuis des années  semble vouloir a son tour inonder le monde de liquidités pour sauver son economie, son industrie, la compétitivité de sa monnaie .

l'Allemagne et l' Europe avec un euro hors de prix pour l'export hors UE,
son marche intérieur atone .

Faites vos jeux, rien ne va plus. 
Beaucoup font pourtant leur maximum .

Bref le Bresil pas plus mal qu' ailleurs.
La question qui se pose est aussi et surtout son devenir a échelle plus lointaine .

La route sera longue et difficile  
pour amener le pays hors d'un statut
D'emergent,

Et la dolce vita a la bresiliene risque de faire place sous peu a des dangers biens moins "secures" que ceux traverses dans des pays plus matures . A suivre ...

Dernière modification par axiom (2013-04-13 06:42:42)

Indysantista

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

Tout est plus épidermique et moins réfléchi, plus rapide.
5 ans de hausse ? chute en 1 an. Europe: 15 ans de hausse ? chute en 7 ans... par exemple.
Les experts pour reprendre le titre, comme les analystes et fins stratèges, mentent pour leur chapelle puis se trompent même de bonne foi car ils sont dans le courant qu'ils ne dirigent pas.
Donc ? toujours tout faux.

J'attends la lutte entre la hausse des salaires qui étouffent les entreprises et les états ! et l'inlfation galopante surtout de première nécessité. Qui va gagner?

Suivre l'état des finances fédérales, estatuales et à voir les mairies après les élections, les caisses sont vides et souvent en dette.

Forcément un conflit à l'horizon et plus violent qu'en Europe, d'acc avec Axiom.

guarana-saoluis

Moderateur

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

pour faire rigoler tout le monde ... pour ceux qui ne parlent pas portugues do brasil .. c'est un resumé sur la valeur de l'immo .. bref des barraques a brasilia valent le prix d'un chateau en france ...

http://www.politicaeconomia.com/2011/07 … telos.html

slt

richard

Membre

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

...Quel nouvel amant et cette fois fidele va-t-on pouvoir trouver pour cette pauvre conne, cette pauvre cocue d'Economie Reelle ?

_

Le bitcoin?

http://www.abc-latina.com/forum/viewtopic.php?id=11674

Ah non il l'a déjà dans le coin

richard

Membre

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

-

Dernière modification par richard (2013-04-27 15:10:40)

richard

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

-

Dernière modification par richard (2013-04-27 15:10:31)

Indysantista

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

Sur AF, on paye deux places.... avec ou sans moustaches.

guarana-saoluis

Moderateur

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

Attention a L'invasão  de terrain ( sitio etc...) c'est en train de se passer pour un ami ici ... avec environ 40 familles qui veulent s'installer sur une partie de son terrain ..suis en train de lui filer un coup de main .. c'est la plaie !!!!

c'est la grande mode l'occupation illegale ... donc je le repete attention a avoir la documentation complete du bien .

J'y retourne ...

slt

Indysantista

Membre

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

En Af du sud, les gettos de ce type pour les blancs poussent très vite. Super condominio anti atomique.

Je ne trouve plus le file sur le Bitcoin.
Une actualisation!
http://business.lesechos.fr/directions- … s-9207.php

VASP

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

Tu pars en AF du sud Indy?
Moi aussi bientôt SDF LOL

Indysantista

Membre

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

POssible, eter un oeil après 18 ans.
Lit des trucs sur la polygamie... le phanda.
http://www.slateafrique.com/28191/afriq … jacob-zuma

Quand j'étais au Cap, les taxis avaient des trous de balle dans la carrosserie. Les 2 principales compagnies de taxis se battaient pour la suprématie.

Qui peut aller sur real/euro aussi:
http://www.slateafrique.com/37605/emigr … pays-natal

Brésil insécurité... et reste d'Amérique centrale ou Afrique?
http://www.slateafrique.com/100213/crim … ue-le-plus

Tout est relatif.

VASP

Membre

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

Moi, je ne vois pas de Crack boursier, jene sais pas comment vous faites
pour y voir la CATA ou autre.
Je ne vois qu'un marché qui se consolide, avec beaucoup moins de bonnes affaires,
une moins forte hausse mais une continuité...
On va dire que n'avez pas l'oeil Brésilien, celui de celui qui continue d'y vivre
et cherche à se loger à tous prix, puisque c'est son pays, sa vie, son souhait.
Les avis d'experts ici, qui n'habitent même pas ici, qui sont derrière un clavier,
n'ont pas les moyens de perdre quoi que ce soit, puisqu'ils n'ont rien,
ou jamais rien posséder ici.
Si il ya bulle ce sera après 2020/2025. C'est ma vision.
Je pense aussi que les placements un jour rapporteront beaucoup moins,
et l'inflation fera monter le prix des mètres carrés....
Les gens déserteront la poupança et autres CDB pour du concret,
celui de se loger, ou d'investir pour quelques loyers.
Je ne dis pas que ce sera les 30 glorieuses, pas du tout, ce que nous avons
connus depuis les années 50, c'est terminé, depuis longtemps, on est dans
le mantien, dans un cours de soutien.
L'époque n'est pas a venir chier son venin sur un marché immobilier au soleil
loin de tous les problèmes qui arrivent au galop en Europe.
Je ne dis pas à ceux qui désirent vendre de ne pas vendre, je ne dis rien
qui empêche tout un chacun de faire ses choix.
Réduisez vos angoisses, sur l'exploitation des informations.
Depuis les grottes et autres cavernes, on sait tous qu' avoir son logement
est un must. C'est même technique à notre époque.
Je ne lis personne qui soit pourvu d'esprit technique ici.

Chico brasil

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

dans ce qu'écrit VASP il y a du vrai mais aussi des choses aléatoires.....le brésilien cherche en premier à se loger dés qu'il en a les moyens....les appartements recherchés et les plus cher au m2 sont les "2 quarto" d'une surface moyenne de 50/65m2 dans une fourchette de prix de 90/150 000 R$, d'après une étude récente ils sont représentatifs de  85% des transactions sur l'état de SP au delà de ces prix de vente, les acheteurs se raréfient et ensuite le lieu de situation rentre aussi en ligne de compte... un 2 quarto en centre de SP ne sera pas en dessous de 400 000 R$

les meilleures opportunités en rapport M2/ prix sont donc les 3 quartos d'une surface de 85 à 100 m2, mais compter 300 000 R$ en moyenne..

Ensuite face à ces prix, bien souvent le neuf est guère plus cher que l'ancien et le brésilien préfère le neuf, car le vieux pour lui c'est à partir de 7 ans d'ancienneté....car à choisir entre un "2 quarto" de 10 ans d'âge à 300 000 R$ et un  dans un immeuble neuf à 320 000 R$ dans un rayon de 200 m du premier, le choix est vite fait, chose de plus en plus fréquent...

Tassement de la spirale spéculative immobilière, oui c'est déjà en cours, le marché a été dopé par la baisse du taux des crédit et l'élévation du niveau de vie, sans compter le déplacement des populations vers des zones économiques dynamiques...aujourd'hui, la demande fléchie, la spéculation immobilière ayant sévie au maximum durant les 5 dernières années,  les stocks d'invendus augmentent à grande vitesse de 9000 unités en 2010 à 18000 à fin 2012, comme le nombre de logement vacant non loué car loyer trop élevé...2500 R$/mois (iptu + condominio) un appartement de 50m2 sur SP  n'est pas à la porté du Brésilien moyen qui vit avec une moyenne de revenu sur SP de 1800 R$.....

Dernière modification par Chico brasil (2013-10-01 08:16:54)

VASP

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

De toute façon a 3 rs pour 1 euro, pour ceux qui pensent que le Brésil leurs convient,
c'est le moment de changer et d'investir.
Se promener, visiter, faire marcher ses 5 sens.

Chico brasil

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

La baisse est enclenchée sur Rio de Janeiro et Sao Paulo, le prix du haut de gamme est en chute de 15% sur Rio et de 13% sur Sao Paulo en comparant 2012 à 2013...soit  -1% par mois....
les quartier les plus touchés sont sont qui ont plus augmenté notamment ceux des centres villes..

le prix des locations suit le même mouvement avec une recul qui s'amorce...plus de locataires pour des appartements à plus de 2000 R$/mois

Chico brasil

Membre

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

De toute façon a 3 rs pour 1 euro, pour ceux qui pensent que le Brésil leurs convient,
c'est le moment de changer et d'investir.
Se promener, visiter, faire marcher ses 5 sens.

les 3R$ pour 1 euro  d'aujourd'hui n'ont pas la même valeur que ceux de 2005....

pour exemple : 1 appartement en 2005 =  60 000 R$,        200 000 R$ en 2013
                         1 litre d'essence                     1.90R$                2.75 R$
                         salaire mini                             260 R$                780 R$
                         1 tuile de toit                          0.80 R$               2.20R$
                          1 bière 600 ml                        6.00 R$              27.00R$
                          IPTU moyen                            400R$               1 300 R$

donc investir à condition d'avoir le double d'euro qu'il 8 ans en arrière pour le même type d'investissement...
etc......

Dernière modification par Chico brasil (2013-10-03 20:54:49)

VASP

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

1 bière 600 ml c'est 5 reais à Sao Paulo, et 5,50 et la Bohemia à 6 rs
Iptu ca dépend, ici je connais une maison à jardins
c'était 350 en 2003, c'est 600 rs aujourdhui

Chico brasil

Membre

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

1 bière 600 ml c'est 5 reais à Sao Paulo, et 5,50 et la Bohemia à 6 rs
Iptu ca dépend, ici je connais une maison à jardins
c'était 350 en 2003, c'est 600 rs aujourdhui

la baden-baden en bock de 600 ml vendu en 2004 était à 5-6.00R$  aujourd'hui elle est commercialisé à 18-20.00R$ au Pao de Açucar et 27,00 R$ au bistro...

Iptu Guarulhos   300 R$ entre 2004 et 2012....2013 = 1100 R$ !!!

beaucoup de villes , par nécessité de réformer leurs infrastructures, font des réajustement de la "valor venal" des biens enregistrés ce qui n'avait pas été fait depuis des années et c'est normal ce qui fait des rentrées d'argent frais.

.la valeur de ces biens ayant  doublé voir quadruplé durant ces dernières années .....donc la douloureuse arrive en janvier avec des surprises de taille, Sao Paulo n'échappera pas à cette remise à niveau.....j'ai vu, en juillet chez un corrector,  des appartements en vente entre  400 / 500 000 R$ avec un IPTU de seulement 300/400 R$/annuel et une valeur vénal  estimé  de 70 000 R$....quand la ville va revaloriser leur valeur vénal, leur IPTU passera à 2500 R$ et elle ne préviendra pas les propriétaires...

Dernière modification par Chico brasil (2013-10-03 23:26:20)

VASP

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

                          1 bière 600 ml                        6.00 R$              27.00R$
                       
etc......

On pouvait pas deviné dans ton post que tu parlais de la "baden baden",
que très très peu de gens boivent, et encore moins aujourdhui, donc....

J'en revient toujours à dire qu'en Argentine, a proximité, on peut se faire plaisir.

Indysantista

Membre

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

J'ai montré le cas de mamaison. Au max gagné 5000/an sur deux ans.

Comme expliqué, soit fallait investir en 2005 soit qq années après, resté en loc.
Pour le moment, ici comme ailleurs, je seriais en loc qui devraient baisser.
Suivant la vitesse du fût pour refroidir, je verrais dans un, deux.. quatre ans la situation.
D'ici là... on va rire avec les USA. Enfin une vraie mer.. grandeur nature.
Clinton a dit à Obama de résister... comme il avait fait. mais la situation n'est plus la même, plus tendue et de loin. On va voir les picaillons ousqu'ils iront . sur la lune?

Voir la fermeté d'Oumapa.. l'inden des b.D.

Chico brasil

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Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

Selon ses objectifs, louer peut être intéressant comme acheter .....l'idéal si on a un capital c'est : 40% de cash, 60% d'immobilier...et pas faire comme certain  tout  avoir  en solide et rien en liquide

exemple avec 250 000 R$ de cash disponible.

1er option :

les 250 000 R$ à la banque rapporteront 1500 R$ /mois  en CDB et  en parallèle il faut se louer un appartement pour 1700 R$ (Iptu + condominio inclus)  donc coût de logement =  + ou - 200 R$ / mois

2eme option

les 250 000 R$  investit en achat immobilier qui correspondrait à l'achat d'un appartement d'une valeur d'environ 225 000 R$ ( déduis frais de corrector  6%+ frais d'actes), rapporterait en théorie  +/-1700R$ /mois de plus value théorique en cas de revente futur.
Ces 1700 R$ pouvant être impacté aussi par des frais de rénovation.

Par contre même si mon logement me coûte rien en frais de location , je dois  tous les mois payer mon  l'Iptu + le condominio) soit  en moyenne 500 R$
donc ma rentabilité n'est plus qu'un gain théorique de 1200 R$ que je validerai lors de la revente et là rien n'est garantie si le marché se retourne...

Résultat des courses :

Pour du court terme : 2-3 ans maxi
Il est intéressant de placer en banque (disponibilité immédiate du cash) et d'utiliser les intérêts pour payer son loyer par contre le capital ne progressera pas et restera toujours du même montant, donc pour une perspective de courte durée de location en attendant de voir l'évolution des prix de l'immobilier c'est pas si mal....

Pour du long terme : + 5 ans
vaut mieux investir,  le  capital progressera dans le temps, la plus value réalisée n'ayant pas été consommée, inconvénient  l'argent est immobilisé et si le marché se retourne fortement cela sera une rentabilité qui risque d'être nulle

Si je suis un investisseur ayant déjà son logement : l'achat en vue de louer représente un bon investissement.
il  cumule alors :
loyer perçus + plus value latente à venir et entre temps , il n'a pas de frais d'Iptu et de condominio à charge du locataire.

par contre si le locataire paye pas et que le marché s'effondre.......

Dernière modification par Chico brasil (2013-10-04 08:01:06)

VASP

Membre

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

Selon ses objectifs, louer peut être intéressant comme acheter .....l'idéal si on a un capital c'est : 40% de cash, 60% d'immobilier...et pas faire comme certain  tout  avoir  en solide et rien en liquide

Qui est dans ce cas ici? et quel est leurs point de vue sur le sujet?

exemple avec 250 000 R$ de cash disponible.

Ton exposé est valable en périphérie de Sao Paulo ou Guarulhos,
ou alors a sao josé dos campos mais là les salaires sont plus élevés
ainsi que les revenus.

A Buenos Aires, en ayant de très bonnes connaissances,
tu trouves des apparts a 45 000 Usd, tu viens avec des USD
C'est bon.

Evidement c'est un Autre pays, une autre latitude, un autre art de la table,
une autre civilisation que Sao Paulo, c'est pas comparable....

guarana-saoluis

Moderateur

Re : Investissement immobilier, voici l'avis d'experts

slt ,

Bonne lecture ..desolé c'est en portugais ..:

http://queroficarrico.com/blog/2013/10/ … obiliaria/