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Il n'est pas question pour moi d'utiliser la force et en plus on sait jamais à
qui on a à faire !
Nous les Français , on est des Gentelmens , on n'est pas des hooligans , on n'est pas des voyous ! ,
On est des gens Civilisés , éduqués et respectueux du droit !
Il y a une procedure rapide , qui peut être tranchée en 2 minutes par le juge , en assignant le
vendeur en référé .
Le vendeur ne peut en aucun cas produire le certidao negativo
da prefeitura puisque le syndic n'a pas payé sa dette envers la mairie .
Pour moi , c'est net , clair , et precis il n' y a pas de doute je vais gagner le procès .
De toutes les façons , il ne peut vendre l'appart à PERSONNE !!!!!
tant que le litige n'est pas
terminé définitivement & UNE FOIS POUR TOUTE .
Même l'avocate du syndic , elle a fait tout ( une fois que je lui ai expliqué mon cas )
pour que je lui confie le dossier afin d'annuler la vente & recuperer mon sinal .
Elle m'a reclamé 2000 r$ reais et je ne paie qu'une fois obtenu mon sinal ( les 6000 r$ ) .
Est ce que cette procedure simplifiée necessite la presence d'un avocat ou pas ?
Puis je demander des dommages & interets + multa par jour de retard ????
Combien coûte cette procedure - montant des frais de justice ????
Salut à tous .
Merci encore une fois à tous pour les conseils donnés .
Après avoir longuement investigé partout car
1 - j'ai été resté dans le hall de l'immeuble
(portaria) pour essayer de forcer la conversation avec os moradores e proprietarios
2 - j'ai été aller voir l'avocate du syndic
3 - J'ai été allé moi même à la Prefeitura
L'affaire semble se présenter moins grave que je l'ai imaginée ouf !!!!!!
Synthèse : sur la situation en recoupant tous mes infos ::
================================================
1 - L'immeuble compte environ 100 appartements + 2 lojas enormes (Banco + farmacia)
Rien que Les 2 lojas , elles valent au minimum - en cas où la vente est bradée
3/4 millions de reais en tout - ( total des 2 )
2 - La part de chaque proprietaire ne peut en AUCUN cas depasser 2500/3000 reais r$ par appartement
tout frais compris ( MULTA + JUROS + FRAIS avocat + dommage & interets + petites
depenses à droite gauche ) .
Il faut donc relativiser & remettre les choses à leur juste place & à leur juste valeur !
3 - D'après l'avocat du syndic ,il y a bien eu faute du syndic , mais c'etait pour des petits bobos
bref des travaux que tout le monde fait tous les jours et en discretion .
l'AMENDE est completement exagerée et elle ne repose sur
aucune base juridique qui correspond à l'infraction réelle .
Normalement c'est quelques milliers de reais au plus d'après la loi (decreto municipal de 1997) .
En gros , la MULTA enorme c'était juste pour se VENGER , car la mafia n'accepte jamais
de revenir bredouille sans rien !
Ils veulent TERRORISER les gens (syndics et surtout les commerçants etc .... )
pour s'enrichir sans travailler !!!!!!
Voilà Voilà , je suis donc dans la mer.. carioca et avec l'experience on peut se rendre
compte à quel point la CORRUPTION est un fléau & un vrai CANCER dans ce beau
pays .
Moi , je pense me RETIRER completement de cette affaire , en :
négociant avec le vendeur , l'annulation à l'amiable de la vente .
S'il s'oppose , alors une assignation en REFERE au tribunal s'impose
pour recupérer le sinal de 4% soit 6000 r$
De toutes les façons la vente ne peut pas se faire ,le notaire (tabeliao)
n'a pas le droit d'établir l'escritura definitiva car il manque
o certidao negativo de la Prefeitura ! sur l'immeuble et d'autre part ,
le contrat stipule que la vente doit être réalisée au plus tard le
1er fevrier 2008 .
Une fois le délai passé , le contrat devient donc LEGALEMENT CADUQUE
NUL & NON AVENU . Acabou !!!!!!
L'agence essaye de forcer la vente afin de TOUCHER la COMMISSION
bref que des ESCROCS .
Brésil = Cultiver Le culte du mot Dinheiro : Matin & Soir 24 horas por dia !!!
Le seul pb c'est le temps & la patience . Prendre un avocat , c'est perdre le 1/3 !
bref j'ai pas de choix mais pour moi toute experience est une experience qu'elle
soit positive ou négative .
ça m'apprendra la prochaine fois , avant de signer quoi que soit de faire appel
à un avocat d'abord , demander tous les documents originaux un par un
et j'en ai maintenant la liste exhaustive , de vérifier tout et tout .
Au Brésil il faut boucher ses oreilles et ne pas prendre en compte les
paroles du vendeur ou de l'agence immobilière .
Il faut se comporter comme un Français Cartesien qui ne croit qu'à ce qu'il
voit et qui verifie tout de A à Z et qui se MEFIE de tout le monde ! .
Dans ce pays , meme l'avocat qui est payé et censé nos protéger et agir
aux mieux de nos interets peut nous baiser en long et en large !!!!
La confiance c'est Bien Mais le CONTROLE c'est encore MIEUX !!!!
Une fois que le travail realisé par le professionnel, alors dans ce cas , on peut
verser un sinal au vendeur .
La vie c'est ça , on apprend tous les jours .......................................
Merci à tous .
Tchao .
Merci à tous pour vos rèponses :
Après investigation , j'ai eu enfin quelques infos :
le conflit porte sur une amende MULTA infligée par la
Secretaria de Urbanismo da Prefeitura do rio pour des "travaux" qui ont été
realisés par le sindic sans autorisation prealable .
A mafia dos fiscais da Prefeitura do rio a proposé d'ANNULER la multa (verbale)
moyennant BAKCHICH mais il semble que certains coprioprietaires
ont refusé .
Suite à ce refus , la MAFIA s'est énervé et a donc sorti ses griffes avec une
notificaçao oficial d'une MULTA énorme envoyée au sindic par un official
da justica ( huissier de justice )!!!!!
Le sindic a pris un avocat et a contesté le bien fondé de la decision et
espere donc que le juge diminue & revise largement à la baisse
le montant de la MULTA voir meme l'ANNULER !!!!! (rêve) .
Pendant ce temps , l'avocat du sindic et l'avocat de la Prefeitura essaient
de negocier un arrangement à l'amiable mais la Prefeitura refuse .
J'ai eu le montant de la multa : enorme !!!! (plusieurs centaines de milliers r$)
+ bien entendu les dommages & interets
+ surtout os JUROS !!!!! + les frais de ADVOCACIA
L'affaire est en ce moemnt à la 12a VARA do tribunal da justiça .
ça fait un an que ça dure et ça peut durer encore 10 ans !!!!!
D'autre part selon le sindic ,et c'est là où est mon pb c'est que :
il n' a pas eu du TOUT !!! de PROVISIONS , de RESERVES
(somme d'argent mise de côté pour payer cette dette à la fin du procès )
faites par le sindic pour faire face .
La position du sindic c'est : Wait & See . Une fois le jugement rendu , alors une reunion
des copropritetaires sera tenue et c'est les proprietaires qui decideront de ce qu'il
convient de faire ou de ne pas faire .
Soit payer la somme decidée par le tribunal soit faire appel cassaçao .
Si le sindic decide de payer , le sindic determinera alors la part de chacun .
Autre chose : L'agence insiste sur le fait que ce pb ne peut en aucun cas empecher
la vente alors que le contrat stipule que le vendedor doit presenter
as cirtdoes negativas do apto (vendedor) e tambem do predio (sindico) .
Conclusion : Comment faire alors ??????
Le plus "simple" c'est de retirer du montant de la vente , la part du vendeur sur
cette affaire .
Mais comment savoir d'avance , ce que le TRIBUNAL va decider dans x années ?
Autre risque :
La prefeitura peut même decider d'annuler sa requête et presenter une autre beaucoup
plus defavorable au sindic
Precisions supplementaires :
=========================
1 - Le contrat a été signé à l'agence , en presence du vendeur , et du
responsable de l'agence immobilière et de moi même
Ensuite ce documenté a été autenticado au cartorio en 3 exemplaires .
2 - J'ai versé , lors de la signature , les 4% directement au vendeur en espèces ,
ce versement
a été mentionné dans le contrat . Donc c'est comme un reçu !
3 - Le contrat stipule que si je renonce à acheter , je perds les 4 % ,
par contre si c'est le vendeur
qui annule la vente , il doit me verser le double soit 8% de la valeur du bien .
4 - dans le contrat , il est stipulé que le vendeur doit presenter ,
pour l'escritura no cartorio ,
"os certidoes negativos" c-a-d qu'il ne doit rien visà vis du fisc ,
du syndic , prefeitura IPTU
Dois je me baser sur cette clause pour annuler la vente et reclamer la restitution des arrhes
que j'ai versés ( les 4 %) ?
Comme le vendeur est de mauvaise foi il ne vas pas me rembourser , donc la seule alternative
qui me reste c'est de l'assigner en Justice .
Autre info : Ni le sindic , ni la prefeitura n'ont voulu me donner plus d'infos sur l'etendue reelle du litige qui les oppose .
Le vendeur reste muet . Bref situation de blocage ......................................................
Puis je me baser sur la faute & la responsabilité de l'agence immobilière , puisque ce sont des professionels
de l'immobilier , qui n'ont pas fait leur metier correctement car l'agence aurait du et son devoir de
verifier d'abord avec des documents à l'appui ,que la vente est realisable sans aucun pb ?
Merci beaucoup pour votre aide .
Merci pour les reponses :
Quelques precisions :
1- Je n'arrive pas a comprendre Quel type de dette impayée , la prefeitura peut en avoir envers le sindic
puisque les papiers que j'ai montre que le vendeur est à jour vis à vis du sindic ???
2 - La vente s'est faite par l'intermediaire d'une Agence Immobilière connue .
Donc , dois je m'en douter que l'agence aussi etait au courant et n'a rien dit ?????
Mais quel interet l'agence a t elle à le faire , puisque leur commission n'est acquise qu'après
la signature definitive de l'acte chez le notaire ?
3 - Meme si , j'arrive a obtenir un accord avec le vendeur pour un avenant , le pb se situe sur le
montant .
Puisque il y a une procedure judiciaire en cours , comment savoir exactement
le montant final qui sera retenu par le tribunal en ajoutant bien sur les interets ,
les dommages & interets , les frais de procedure etc etc ........ le jour où la
decision sera rendue par le juge ????
de plus , Il peut meme y avoir appel du jugement rendu , et la facture peut exploser
après x années de procedure !!!!!
La prefeitura a même le droit de saisir et de vendre l'immeuble entier aux enchères s'il
le syndic ne paie pas integralement ses dettes .
4 - perdre 4 % c'est pas faisable et je ne laisserai pas me faire avoir par
quelqu'un de mauvaise foi .
Bonjour & Salut à tous ,
J'ai signé un contrat le 20/12 pour achat appartement ancien à rio .
j'ai versé 4% au vendeur avec date de escritura no cartorio fixee
au 01/02/2008 avec paiement du solde le meme jour .
Après examen des documents & enquête , il s'avère que la Prefeitura a une
dette importante sur l'immeuble ( syndic ) et que l'affaire ( le litige )
est en justice depuis plus de un an .
Le vendeur etait au courant , il savait bien de ce litige et ne m'a rien DIT !!!! le salaud !
Il m'a toujours affirmé qu'il n y a pas de pb du tout e
"minha documentaçao esta cristalina " !
Agora , que dois je faire maintenant - quelles sont les alternatives qui me restent ?
Quelles sont les mesures à prendre pour eviter de payer la note ?
Est ce possible d'annuler la vente et de recuperer mes arrhes de 4 % ?
Merci beaucoup & par avance pour vos conseils .
Bonjour à Tous & Bonne Année .
Voilà , je viens d'acquerir un apart à rio , la signature au cartorio devrait se faire
en mars 2008 car le vendeur souhaite rester dans les lieux jusqu'à mars .
Pour régulariser la situation , j'ai quelques points de souci :
1 - IPTU :
A - comment doit se faire le calcul de la part de chacun - est ce au prorata-temporis ?
dans les 2 cas : Le vendeur paye la somme integrale annuelle debut janvier
et dans le cas où il paye mensuellement
B - où aller payer l'IPTU et de quelle manière peut on le payer ?
C - comment faire & où aller pour que tout soit mis à mon nom au niveau de la prefeitura
et afin de recevoir les prochaines factures IPTU à mon nom ?
2 - Electricité :
La compagnie qui gère l'electricité à rio c'est LIGHT , qu'est ce qu'il faut faire pour
avoir les factures à mon nom ?
Comment se fait le partage (le comptage /calcul ) entre l'ancien et le nouveau proriétaire - faut il demander
de couper le courant et le remettre aussitot pour avoir la valeur exacte du compteur à ce moment là ?
3 - Condominio :
Les charges se payent par mois , comment régulariser vis à vis du syndic
( pour que les factures soient emises à mon nom )
et vis à vis de l'ancien proprietaire - est ce toujours au prorata temporis ?
4 - REGLEMENT des factures :
N'ayant pas de compte bancaire au Brésil , comment dois je faire pour régler mes factures :
IPTU / LUZ / CONDOMIO sachant que je ne reste que très peu au bresil
environ 2/3 mois par an et pour aussi eviter les pénalités et les autres misères ?
5 - RECEITA FEDERAL : declaration
Jusqu'à présent , je faisais une declaration de ISENTO via internet sur le site de la receita federal
afin de valider mon CPF .
(car j'ai pas de revenus au brésil et de plus je suis non resident )
En devenant propriètaire , quelle déclaration obligatoire dois je faire ?
et combien dois je payer par example dans mon cas , mon apart vaut 150.000 r$
Merci à tous .
Bonne & heureuse Année à tous .
Merci à tous pour les rèponses , quelques precisions & détails :
1 - Objectif :
Il est tout à fait net , clair et precis , qu'il est hors de question pour un FRANCAIS
de se faire piégé & plumé par une Brésilienne .
Principe de Base Universel :
Il ne faut pas que le marriage , devient un casino où on rentre et on sort avec un JACK POT !!!!!
Dans la vie , car j'ai appris qu'il faut toujours bien reflechir avant et penser au pire
pour ne pas être surpris sutout dans un pays où on maitrise pas trop bien les mentalités
des femmes mariées et surtout le droit & la jurisprudence brésilenne en matière de divorce .
D'autre part , il faut beneficier des avantages directs liés au marriage :
( carte RNE , ouverture compte bancaire et Nationalité Brésilienne )
2 - Regime à adopter :
Pas de problème : protection absolue avec le régime légal de separation TOTAL des biens
Obligatoire si un conjoint a plus de 60 ans ! (artigo 1641 do codigo civil livro II ) .
Dans le dossier qui m'a été remis au cartorio , il y est bien mentionné .
Dans la pensée juridique Bresilienne , il est clairement expliqué les raisons :
Este impedimento se manifesta em razão de interesses sociais e éticos.
Busca-se assegurar a proteção patrimonial de pessoas que tenham acumulado
algum patrimônio durante a vida e, diante da expectativa de vida
que possuem, possam ser prejudicadas por interesses de eventuais
"aproveitadores" (PROFITEURS / REQUINS )
Tenta-se evitar o vulgo "golpe do baú".
3 - Pensão Alimentícia à verser en cas de divorce : c'est là la difficulté :
Tem direito de recebê-la (Pensão Alimentícia)
o marido ou a mulher que necessitar
O cônjuge culpado tem direito a pensão?
Aquele que, com o seu comportamento causou a separação, poderá não ter direito a pensão.
Lei do Divórcio nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977
SEÇÃO IV DOS ALIMENTOS
Art. 19. O cônjuge responsável pela separação judicial prestará ao outro, se dela necessitar, a pensão que o juiz fixar.
Art. 21. Para assegurar o pagamento da pensão alimentícia, o juiz poderá determinar a constituição de garantia real ou fidejussória
Questions :
Q1 : Comment le Juge determine , le conjoint responsable de la separation ????
Q2 : Comment interpreter l'expresion de l'article 19 : " se dela necessitar "
De quelle manière le Juge decide si le conjoint a besoin ou non d'une pension ????
Q3 : Si le conjoint a droit à une pension , comment le Juge determine t il le montant exact ?????
Dans mon cas par exemple :
Ma future femme 65 ans , touche une retraite de : 1100 r$ reais por mes car elle a cotisé peu de temps
( parceque elle a consacré sa vie à éléver ses enfants qui sont tous maintenant Majeurs > à 30 ans )
Elle possède de l'immobilier 2 appartements : valeur total +/- 400.000 r$ Reais .
Moi je suis cadre en France avec un salaire variable net d'environ 3000/3500 € euros par mois
Mes biens : Un seul appart à rio environ 150.000 r$ et rien en France .
Q4 : Si je déclare au juge que je suis au chomage en France ,
de quel moyen a t il pour verifier si c'est vrai ou pas ?
Va t - il me demander mon avis d'imposition en france ?
Q5 : Comme disent les Militaires , Pour éviter une guerre , il faut toujours avoir
des armes de dissuasion .
J'ai une idée : Au consulat du Bresil à paris , pour faire un dossier de visa permanent pour
regroupement familial , le conjoint brésilien doit signer un document intitulé :
" TERMO de RESPONSABILIDE e MANUTENCAO "
Declaro, outrossim, que me comprometo, não somente a assumir todas
as responsabilidades de natureza financeira, como também pela obtenção
da documentação necessária à sua permanência no Brasil
ou por seu retorno ao país de origem.
EST il possible de faire signer au conjoint , la declaration suivante :
Declaro, outrossim, que tenho suficiente recursos financeiros e rendas
e que me comprometo portanto, não somente a assumir integralmente
todas as responsabilidades de natureza financeira e a sustentar meu
cônjuge durante e tudo ao longo da sua estadia no Brasil sem
limites do como também pela obtenção da documentação necessária
à sua permanência no Brasil ou por seu retorno ao país de origem.
Et le tour est joué ,
Cette attestation devra la faire reflechir 1000 fois avant de m'attaquer en Justice .
même en cas de procès , si le juge decide que je paie une
pension , elle aussi , de toutes les façons devra me prendre en charge
à vie .
La somme que je vais payer d'un coté , je la recupère d'un autre .
Le tout est de savoir si ce document a une valeur Légale ???????
J'attends vos remarques , commentaires , et conseils .
Bonjour & Bonne Année à tous
Avant de se marier , y a t il un moyen légal , astucieux , une procédure, un
contournement , un acte à établir , ou tout autre moyen
, qui permet de se proteger contre une eventuelle demande de pension & d'indemnisation en cas de divorce lorsque le niveau de revenu
des 2 epoux n'est pas le meme ( difference qui varie de 1 à 8 par example ) ?
*
Pour info : Mariage & Divorce au Brésil / couple de retraités sans enfants
mineurs à charge .
Payer une pension , une rente à vie et sans pouvoir la négocier à la baisse
en cas de chute des revenus , peut ruiner toute une vie d'une personne .
*
Merci beaucoup & par avance .
*
Bonjour à tous ,
je suis cadre , je travaille en france , je suis marié avec une bresilienne qui travaille chez petrobras à rio .
1 - La demande de visa permanent peut elle se faire directement
à la PF de Rio
ou faut il obligatoirement deposer d'abord le dossier au consulat
du Bresil à Paris ?
*
2 - Si on peut deposer un dossier directement à la PF , quels sont les
pièces à fournir ?
*
3 - Y a t il un pb lors du controle de la PF etant donne que je vis à rio avec
ma femme que 3 mois par an environ ( 2 fois 1 mois et demi ) ?
Ma femme passe ses congés avec moi en france .
Comment eviter que le policier declare qu'il n 'y a pas de vie commune?
*
4 - Est ce que le Code Civil Bresilien stipule que les epoux doivent habiter
ensemble au meme endroit ?
Merci beaucoup & d'avance pour votre aide & vos conseils.
Je souhaite acquerir un petit appart à copacabana et j'aurais besoin de quelques infos & conseils :
1 - Quel est le prix / un ordre de grandeur d'un apart 2/3 pièces environ 50/60M2
situé : posto 3/4/5 , bel immeuble , sans bruit ?
Et le prix d'un emplacement parking (garagem) ?
2 - Le Nom & @ d'un excellent Avocat specialisé dans le droit Immobilier - Combien faut il payer
pour qu'il s'occupe de tout de A à Z .
3 - Quelle est la marge de maeouvre de l'acquereur - de combien peut on baisser le prix ?
Faut toujours proposer un prix très bas et puis remonter step by step ?
4 - Combien de temps peut rester en general , un apart avant d'etre vendu ?
5 - Est il preferable pour un Gringo , de consulter les annonces parues dans OGLOBO et negocier avec le proprietaire ou vaut mieux passer par une agence immobilère ?
6 - Une fois le prix de vente fixé entre les 2 parties , combien faut il verser au vendeur à titre d'avance / acompte?
7 - N'ayant pas de compte bancaire au Bresil , faut il transferer les fonds de la france vers le compte du
propriétaire , de l'avocat ou du notaire ?
8 - Quel sont les papiers à fournir au Notaire ?
9 - Quelles sont les précautions à prendre afin d'éviter au Maximum les pièges , les mauvaies surprises , les escrocs et aussi bien sur les vices cachés ?
Merci beaucoup & d'avance .
Je voudrais avoir quleques precisions sur les points suivants :
1 - Est ce que le visa permanent peut etre attribué à l'étranger qui a acheté les murs d'un magasin vide et qui l'a loué
avec un bail commercial en bonne et due forme ?
2 - Au brésil , Y a t il comme en france , séparation entre les murs d'un magasin (loja)
et le fonds de commerce ?
Autrement dit est ce que le fonds de commerce peut s'acheter et se vendre
Le fonds de commerce comprend bien entendu l'enseigne , la clientèle etc ......
3 - Loyer : Rentabilité - Quel est l'ordre de grandeur ?
Par example pour un magasin acheté 500.000 R$ , combien peut il etre loué ?
4 - Clauses du contrat de location :
A - Comment est reévalué le loyer pendant la durée du contrat ?
Est ce en fonction de l'indice d'inflation annuel ?
Est ce libre de gré à gré ?
B - Durée & Fin de Bail :
Quelle est la durée en général pour un bail commercial - 5ans ?
Que se passe t il à la fin du bail ? Quels sont les droits & obligations de chacune des parties à la fin du bail ?
C - Risque de non paiement de loyer :
Comment l'eviter ? Y a til une assurance ? Quelle la Procedure à suivre en cas de defaut de paiement ?
D - Impots : Qui doit payer quoi ?
5 - Forme juridique :
Pour la personne physique qui a acheté un magasin ,
est ce que pour louer ce magasin , il faut au prealable constituer une
entreprise - société ?
Si oui quelle forme de société ?
Merci d'avance .
*
Merci pour la rèponse ok mais , il y a lieu de preciser que :
*
1 - Il n' y a que quelques entreprises bresiliennes qui sont cotées
à NYSE - pas toutes ( par example Banco do brasil n'est pas cotee ) .
2 - Les dividendes au Brésil sont Net d'Impots donc ce qui ont ou vont avoir
leur residence permanente au Bresil c'est tout benef .
Meme chose d'ailleurs pour les Plus Values .
3 - au NYSE , il n' y a pas egalement ni les placements directs en obligations
libelles en real R$ de L'Etat féderal ni les fundos de investimentos
ni marché d' options sur la parité usd $ /real r$ et options
d'achat/vente (call/put) sur les actions bresiliennes .
4 - l'autre inconvenient c'est que les dividenes touches sur des actions
bresiliennes cotees à NYSE sont libelles en usd $ et il faut donc a chaque
fois les transferer au bresil en R$ pour pouvoir vivre sur place et payer
ses factures .
*
Bonjour à tous ,
Je voudrais investir peronnellement à la bourse de sao paulo bovespa
à travers internet .
Je suis non resident et j'ai uniquement le CPF & un domicile à rio .
Je passe environ 5/6 mois par an au Bresil .
Le but est d'avoir des liquidités en R$ pour vivre à travers les dividendes
que je vais toucher sur mes actions .
Sur le site www.bovespa.com.br version en anglais sur l'onglet "how to invest"
il est indiqué que les investisseurs etrangers peuvent investir sur tout : actions ,
obligations , fonds , et aussi sur les marchés des options sur actions,
devises etc (BMF) .
Questions :
Y a t il quelq'un qui peut m'aider à m'indiquer les operations à faire
d'une manière pratique et simple ?
Quelles sont les banques qui offrent le service de representation de l'investisseur
etranger vis à vis des autorites bresiliennes (banque centrale et receita federal ) ?
Quel est le meilleur broker (faible cout de courtage sur achat / vente et sur les droits de garde)
qui offre des garanties financieres solides ?
Merci.
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